房地产原来倒不了？被唱衰的鬼城，房价又涨到一万多了

　　记得曾经网络上有个投票，国内哪里是豪车最集中的地方。结果却出乎意料，无论是北京的三里屯还是上海的陆家嘴，居然都输给了一个，听起来非常乡土的地方——鄂尔多斯。
　　很多人提到鄂尔多斯，第一反应是无边无际的大草原，牧民们骑马赶羊，人与自然一片祥和。但其实，真实的鄂尔多斯堪称是一座魔幻之城，得益于丰富的矿产资源，这里一度成为最盛产＂煤老板＂的城市。
　　也因此，在2010年之前，鄂尔多斯无疑是一座＂暴富之城＂，其繁华程度几乎已经脱离了人们的合理想象，纸醉金迷俨然已经无法对其进行形容。
　　可这样一座繁华城市，倒下的速度也异乎寻常的快。自2011年之后，受到煤炭市场、金融市场的双重作用，鄂尔多斯的境遇一落千丈，几乎沦为＂资源枯竭型城市＂。
　　而当地房价也从万元以上的高位，急速下跌至2、3000元的水平。套牢了无数炒房人的同时，也令其倾力打造的康巴什新区，成为了笑柄。
　　这个康巴什新区，最早可以推溯至2000年，鄂尔多斯正式成立青春山经济技术开发区，后又于2004年将其更名为康巴什新区，计划容纳百万人口。
　　可是天不遂人愿，尽管鄂尔多斯的规划意图是毕竟合理的，但也禁不住地方经济的迅速崩塌，康巴什新区不仅没有吸纳足够的人口，反而出现了大量人口外流，导致当地住房空置率居高不下，被形容为＂鬼城＂。
　　在很长一段时间内，康巴什新区的陨落，被视为城市规划与发展的反面案例，而鄂尔多斯的境遇，就连国外的BBC、《时代周刊》等媒体，都曾经对其进行过深度报道，并称其为＂中国最大的鬼城＂。
　　据报道所披露的数据来看，彼时的鄂尔多斯，存量住房是常住人口的十倍之多，在建楼盘超过七成烂尾。无论从哪个角度来看，都是不折不扣的＂烂摊子＂。
　　然而就在这样的条件下，这个被普遍认为＂没有未来＂的城市，居然一步一步走出了泥潭，被称为＂涅槃重生＂也毫不夸张。
　　造就奇迹的关键，依然和房价有关。
　　很显然，鄂尔多斯本地楼市的大起大落，与其较高的楼市泡沫有很大关系。在城市经济高速发展的阶段，大量的投机客、炒房团涌入，直接将当地楼市热度，拔高到一个夸张的水平上。
　　因此在经济快速下滑之际，这些人又争先恐后地撤离，本地楼市迅速被打回原形，地产商的销售难度成倍数增长，进而又引发了房企的资金断裂，最终整个楼市全部完蛋。
　　面对海量的存量住房，鄂尔多斯的应对方式是直接停止供地，全力进行楼市去库存工作。一方面，加大了对人才房、公租房的需求数量。另一方面，则通过推进棚改，并发放＂房票＂来进行存量房消化，效果显著。
　　其中，＂房票＂的使用堪称经典，拆迁户拿到的不再是单纯的经济补偿，而是被体现在房屋面积的＂房票＂上，和货币的使用规则近似，＂房票＂可拆分、可累计、可转让，但无论怎么用，最终都用在了存量住房上面，在较高的自由度前提下，有效解决了库存问题。
　　当然，能够执行这样的政策也并不容易。这一切的基础，都建立在煤炭资源市场回暖，鄂尔多斯财政充足的前提下。2021年，鄂尔多斯的GDP总值达到4715.7亿元，2022上半年，GDP增量达到了510.21亿元。经济上涨势头十分凶猛。
　　在这样行之有效的方法下，历经10年，那个被嘲为＂鬼城＂的鄂尔多斯，终于＂病木回春＂。曾经被打落谷底的房价，也渐渐重新回到了万元的水准，并且市场供需情况比较良好，楼市发展相对健康。
　　鄂尔多斯的触底反弹，让不少唱衰楼市的人大跌眼镜。很多人都难以理解，在当时那种环境下，居然还有翻盘的可能性？难道是房地产真的有魔力，是一个＂倒不下＂的产业？
　　其实，从上面的叙述中不难看出，鄂尔多斯的奇迹，不仅占据了多个有利条件，而且在时间上也付出了10年之久，真正的可复制难度有多大，谁也不敢妄言。
　　但是既然有案例在前，对于那些深陷泥潭的城市来说，起码有了一个＂抄作业＂的可能性。
　　毕竟在大多数情况下，项目烂尾也好，房价倒挂也好，质量缩水也好，未必是管不了，而是不愿管。
　　管理水平到位了，想让楼市＂倒了＂，它都＂倒不了＂啊！