2022年秋，寒冬将至，值得买房吗？

　　先说个人看法：不值得。
　　笔者在地产行业工作十余年，目前房产2套，无贷。经过了2016年前，连续多年房价滞涨状态；也经历了16年后＂涨价去库存＂的市场哄抢。从2021年8月恒大危机后，市场温度骤降，转眼已过一年多，情况并未好转。
　　笔者将从房价成本构成、国内环境、国外环境 三个方面，简要概述个人看法。
　　一、房价成本构成：
　　房价成本组成主要分三部分：土地费+建造成本+其他税费。
　　（1）土地费。主要是土地出让金，即政府通过公开平台挂牌，由各个开发单位去市场上竞拍得到土地，该资金由地产开发公司真金白银缴纳给地方政府财政。以湖北省省会武汉市为例，核心城区土地费分摊到住房可售面积上，在1.5-2.5万/m2之间，较常见；武汉市远城区，在3000-6000元/m2之间很常见。
　　（2）建造成本。大型开发商大约在4500-5500元/m2左右（主要指的是高层建筑，不含洋房、合院、别墅之类的），该成本为固定的。该部分主要是指房子实体结构，即钢筋、混凝土、门窗、外墙真石漆、栏杆、公区精装修、水电、园林景观等内容。还包括小区内配套设施建设的成本分摊，例如有幼儿园、小学的，配套越多，分摊到住宅的成本越多。
　　（3）其他税费。基本在1000-2000左右，每个开发企业实力不同，销售手段不同，花费也不尽相同。该部分主要包括，增值税、样板房装修、销售代理费等等。
　　以上三部分成本共同构成了房价成本组成。
　　以上三个成本，如果不计算土地费用的话，建造成本和其他税费，总成本大约在5300~6000之间。土地费用如果是1万，那么总成本在16000元/每平米。有兴趣的，想探索意向楼盘的成本，可以去网上查找该楼盘当时在国土局网上成交价多少？折算一下，就能知道土地费单方成本是多少。再加上6000，就得出了该楼盘的成本价。
　　以上数据对普通购房者可能比较陌生，但对于从事房地产行业的造价人员，此数据是否合理自然心里有数（欢迎讨论）。
　　根据笔者目前从事的行业，2022年所有的地产开发项目，除了地段极为有优势的楼盘外，其他楼盘的销售面临着严峻的市场考验。大部分项目的售价基于市场竞争考虑，并不完全从成本角度考虑，公司在开发项目上有回笼资金的需求，完全会降价销售，甚至亏本销售。今年2022年十一黄金周，武汉中心城区销售超过20套的楼盘都屈指可数，网上有数据可循。
　　开发单位所面临的国内形势，详见第二部分市场分析。
　　二，国内环境分析：
　　从2021年八月恒大危机以来，市场环境日益激烈，很多开发单位面临着回笼资金的需求，但销售市场不见回暖。
　　从政策角度来说，国家给予了很大的支持，从首套房利率下降，从二套房部分取消限制，从＂买了一套买二套，买了二套买三套＂等角度来说，政府对市场给予了很大的支持，但是销售并不见回暖。
　　2022年大型头部开发企业融创、鑫苑、正荣、世贸都经历了贷款展期，都说明公司销售回款不及预期，没钱兑付投资人。有兴趣的可以去看看各个房地产公司的股票，哪一个不是一泻千里？春江水暖鸭先知，砸盘出逃的哪个不是大基金、大机构？他们的市场预期难道还不及小散户？所以，当掌握一手信息的人都不看好了，难道我们散户要勇敢地冲进去为国接盘？
　　河南省省会郑州市场，在政府强力干预下，2022年九月要求所有楼盘全部启动开工，完成保交楼任务。政府亲自出面管理了，从中说明该地区各个房地产开发商的日子都不好过，房子卖不动，资金回流不了，开发单位流动性不足。
　　如果非得此时购房，建议购买有国企开发单位背景的楼盘。或者购买准现房楼盘，如此，可有效避免出现烂尾楼的情形。
　　第三，国际市场分析：
　　2022年美元加息，美元不停升值，人民币对其大幅贬值。（看下图）
　　人民币对美元贬值走势
　　人民币贬值会导致国内热钱涌出。打击了国内外资。导致其抛售向外流出，尤其是国内固定资产，例如房产，商业地产。或者是流动资产，例如股票、债券、期货。
　　另外美元在国际市场流通，2020年疫情初期，美股崩盘式下跌，美元开启无限制超发天量货币，导致后期国际市场大宗商品价格高涨。经过2年多时间沉淀，该价格必将传导到国内，导致国内生活物资价格水涨船高，通胀压力巨大。2022年俄乌战争，给世界经济蒙上了战争阴影。叠加疫情三年，在此情形下，所有民众的未来信心大打折扣，都不敢轻易消费。
　　欧洲天然气涨价
　　在疫情影响下，民众收入明显下降，导致所有民众不敢投资、不敢消费，以此对抗未来的不确定性。在此情形下，房产作为大额支出，会导致该项消费面临着考验。导致该市场无法投机，民众已经将房住不炒的理念，植入内心。
　　以上分析仅针对于普通民众，对以下人群除外：
　　第一，在疫情之下产生暴利行业的（例如口罩、核酸检测）；第二，处于社会中产以上的（一直有钱）；第三，刚需的，例如婚房或者要置换的。
　　码字不易，觉得不错的请点赞支持，若有兴趣，我会继续深入推测＂什么时候值得购房？＂。
　　是以上纯属个人意见，不构成投资建议。