三大楼市新政，青岛哪些买房者能够享受？最新解读来了

　　十一假期之前，国家相继发布了贷款利率无下限、换房退个税、公积金利率下降等政策。今天我来分析下青岛有哪些人符合条件。
　　01 换房退个税
　　换房退个税，就是对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
　　现在国家税务总局已经对这个新政进行了解读，我归纳为以下几点：
　　一是，你换房的时间必须在2022年10月1日至2023年12月31日期间。这包括出售自有住房的时间，重新购买住房的时间，两个都必须在这期间，这之前卖掉自有住房的不算。
　　二是，你卖掉的自有住房肯定是二手房，但重新购买的住房可以是新房，也可以是二手房，购买的二手房满五唯一的也可以。
　　三是，你卖掉的自有住房假设是满五唯一，那么就没有交个税，这就不能退税了。因为名为＂退税＂，没有税谈何＂退＂。
　　四是，你卖了自有住房，也交了个税，但是没有重新购买住房，或者重新购买住房的时间不在一年内，那么也不能退税。
　　五是，重新购买住房总价高于原有住房时，全部退还个税；重新购买住房总价低于原有住房时，按照＂重新购买住房总价/原有住房总价＂的比例退税。
　　六是，买卖的住房必须在同一个城市。
　　七是，出售现住房的时间节点是个人所得税完税时间，不是签订合同、网签等时间。新购住房为二手房的，以契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购住房为新房的，以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。
　　八是，交易二手房时，默认的习惯是由买家交个税，而个税本身应该是卖家交的。那么，这个退税政策出来后，买家肯定不愿再交，因为卖家以后还有可能退税。而卖家则会说，我卖了房子不再买，也不能退税，可卖家到底会不会买或者隔一段时间再买，买家也不会知道。这里面就会产生一些纠纷，需要买卖双方签订合同时注明。或者，买家直接带走个税完税证明，让卖家不能退税，这也是一个办法。
　　02 公积金利率下降
　　同样是在9月30日，中国人民银行宣布公积金贷款降息。
　　自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。
　　原来的公积金贷款利率是3.25%（五年期以上），现在降到了3.1%。
　　我这里说明两点：
　　一是，青岛已经开始实施：
　　二是，以前已经使用公积金贷款的朋友，利率也会相应下降，具体时间以贷款合同为准，一般是明年1月1日起开始下调。
　　青岛公积金贷款额度是，双人最高80万，单人最高50万，我们以贷款30年来计算：
　　贷款80万的话，每月少还65元；贷款50万的话，每月少还41元，可以吃一顿饭了。
　　现在青岛商业贷款执行的政策是，首套最低利率4.1%，二套4.9%。公积金没降息之前的3.25%，已经快接近4.1%，很多人就会考虑是否占用公积金贷款次数。
　　现在公积金贷款利息降到3.1%，与商业贷款有了1%的差距，还是非常值得用的。
　　03 贷款利率无下限
　　关于央行9月29日发布的商业贷款利率无下限，我在《刚刚，中国人民银行发文，房贷利率将继续下降！青岛会下降吗？》一文中已经分析过。
　　贷款利率无下限的条件是：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
　　根据国家统计局的统计，6月份，青岛新房住宅环比、同比均上涨；7月份，青岛新房住宅环比下降、同比上涨；8月份，青岛新房住宅环比、同比均上涨。
　　所以，青岛不符合＂2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降＂的条件，还是会执行以前的利率。
　　从上面这三条新政在十一假期之前密集出台可以看出国家振奋楼市的决心，也同样看出楼市对我国的重要性。
　　这些新政要是不能让楼市在10月有起色的话，后面应该还会有新的大招。作为买房者，不妨先观察观察，元旦之前再出手也不晚。
　　本文来自微信公众号：青岛田小楼说房，专写青岛楼市分析
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