五星房企摇摇欲坠，龙湖做错了什么？

　　最近龙湖地产上了热搜， 实际地产在近两年暴雷的事情已经见怪不怪了，如今不爆雷的地产才是头条新闻。  龙湖出现热搜的另一个推动力量是其董事会主席吴亚军定居美国的消息，这对于富人圈来说也不是稀罕事，但这两起事件在这股节骨眼上同时爆出，可见在众人心中依旧引起了一些危机感， 而吴亚军又是国内头部房企唯一的女性掌舵人。
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　　债务压顶，创始人身退
　　10月28日，龙湖集团发布公告，原董事长吴亚军因年龄和身体原因卸任董事长，转任公司战略发展顾问。
　　与此同时，40岁的CEO陈序平升任董事长。  陈序平在清华大学毕业后进入龙湖集团成为一名＂仕官生＂（类似其他企业的＂管培生＂），陈序平用了14年的时间，一路升到董事长。
　　当天晚上，龙湖集团召开了合伙人大会，吴亚军出席会议并对多年的老同事做了告别。
　　吴亚军还公布了新的人事任命：沈鹰获委任为公司执行董事，夏云鹏获委任为公司非执行董事。 ＂邵明晓仍然是董事会副董事长，他会帮助序平一起往前走。＂
　　对于未来，吴亚军表示：＂我自己虽然辞任了董事长，但仍然是这个公司的战略顾问，我会一如既往地支持和关注龙湖的发展。如果序平他们有各种各样的问题，欢迎随时来咨询我。＂
　　10月31日地产板块港股表现
　　8月10日，龙湖集团突遇股债双杀，当天市值蒸发超过200亿元。 当天，有传言称，龙湖集团出现商票逾期。而上海票据交易所票据信息披露平台显示，龙湖集团当前并无商票逾期。
　　龙湖集团回应表示：这是完全的谣言，龙湖从去年开始就完全不做商票。现在商票余额7亿元，年底前逐步兑付到位。
　　今年以来，房企融资环境不甚乐观。 据中指研究院监测，上半年房企融资总额为4825.5亿元，同比下降56.5%，  与2021年下半年相比下降26.4%。
　　今年5月，龙湖集团与碧桂园（2007.HK）、美的（3990.HK）等3家民营房企一起被选定为＂示范房企＂  ，发行债券可获得包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具支持。
　　上半年，龙湖集团共发行33亿元公司债券，票息在3.49%-4%，期限为6-8年。截至6月底，平均融资成本首次低于4%，为年利率3.99%，平均贷款年限为6.28年。
　　不过，龙湖集团的总负债也在上升。2018年-2021年，其总负债从3660.66亿元增至6537.73亿元；资产负债率从72.22%增至74.66%。 今年上半年，总负债为6632.81亿元，负债率为74.61%。
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　　＂五星＂房企的扩市之路
　　龙湖创建于1995年，前身为重庆中建科置业有限公司，吴亚军掌舵至今。2012年，吴亚军家族以390亿人民币财富位居福布斯内地富豪榜第五名，吴亚军成为国内女首富。龙湖集团，吴亚军和其丈夫占股合计超过70%，而她本人与丈夫早已离婚。
　　吴亚军1964年出生于重庆 合川，1984年7月毕业于 西北工业大学航海学院， 曾从事过机械工程师、记者、编辑等工作。  1984年从西北工业大学航海学院鱼雷动力装置专业毕业 ，并在重庆一家国营仪表厂度过了其后的4年。1988年，工科出身的她成为一家名不见经传的行业报纸的记者，6年后创办了自己的公司并开始涉足房地产业。经过五年发展，龙湖一举跃升重庆最大的房地产公司。
　　2005年，龙湖首次走出重庆，在成都推出当时轰动一时的晶兰半岛项目。2007年走进北京，开启了全国化的拓张，到2009年，龙湖的项目已经遍布全国十几个省市区，龙湖也逐步成为国内最成功的民营地产企业之一。
　　龙湖地产给业界的形象一直是走中高端地产方向，并且主打二线城市。  这个方向龙湖吴亚军在某次会上也披露，龙湖选择二线就在于二线城市的巨大发展潜力，而一线竞争激烈，三四线增长受限，做二线城市的优质地产龙头未尝不好。自1997年开发首个住宅项目重庆龙湖花园南苑以来， 龙湖已累计开发项目800余个，累计开发面积近1亿平方米。
　　2009年龙湖集团控股有限公司（股份代码：960）于香港联交所主板上市，2019年合同销售额2425.0亿元，位居行业前十。
　　龙湖目前的主业除了地产开发外，还有商业、物业管理、长租公寓等几大核心板块  。商业目前先后发展出＂天街＂、＂星悦荟＂、＂家悦荟＂三个业态品牌。2018年，龙湖开业商场年客流量突破4亿人次 ，并位列中国商业地产百强第5。
　　龙湖旗下的长租公寓品牌＂冠寓＂目前已经成长为国内头部品牌，  冠寓通过自有项目及拓展新的投资物业项目目前已经进驻全国十多个主要一二线城市，规模已突破十万间，在行业内排名第二，按照目前已经在港上市的魔方，冠寓此前的方向也是想走独立上市之路，目前会不会受母公司拖累未尝可知，但冠寓目前也是龙湖旗下一块优质资产。
　　龙湖物业目前也是居于行业头部，龙湖的物业品质在业内也有目共睹，目前管理的范围覆盖70多城，超200万业主，面积2.6亿平方米之多。
　　今年八月，龙湖上海虹桥的英迪格酒店与洲际酒店解约。  按龙湖的说法，该酒店自2018年开业以来一直处于亏损状态，累计亏损达五千万元。龙湖表态说在完成调整后将由自主品牌管理，这是龙湖首次表态会出台自己的新品牌。据空间密探披露， 接替英迪格的很可能是＂霞菲公馆＂，这是龙湖自主品牌的首次曝光。
　　作为国内明星地产企业，龙湖相比其他地产在酒店业的高歌猛进就显得低调的多，旗下除了有三家与洲际合作的酒店外，还有一些与锦江、亚朵等品牌合作的中档品牌，在如此体量下酒店板块显得微小。对比长租公寓领域的发展，酒店也是比较单一。这和龙湖的战略有极大的关系，作为酒店这种适合长期持有及回报率低的产业，不见得一定是首选。
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　　写在最后
　　龙湖作为国内民营房企的佼佼者，与恒大等这类房屋复读机不同，  龙湖一直有它自己的产业灵魂，布局也较为完善，企业文化及产品内容也较为丰富。其下的商业领域、长租公寓和物业服务，已经成长为龙湖的数张名片。
　　但在大环境的背景下，龙湖依然很难独善其身，虽然目前的负债率为70%左右，此前未触达红线，但随着市场持续低迷，融资受阻，负债高企的龙湖是否能撑过这个冬天，走出与其他民营地产不一样的路还未可知。
　　10月最后一个工作日股市给出了直接反应，在港上市的龙湖开盘即下跌40%，目前回收20个点数，依然下跌20%， 目前股价在10港币左右徘徊，若没有持续性乐观消息，龙湖也难抗住。
　　就在吴亚军宣布辞职的前一天，龙湖在成都土拍市场依旧高调，花费27亿竞得三块土地。 这是成都此次土拍唯一进场成交的民营地产商，作为龙湖一直深耕的重要市场，寒冬拿地也显示出龙湖持续耕耘地产的决心。
　　而吴亚军的退下我认为并不是会完全隐退，毕竟她依然是龙湖第一大控股股东，只是对大背景的不确定性及对年轻一代的培养与职业经理人化，都是正向的选择。无论是何种原因， 龙湖等最后一批民营优秀地产商的退场，都在预示着一个时代真正的结束。