下降20！广州打响救市第一枪

　　昨晚，一个外地操盘的朋友打电话问我：
　　广州一手备案价下调20%，房子是不是要大跌了？
　　隔着手机屏幕都能感到他激动抖颤的心跳。我说是有这消息，但还没正式发文。
　　许多人可能仅仅莫名兴奋，却不知这是一件影响既深又广的大事，关系着全国救市节奏和趋势：
　　楼市即将迎来大变局！
　　1
　　广州，打响全国第一枪
　　2022年中秋节前晚，广州地产圈传出小道消息：
　　黄埔区对新房备案价进行动态调整，由原来按楼栋均价上下浮动6%，调整为可最高上浮10%、下浮20%。
　　什么意思？
　　比如一个楼盘备案价4万/㎡，按原来上下浮动6%网签价，则最低可卖3.76万/㎡，最高可卖4.24万/㎡，两者价差0.48万/㎡，相差12%。
　　而按新规，最高上浮10%即可卖4.4万/㎡，最低下浮20%即可按3.2万/㎡卖，两者价差1.2万/㎡，相差30%。
　　同一个楼盘，价差30%，如果备案价6万，意味着最大价差1.8万/㎡；若备案价10万，最大价差3万/㎡…
　　精明的人会发现，其实这个价差并不是重点，关键是下浮的幅度：20%。
　　再说白点，现在可降8折卖房了！
　　有人会不屑一笑：当年恒大早就7.5折甚至6.5折卖房了！
　　NO，今非昔比！
　　过去只限最高价却不限最低价，而今天既限高又限低，否则不予网签。
　　比如2020年恒大那些白菜价房子，远低于备案价，甚至低于开发成本价，但项目只接受一次性付款或分期，且不能即刻办理网签过户。
　　我在前面文章《楼市，进入熔断时间！》 已分析过，2018年以后，湖北恩施、江西赣县等代表的三四线城市开启了一波＂限跌令＂，房地产行业熔断的主攻方向转为阻止楼价下跌，各地执行规定是：
　　1、楼盘备案一房一价，上下浮动不得超过10%，否则不给网签。
　　2、半年方可申请调整一次备案价，且调整幅度不能超过10%。
　　按这规定，楼盘一年只有2次调价机会，合起来最多只能打8.1折。
　　还有更小家子气的。比如中山，2022年7月干脆出台＂限微跌令＂，明确规定房价每次降幅不得超5%，调整间隔不少于3个月。意味着3个月内只允许你打9.5折，低于这个折扣不给你网签备案过户。
　　而此次，作为一线城市的广州，直接把下限干到20%，一步到位让你爽个够，令全国各城市都艳羡不已。
　　真能这么嗨玩吗？
　　2
　　为什么要下调备案价？
　　没办法了！
　　形势所迫，不降卖不出房。
　　2022年3月以来，碧桂园位于大湾区肇庆某区的楼盘，月均卖不了30套，项目总急约当地房管部门大哥吃夜宵，虚心请教调低备案价的办法。
　　但大哥总推没空。
　　上个月，这个楼盘终于又调低了一次备案价，从6500元/㎡调到5525元/㎡。但是市场一路向下，为了快速走货回笼资金，项目无奈把成交价降到5200元以下，甚至有些4字头。
　　在降价和强势营销组合拳下，房子终于卖出了一批。但是，只能签认购不能网签，因为成交价低于备案价，被熔断了。
　　尽管项目总锲而不舍找领导，多次沟通申请，但根据规定未过半年仍不能调整备案价，意味着办不了网签，也就回不了款。跟等死一个样！
　　连头部房企碧桂园都这样，其他的楼盘更是可想而知。
　　这就产生一对死矛盾：一方面，楼市低迷进入买方市场，可能只有降价才能成交；另一方面，各地从大局考虑，出台系列限跌令，尽力托市。
　　也就是说，楼价不能你想降就能降的。
　　救市1年来，海南、石家庄、常州、嘉兴、海宁、昆山、无锡等地（主要是二线及以下城市）八仙过海各显神通，无论是取消限购，还是降低首付，或是降低信贷，唯独有一条底线大家都出奇地一致默契：
　　备案价。
　　大家心知肚明，不能让房价下跌，否则吃不了兜着走。
　　你若降价，市场没信心，大家就不买，成交上不去，土地卖不掉，地方没收入，没钱投资搞建设…
　　但是，如果不降价，大家就同归于尽，尤其是民营房企，你不给人家融资补血也就算了，现在人家想降价销售你也不让，岂不是要生逼死吗？
　　也有地方想下降的，也在偷偷下降，但始终不敢拿上台面，因为限跌令，不仅是经济手段，更是政治觉悟。
　　当前大家都觉得，三四五线及以下城市房价是没得救了，二线又挑不起大梁。所以，全国都盯着4个一线城市，全民都看着房价究竟能降多少。现在如果广州正式发文，就是打响全国深入救市第一枪。
　　但是，这样打8折大幅下降备案价，又会导致2个后果：
　　1、房价自此挤泡沫。尤其是4-5线及以下楼价，一泻千里，为了走量还债跌破成本价，可能出现日本式蹦盘。
　　当然，这个概率不大，上层也不允许这个态势，肯定会出手拖尸。
　　2、房企割肉自救成功。项目降价促销一波回笼资金，回款就是回血，房地产开始走向复苏之路，飞轮效应的初期是缓慢的，但一旦转动起来，后势锐不可挡。
　　短痛换来生存的机会，先活下来再谋发展。这个思路是大趋势，一切皆在上层的把控之中。
　　3
　　救市B计划
　　我在前面文章《救市失败，启动B计划》 里，分析过，在过去一年救市失败后，接下来将逐步甩出王炸：
　　1，限贷进一步放松，刺激改善型和享受型入市；
　　2，限购加大松绑，除了三四线全部取消限购，二线基本放开限购外，一线局部或大范围调整限购；
　　3，限价放开，主要是松限有实力的一线城市房价；
　　近期，各地纷纷出台楼市新政，MLF、LPR也连续下降，正在应验第1第2项预判，而第3项也开始要出来了。
　　俗话说，宝剑赠将军。
　　救市B计划要想实施成功，挑选城市很关键，三四五线肯定不行，就如请太监喝牛蛋汤，浪费汤药。二线也不可靠，因为许多城市已尝试实操过也没啥反应。
　　那么，就只剩下4个一线城市了。
　　但是，4选1也是门技术活：北京是脸面，不能轻易试猛药；上海刚从一波病情出来，受不得大补；深圳楼市当前一半是火一半是冰，容易走极端。
　　最后，只剩下广州。这个楼价一直垫底的一线城市，基本面良好，主要是够沉稳：有人口、有产业、有库存，最重要的是楼市成交量太特么低调了，低洼得太明显了。
　　中指院数据显示，广州2022年中秋节新房只成交了4万平米，同比下降了56%，是4个一线城市中同比跌幅最大的。腰斩啊！
　　在存量房方面，广州当前总库存量1165万平方米，全部消化需17个月，是近1年来的高位。
　　而令人惊讶的是，2022年8月一手房网签均价约3.8万/㎡，同比上涨了5183元/㎡，涨幅高达15.81%。这主要是刚需上车比例下降，而改善型投资型豪宅比例反而增多所致。
　　在全国数十个一二线城市中，广州楼市表演脱颖而出。
　　大佬们确认了一遍眼神后，对广州点了点头：
　　开干吧！
　　于是，9月，广州继放宽限价政策，新房备案价可上浮10%、下浮20%之后，再放大招，黄埔区限购政策松绑：
　　只要在黄埔区没有住宅，且在黄埔区工作满6个月，无论在黄埔区之外有多少套房子，无论是单身还是已婚，都能在黄埔区再买一套。
　　OMG！广州6大中心城区之一的黄埔区，取消限购，硬生生在均价4万+的一线城市撕开了一道口子。
　　一线城市是全国楼市风向标，广州动起来后，很快就会传递开来。
　　9月14日，苏州也出楼市新政，全面取消限购：外地人在苏州六区购买首套房无需开具社保证明或个人所得税证明，同时相城区取消了自2018年开始实施的需要600积分才能购房的规定。
　　9月15日，青岛限购区再次缩小，外地人买房门槛进一步降低，二手房完全取消限购。
　　9月16日，济南开始优化限购政策，除二环以内市中区、历下区实施限购外，其他区域全面取消限购。
　　可以想象，更多的城市在排队酝酿大招…
　　4
　　集中办大事
　　中国式救市，从不单枪匹马。
　　9月15日，工行、农行、中行、交行、建行和邮政银行等6大国有银行宣布，即日起调整个人存款利率。其中，3年期定期存款和大额存单利率下调15个基点，一年期和五年期定期存款利率下调10个基点，活期存款利率下调0.5个基点。
　　一句话概括：存款利息都下降了，定期时间越长，降得越多。
　　这是因为当前银行存款量巨大，居历史高位，降低存款利息就相当于把银行的钱往外赶。而赶去哪里呢？
　　赶去消费，赶去投资。
　　这在信心奇缺的楼市，就是采取信贷宽松的火力大助攻！
　　我们都知道，共和国有个大优势，就是集中力量办大事，2008年汶川抗震、4万亿、2014年始的棚改、全国去库存、2020至今抗疫等。
　　从结果来看，没有哪件不成事的！
　　当前，上层集中力量要办的大事就是救楼市，主要2招棋：
　　一是保交楼。
　　从8月以来，国常会多次督导，要求各地各部门全力以赴确保复工交楼。
　　比如郑州领悟得快，马上立FLOG：大干30天，确保全市停工楼盘，在10月6日前全面复工。
　　又如济南国企平台忙发布招标书，大手笔收购9000套房，用做租赁保障房，100%自筹资金，确保不烂尾。
　　地方大员们深知：交楼就是楼市信心回归的压舱石。
　　二是把成交量搞起来。
　　而要拉成交量，什么办法最有效？
　　对意向买家而言，除了宽松信贷外，就是实实在在的价格。所以，放开备案价，既给了买家实惠，又给了房企活血的空间，让企业有充足的动力复苏。
　　对上层来说，救市最理想的状态是：先是房地产成交量上升，再传导给上下游产业链，从而带动整个经济快速恢复。
　　但是，翻看过去二十多年来，每一轮只要成交量涨上去，资金和情绪就会涌入房地产，楼市就没有哪次不上涨的。
　　而反过来说，如果楼市没有上涨预期，又有多少人会去傻傻买房？
　　所以，这注定是一场信心拉锯战，在涨与跌之间沉浮。
　　从广州备案价大降20%、一线局部取消限购开始，楼市已迎来大变局！
　　高牛探  入地产15年，做过记者，供职过头部房企（TOP50前三），一二三线城市操过盘，亲历多个周期，熟悉底层逻辑。从＂道、法、术＂3个层面，助你树立稳健的房产框架，独立思考，判断楼市走势，选对房避踩坑。