2021年和2022年，伊犁土地市场的冰与火

　　2022年，伊宁市全年挂牌出让20幅地块，最终成交13幅，成交率65%；而2021年伊宁市土地挂牌57幅，成交49幅，成交率86%，两年的时间，伊宁市的土地市场呈现冰火两重天的局面；
　　从2022年伊宁市的土地市场，我们还可以看什么？以下，从土地成交体量、成交金额、土地价格变化、成交区域简要分析：
　　一、伊宁市土地成交规模
　　2022年，伊宁市土地成交规模为607亩，计40.48万平方米，2021年土地成交规模3027亩，计195.12万平方米。22年伊宁市土地成交量仅占去年的21%，受大环境影响，土地交易量大幅回落；
　　二、伊宁市土地成交金额
　　2022年，伊宁市成交的13幅地块最终成交金额为9.93亿元，相比2021年49幅地块卖出36.24亿元，22年的卖地收入仅有21年的27%，今年伊宁市的土地收入也大幅缩水，进一步，也影响到了地方财政收入；
　　三、伊宁市土地价格分析
　　2022年，伊宁市挂牌的20幅地块平均单价为150万/亩，略高于2021年的平均单价；尽管2022年出让地块规模与2021年相比不是一个量级，但22年的高价值地块的占比要高于2021年，这也是2022年伊宁市平均地价上升的主要原因；
　　如果看具体地块的位置，一些条件好（位置、配套）的地块依然保持较高的价值，条件欠缺的地块则有所回落。因此从土地成本的角度，未来几年伊宁市的房价大概率会处于横盘波动的状态；
　　四、伊宁市成交地块区域分析
　　2022年，伊宁市成交地块分布依旧是伊宁市三大主片区：西城区、中心城区以及东城区，三个片区土地供应量占全伊宁市土地供应的49%、29%、21%，西城区依然是未来开发的绝对主力；
　　需要注意的是：伊宁市楼市第二活跃的东城区的北片区（伊犁师大东校-新华医院片区）今年的土地成交挂零，伊宁市的南岸新区则是连续两年出现零成交；
　　五、从土地供应看城市发展
　　2022年伊宁市挂牌的地块主要集中在两个片区：西城区沿山东一路一带、和东城区紧邻伊宁中心城区的喀赞其一带；
　　西城区沿山东路一带：今年挂牌地块有4幅，其中福瑞家园附近两幅地块顺利出让，西城盛景西侧两幅住宅用地公告未竞拍；需要提一下的是，由振宇地产竞得的位于山东路福瑞家园对面91亩住宅用地，其土地单价在200万元/亩，距离该地块约1.5公里处、西城盛景西侧两幅100余亩住宅用地的挂牌单价仅为90万元/亩，此地价水平比较去年附近成交的地块是有所回落 的；
　　东城区喀赞其一带：即喀赞其民俗旅游区斜对面三幅地块（一住宅用地和两商业用地），加之去年动画地产竞得的一住宅用地，整个片区出让地块已达到100余亩，土地成交金额达到2.8亿，土地成交单价266万元/亩；其中在年底竞拍的由伊宁市美居商贸公司竞得的2022-19号商业地块，土地成交单价高达549万一亩，这应该算是迄今为止，伊宁市单价最高的地块，同时也从侧面反映出该片区的土地价值；
　　其他区域，沿伊犁河北岸的景观带中：东城区南环路片区，靠近23中分校有两幅地块100余亩住宅用地被圣都地产（东城北片区的学府宽庭的开发企业）拿下；西城区靠近中南水樾云锦附近，由城投拿下一45亩低密度住宅用地；两个片区继续成为伊宁市商品住房供应的片区；
　　六、成交典型地块分析
　　1、年度最优地块——2022-01号仁和理想城项目地块
　　地块概况：位于开发区吉林路和深圳路交汇（广仁郡北侧）住宅用地，地块占地面积91亩，建筑面积12万方；土地成交总价1.8亿元，土地单价199万元/亩，楼面价1492元/平方米，仁和地产于2022年3月9日以底价竞得；
　　地块简评：该地块为2022年伊宁市成功出让的第一幅地块，现为开发中的仁和-理想城，从买地、规划落地到开工建设，仁和只用了短短几个月的时间。地块的区位、开发规模、口碑品牌自然受到不少改善升级买房家庭的期待，楼面价不算贵，至于房价，当然不会感人。
　　2、年度最贵地块——2022-19号喀赞其片区商业地块
　　地块概况：位于东城区英阿亚提街以南，后滩路以西的商业用地，地块占地面积12亩，建筑面积2万方；土地成交总价0.66亿元，土地单价549万元/亩，楼面价3292元/平方米，伊宁市美居商贸有限公司于2022年12月19日以底价竞得；
　　地块简评：该地块早先也就是7月22日，与临近的另两幅商业用地（22亩）、住宅用地（31亩）一起挂牌上市，然而8月1号竞拍日的结果是——此地块未出让成功，后两幅地块却得以顺利成交；12月19日是该地块的第二次重新挂牌出让，此次地块挂牌的条件都没有变，最终是，美居商贸公司以近6600万元买下这幅12亩的商业地块，这也足以表达了对地块固有的稀缺价值的认可。
　　需要再补充一点的是：8月1日成交的另一幅22亩商业用地的土地成交总价是0.55亿，土地单价为253万元/亩；
　　3、最便宜地块——2022-59号惠宁城二期地块
　　地块概况：位于伊宁市北片宁远路以北、规划路以东，现为惠宁城二期。项目占地面积51亩，建筑面积6.8万方；土地成交总价0.33亿元，土地单价64万元/亩，楼面价480元/平方米，伊犁群寅房地产开发有限公司于2022年6月19日以底价竞得；
　　地块简评：该地块算是年度出让的伊宁市最便宜的地儿，从地图上看，大致位于伊宁市火车站西南侧约5、6公里的位置；问了问了解惠宁城的朋友，说那边确实有点偏，整体环境相对较弱，所以说那边的地块便宜，房价是伊犁的地板价（在网上查了惠宁城一期的二手房在4000多）也不足为怪了；
　　七、2022年伊宁市土地市场的简单总结和预判
　　1、从土地成交规模来看：伊宁市2022年的土地市场遇冷，土地成交规模较2021年大幅下滑79%，未来可供开发的住宅地块大幅减少。但这并不意味着未来伊犁的房价还会持续上涨，2021年在总结当年伊宁土地市场的时候大概测算出，仅2021年出让的住宅用地大概有2.5-3万套商品住房可供应；如果未来的存量地块逐步开发建设，按照伊宁市平均卖房速率，新房基本够卖两到三年的；
　　2、从土地价格来看：伊宁市商品住房楼面价（房价中的单位土地成本）主要集中在900-1500元/平方米，仅有个别条件优越的地块高出几百块；如果对照两年的土地价格，22年主要片区的地价基本处于持平或略低状态，如果还要借土地成本预言房价上涨，那就是耍流氓；
　　3、从开发企业的拿地态度来看：相比2021年伊宁城投频频出手拿地，中南、建业、金科等外埠房企落户伊犁的热闹景象，开发企业对当前的伊犁楼市，是持于一种保守谨慎的态度。也因此，22年的伊宁土拍市场只见了两次城投和仁和的身影；开发商的态度，是可以做为我们辅助判断楼市和房价的一个风向标和参考依据；
　　以上，希望能帮你辅助理解当前的伊犁楼市和城市的未来发展方向，如果有点用，谢谢你点个赞~
　　注：
　　1、本文的土地指的是经营性住宅、商业用地
　　2、本文的基础数据主要来源于伊犁日报、中国土地网等
　　3、本文最终统计和分析仅做讨论和交流用，最终数据以官方公布为准