流动性承压的宝龙地产将何去何从？

　　作者 l 橙子
　　在公布一份既不增收也不增利的半年报后，闽系港股上市房企宝龙地产（01238·HK）日前也公布了公司今年前8个月的销售情况。
　　根据其官方公告，截至今年8月末，宝龙地产实现合约销售额约为人民币291.59亿元，同比减少约58.92%，8月单月合约销售额约为人民币27.09亿元，同比减少约68.11%。
　　图片来源：宝龙地产官方公告
　　不出意外，今年宝龙地产销售侧恐将难有利好性表现，由此也再度为其全年业绩蒙上阴影，并让其本就紧张的现金流再度承压。
　　宝龙
　　公开资料显示， 宝龙地产是一家起源于福建的港股上市房企，专注于开发和经营多业态商业综合体项目，采用＂开发+自持＂模式。
　　其中开发物业包括住宅物业和商业物业，自持物业主要为旗下的品牌商场＂宝龙广场＂＂宝龙城＂＂宝龙一城＂等。
　　只是从其业务营收占比来看，物业开发仍为其主要营收来源。
　　在2021年营收构成中，包括住宅和商业地产的物业开发贡献营收占比87.8%。
　　其次是物业管理，2021年贡献营收占比5%。最后是物业租赁和其他物业开发及相关服务。
　　图片来源：万得股票
　　在公司股权结构方面，宝龙地产也是一家典型家族式房企。
　　截至2021年，许健康直接及间接持有公司44.37%股份，为公司的第一大股东及实控人；许健康的儿子许华芳和儿媳施思妮分别持股14.66%，女儿许华芬持股6.96%。
　　此外，宝龙地产旗下主要负责商业运营服务和物业管理的宝龙商业（09909·HK）也于2019年末在港股上市。
　　从股价表现来看，专注轻资产运营的宝龙商业，相较于重资产运营的宝龙地产似乎更受资本市场待见。
　　截至9月13日收盘，宝龙地产股价为1.04港元，宝龙商业股价则为4.31港元。
　　不过从经营层面来看，宝龙商业尽管各项财务指标较好，但营收规模有限，因此整体利润表现也要弱于宝龙地产。
　　只是宝龙地产受整体大环境影响较大，近年来业绩表现也是较为低迷。
　　根据其最新半年报数据，受上半年销售结转情况不佳影响，宝龙地产上半年实现营收169亿元，实现归母净利润6.981亿元，两项数据同比增速分别为-18.49%和-82.14%。
　　图片来源：东方财富
　　根据克尔瑞地产研究院统计，整个上半年宝龙全口径销售额232.41亿元，同比减少56.18%，跌幅略超同期TOP50房企的平均跌幅50.2%，全口径销售面积153.2万平，同比跌幅54.75%。
　　去化情况不佳导致宝龙地产盈利受限，营收和归母净利增速双双下滑也就不足为奇了。
　　而且从宝龙地产土储结构来看，这样的业绩表现恐怕短期内难有改观。
　　公开资料显示，今年上半年，宝龙地产无新增土储，现有土储截至今年上半年为3152.45万平（不含已运营的投资物业），较年初减少13.6%，可满足未来4年左右的发展需求。
　　只是从其土储城市分布来看，克尔瑞地产研究院在报道中称，其土储主要集中在三四线城市，占比51.91%，二线46.74%，一线1.35%。 且多聚焦于一二线卫星城以及三四线的核心区域，这类城市受需求透支影响，目前普遍面临较大去化压力。
　　三道红线绿档
　　债务压力仍存
　　除了经营层面面临一定的去化压力，并拖累其业绩表现，债务压力也是宝龙地产较为头疼的问题。
　　根据其半年报数据，当前宝龙负债总额较年初有所下降，但仍高达1760亿元，其中流动负债合计达1131亿元，占比超64%。
　　图片来源：东方财富
　　其中面临较大偿还压力的短期借贷金额为145.5亿元，但同期宝龙可支配现金及现金等价物仅为147.1亿，算上其他短期需偿还负债及日常营运资金，宝龙现金流压力可见一斑。
　　图片来源：东方财富
　　或许是受现金流紧张影响，今年7月份，宝龙地产先是发布公告称对两笔合计规模5亿美元的优先票据与九成债权人达成交换要约完成展期。
　　此后不久公司再度发布公告称未在7月25日到期日前偿还2129.4万美元票据的本金和利息，由此宝龙也出现第一笔违约债务。
　　图片来源：宝龙地产官方公告
　　根据企业预警通数据，到目前宝龙地产尚有待偿还美元债共计7笔，合计规模21.03亿美元。
　　图片来源：企业预警通
　　不过，尽管宝龙经营业绩表现一般，且存在较大偿债压力，但从三道红线来看，宝龙难得保持全绿。
　　截至今年上半年，宝龙非受限现金短债比1.01、净负债率75.4%，剔除预收后的资产负债率68.5%，全部绿档。
　　而这背后，不排除宝龙涉嫌用少数股东权益粉饰真实负债率的可能。
　　今年上半年，宝龙非控制性权益（主要为少数股东权益）为205.7亿元，占全部股东权益的33%。
　　拉长时间线来看，从2018年起，宝龙非控制性权益便开始大幅攀升，从39.65亿元一路增至2021年的211.9亿元，该部分权益占比也从12%增至34%。
　　图片来源：东方财富
　　同期该部分权益对应的应占利润却并未出现同步大幅增长，因此不排除通过非控制性权益调节资产负债，从而美化负债率的可能。
　　不过，数据上的变化无法从根本上改变经营层面面临的问题，随着去化难题在未来进一步显现，以及流动性压力持续发酵，宝龙地产相关核心指标恐难好转。
　　而近期一笔宝龙商业收购宝龙地产旗下一座位于上海的写字楼事件告吹，也意味着宝龙商业向宝龙地产输血失败 ，让宝龙地产本就紧张的现金流更加雪上加霜。
　　而摆在宝龙地产头上的阴霾将何时散去，目前还难看出端倪。
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