大会后，武汉楼市怎么走？

　　中国式现代化，是未来五年乃至更长时间的方向。
　　在这个过程中，我们的资产将怎样优化配置？
　　最新的前三季度经济数据显示，全国GDP达87万亿，同比增长3%。其中，房地产业增加值同比下降4.4%，房地产开发投资同比下降8%，全国商品房销售面积同比下降22%。
　　大会上，房地产行业的主基调——＂房住不炒、住有所居＂，维持不变。
　　与五年前相比，当前的房地产市场从牛市转入熊市，原有的游戏规则彻底失效。
　　人们对楼市的共识是，房价不涨，不再用高杠杆买房；房企则不用高杠杆买地，做好保交楼。
　　直到现在为止，楼市的预期，还是低迷不振。
　　武汉，作为新一线城市的主要代表，是中国房地产行业的核心城市。
　　在中国式现代化武汉模式、大武汉复兴的路上，武汉楼市的兴衰，代表着未来中国楼市的走向、中国经济的趋势。
　　10月28日，全球单体最大的纯商业体——武商梦时代将开业。这座商业的规模，相当于把故宫塞进这一座商场里。它是武汉梦、中国梦的一个见证。
　　同一天，武汉还有龙湖白沙天街等两大购物中心同时开业。
　　01
　　今年，武汉新房市场，每次稍有起色，就遇到麻烦，又陷入沉寂。
　　截至10月23日，武汉新房网签成交91115套。
　　以最近17年的时间轴来看，这一数据仅高于2008年金融危机时，武汉新房成交53030套。
　　2015年－2021年，武汉有5年的新房成交量突破20万套，位居全国前列。
　　其中，高峰是2016年全国楼市上行时，武汉新房成交约29万套。
　　或者用疫情三年的数据对比，今年是最低点，今年全年的新房总成交量，可能是2021年的二分之一。
　　大蛋糕减少一半，分蛋糕的人与以往相比，增加一倍。＂一减一增＂之后，市场的冷，传递到了销售一线。
　　从成交价格上看，前三季度，武汉房价同比下降5.6％，环比下降0.8%。9月房价同比下降6.1%，环比下降0.9%（数据源：国家统计局）。
　　从单月成交数据看，7月武汉新房成交约1.24万套，是今年的顶峰。
　　8月（9600）、9月（7802）、10月（截至10月23日，5378。预计10月7600套），新房成交量环比降幅缩小。
　　但是，10月8日开始，武汉新房日均新房成交307套。
　　以光谷为例，9月新房日均21套。10月8日—23日，日均35套。武汉新房，东西湖、光谷等局部区域已开始缓慢恢复。
　　从10月份开始，武汉新房的成交量＂触底反弹＂。
　　02
　　10月，是武汉楼市的黄金销售月。
　　一方面，武汉新拿证的项目少。
　　10月8日—13日，武汉取证项目4个。16日—22日，武汉取证项目9个。
　　由于大会、疫情等因素，暂缓发证、取证，市场上的新增供应较少，以去化库存为主。大会后，武汉的疫情多点爆发，又打乱了很多项目的营销节奏。
　　一些项目的销售计划延迟，对于10月份的新房成交也将有影响。预计年底前，将有一批新盘集中入市。
　　另一方面，一批红盘即将清盘收官。
　　今年年底前，福星惠誉月亮湾壹号、武汉万象城幸福里等项目收官。
　　很快，我们发现很多地段好的项目，正在清盘收尾。不管我们买不买，这些盘还是最后卖完了。
　　＂在二七滨江，平均每天卖出一套千万级豪宅＂，在豪宅市场，武汉瑞府、宸嘉100、绿城武汉黄浦湾、中信泰富滨江金融城等加推新品，武汉天地云廷三期、东湖九号等千万级豪宅将入市。
　　最后两个月，武汉各大开发商冲业绩，打折促销、新盘加推将层出不穷，新房市场将出现＂翘尾＂行情。
　　03
　　宁愿买地段好、资源好的二手房，不愿买地段偏、配套要等的新房。
　　在新房暴雷多、交房延期，以及一系列换房政策刺激下，武汉二手房市场率先启动。
　　武汉二环内，二手房的价格，与周边的新房价格相比，谈判空间大。今年9月份，武汉二手房成交均价，已跌回两年前。
　　今年9月份，武汉二手房成交9526套，首次超过当月新房成交量。
　　这种趋势，可能在10月－12月将多次出现。
　　截至9月末，武汉新房库存约18万套。
　　按照当前开发商不拿地、少拿地、少开工，这18万套新房库存，仅销售1-2年时间。
　　年底前，武汉将有更多利于改善买房的友好政策以及政策细则落地。如果错过12月前的这段窗口期，就不知道下一次要到何时。
　　在共同富裕的时代背景下，如今的买房逻辑，是按照自住需求、改善居住购买。除地段、地铁、学校外，物业、圈层等房子之外的内容，也被重点考虑。
　　未来五年，武汉将进入与当前上海一样的二手房为主的市场。三环内的房产，定价权在二手房房东手上。这五年，将是武汉楼市的新时代。
　　［后记］
　　武汉，是中国经济的枢纽。
　　武汉城市圈，承东启西，连南接北，3万亿经济总量，入选中国十大最具发展潜力都市圈。
　　随着长江中游城市群、武鄂黄黄等战略推进，武汉的人口与产业将持续＂虹吸＂效应。
　　光谷、车谷两大产业走廊，天河、花湖两大机场，武鄂黄黄十大重点工程，武汉将是中国经济双循环的枢纽。
　　经济持续增长、人口持续流入、产业持续强劲的武汉，房地产行业在横盘释放泡沫风险之后，反而能迎来更好的未来。
　　武汉买房，依然会回到春天。
　　文｜杨光华（地产写字人）