南京，给北上广深出了一道难题

　　2022年5月20日，堪称楼市历史上颇具＂戏剧性＂的一天。
　　早上，央行在当月重要政策利率（MLF利率）维持不变的情况下，突然对房贷利率（5年期LPR利率）降息15个基点，实现了一周之内房贷两次降息，累计达到35个基点（其中20个基点只有首套房可以享受）。
　　随后，传来一个更为重磅的消息：南京取消了二手房的限购。（准确表述是：自2022年5月20日起，南京市户籍和非南京市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明）
　　南京是强二线城市，其经济活跃度仅次于北上广深以及杭州，跟成都、苏州不相上下。
　　作为＂中国最有价值＂城市之一，南京此前的限购已经大幅降低为6个月社保（或个税），现在又取消了二手房限购，其震撼可想而知。我在多个群里看到，一帮广州、深圳的朋友讨论去南京买房。
　　然而，这个＂楼市新政＂只存活了数个小时，就很快被叫停了。
　　在同一天，大连宣布：
　　1、对非本市户籍在限制区域内购买新建商品住房的，执行本市户籍居民家庭购房政策，无需提供12个月以上社保或个税，吸引非本市户籍家庭来连生活、就业。
　　2、居民家庭在限制区域购买二手住房的，不再受已有住房总套数限制
　　也就是说，大连的限购基本上被取消了——无论是你是外地人还是本地人，无论你有没有大连社保、个税，一家都可以在限购区域买2套新房，二手房随便买，不限制。
　　同样的事情，大连做了、哈尔滨做了、沈阳做了，没有问题。但南京不行！
　　所以，南京新政的＂半日游＂具重要政策含义，它为我们探明了楼市政策松绑边界——普通二线城市，尤其是东北、西部的城市，可以取消限购限售，但强二线城市还要保留底裤，哪怕只有6个月的社保或者个税。
　　南京新政的＂半日游＂给北上广深出了一个难题。
　　四大一线城市，至今没有明显的楼市政策松动，大家都在观望、评估中。南京踩线被叫停，会让北上广深变得更加谨慎。
　　下面请看我们团队做的分析：
　　一线城市，楼市会松绑吗？
　　楼市已经够热闹了，又多了一位＂入局者＂。
　　5月19日，一线城市广州传出消息，即将放松限购。
　　传言主要有两点：
　　1.主城区之外，统统放松限购，番禺白云黄埔南沙等均不限购；
　　2.主城区社保，5改2。
　　目前该消息还没得到证实，不过我们认为这个消息不太靠谱。
　　首先主城区已经够热了，不需要任何刺激；
　　其次番禺的新二手房成交量一直很高，放松的可能性不大；
　　再次白云北部四镇放松的可能性比较大，全部松绑也不大可能。
　　01
　　一线城市为何不放松限购
　　事实上，全国大范围松绑后，连同广州在内的一线城市一直是大家讨论的中心点。
　　我们也收到很多读者关于＂一线城市是否会放松限购＂的询问。
　　全国大范围放松限购，唯有四个一线城市在苦苦支撑着，一线城市为何不放松限购？
　　主要原因还是一线城市是楼市的风向标，紧盯一线城市的人太多，任何风吹草动都可能给楼市带来不可逆转的结果。
　　以投资属性比较大的深圳来说，2014年中央确立了房地产＂去库存＂的重要基调，深圳全面贯彻落实，导致了2015年下半年深圳房价的失控。
　　这期间深圳房价的短期暴涨，也为全国的房价的上涨起了引领作用。
　　当然，这并不是说深圳不应该贯彻落实中央的指示，而是当时的深圳忽略了因城施策。
　　深圳楼市的基本面是供需失衡，供应稀缺，但需求量大，在供应短时间无法解决的情况下，只能从需求端入手，也就是从金融端、限购、限售等方面抑制需求。
　　北京、上海这个两个城市也是类似的，广州特殊一些，但核心区域也一样。
　　历史和现实都在告诉我们，一线城市松绑，需慎之再慎。
　　02
　　一线城市能放松限购吗
　　但一线城市松绑，当下来看有可讨论的点。
　　怎么讲？
　　结合数据，先来看看四个一线城市当下的现实情况：
　　一是刚刚公布的国家统计局数据；
　　二是各一线城市的二手房成交数据。
　　2022年4月，北上广深四城二手房环同比数据：
　　北京环比涨幅0.6%，同比涨幅6.5%；
　　上海环比涨幅0%，同比涨幅5.8%；
　　广州环比涨幅0.5%，同比涨幅2.0%；
　　深圳环比涨幅0.5%，同比跌幅2.8%。
　　从数据来看，四个一线城市，北上深环比均涨幅，同比方面，除深圳跌了2.8%，其他三个城市都呈涨幅。
　　其中北京、上海位列4月70城二手房同比涨幅TOP5，北京同比涨幅第一，上海同比涨幅第三。
　　而近一年，除深圳外，北京、上海、广州这三个城市的同比涨幅都没有掉下来过，事实上也都是各月70城同比涨幅TOP5的常客。
　　再看各城市的二手房成交水平：
　　北京刚刚过去的4月成交量14239套，过去一年月均维持在一万套以上；
　　上海4月停摆，网签了169套，但过去也是月均万套的水平；
　　广州过去一年楼市虽然尽显跌势，但七八千套的二手成交还是有的；
　　深圳就不用说了，几乎凉了一年，4月冲破1500套，有了初期的回暖迹象。
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　　很明显了，二手房价还在涨，成交量也没有掉下来过，这样的楼市表现是不需要放松刺激的。
　　但是我们刚才也说了有可讨论的点。
　　一方面上海经历了一波严重的疫情，经济受挫，市场需要提振，这个时间点是有可能放松楼市来给到刺激的。
　　比如4月份临港就优化了人才购房政策，将人才购房的其社保门槛缩短至3-6个月。
　　另一方面广州的盘子比较大，目前增城和从化是没有限购的，跟上这波的调整，未来去化压力较大的区域继续放松只是时间的问题。
　　至于深圳，需要再商榷，而北京的放松，几率就微乎其微了。
　　03
　　一线城市将如何放松限购
　　最后，说说北上广深这四个城市的放松空间。
　　目前全国范围内的放松主要分为以下几点：
　　1.降房贷利率；
　　2.购房送补贴；
　　3.三孩送1张房票；
　　4.降低社保（个税）购房门槛；
　　5.降首付比例；
　　6.公积金贷款额度上调；
　　7.取消或缩短限售；
　　8.取消＂认房又认贷＂；
　　9.调整增值税年限。
　　这几点对于一线城市的适配程度如何？我们来分条说说：
　　降房贷利率，目前已经通过5年期LPR下调实现了，一线城市再降基点不大可能了，一线城市房贷利率一直就普遍偏低。
　　三孩送1张房票，不大可能全城实行，部分有去化压力的片区可能会实行；
　　调整公积金贷款额度，即使实行，效果也不会太明显，主要是一线城市的房价太高；
　　剩下的，降低社保门槛和降首付比例都是对楼市比较直接的刺激，需要详细讨论。
　　首先说一下降低社保门槛。 一线城市降低社保门槛已经有了案例，上海的临港片区。
　　今年4月，上海临港片区人才购房社保门槛缩短至3-6个月。
　　考虑到城市对人才的需求及渴望，未来高层次人才，比如硕士及以上，副高、高级职称以上的，比较低的社保要求可能会成为一种主流。
　　其次说一下降首付比例。 一线城市首套房首付比例，北京、上海最低3.5成，广州、深圳最低3成，但降至2成是不可能的。
　　二套需要具体到城市来说，当前北上广深三城二套房的首付情况：
　　北京二套首付最低6成，最高8成；
　　上海二套首付最低5成，最高7成；
　　广州二套首付最低5成，最高7成；
　　深圳二套首付最低7成，最高8成。
　　四城中，北京不大可能降，上海、广州两城二套房首付最低5成，已经不高了，再继续往下降也不太合适。
　　至于深圳，值得讨论。
　　一是二套首付7成的深圳确实很难。在深圳买二套的以改善居多，比如面积、环境、学区、地段等的改善，这些房子的门槛一般比较高，动辄千万起步，首付几百万起，很是不易。
　　再加上深圳目前按照指导价放款，真实的首付比例远远不止7成。
　　以华润城润府系列为例，润府现在的市场成交价大概能去到18万/㎡，政府给到的指导价是13.2万/㎡，银行按指导价放贷，一套一百平的房子需要1800万。
　　指导价之前能贷到3成，也就是540万，指导价之后也还是能贷到3成，只不过银行按1300万放款，只能贷到390万。
　　1800万的总房款，只能贷到390万，需要多支付首付150万，首付几乎去到了8成，这样的压力一般人真吃不消。
　　二是＂豪宅税＂的前车之鉴需要考虑。2019年深圳取消＂豪宅税＂，推波助澜了2020年深圳楼市的火爆。
　　不过就当下时间节点来说，深圳二手房指导价还在，即使调整了二套房的首付比例，楼市的禁锢也还是在的，不大可能重新上演新一轮爆火。
　　最后要提的一点是增值税年限的调整。 目前增值税的调整＂5改2＂，虽然不是松绑的主流，但税收调整对于北京楼市放松是有参考价值的。
　　北京楼市放松的几率不大，不过有一点要说的是北京目前二手房的个税比较重。
　　在北京买卖二手房，个人所得税是房子差价的20%，这与绝大多数城市二手房按照成交价1%计算个税相比，相当之高。
　　早前东莞、郑州也是按房子差价的20%收税的，但东莞取消的比较早，郑州也在3月份实行了差额税新政。
　　而北京还是固若金汤，丝毫没有放松的迹象，但从当下楼市的考虑来说，北京如果放松限购，可以从这20%的差额税入手。
　　综合来说，一线城市是有可能调控的，而且预计近期就会有动作。
　　刚刚过去5月18日，总理在保就业的座谈会上提到， 各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。
　　信号已经很明确了。所以，虽然一线城市对松绑楼市非常慎重，但该来的总归会来。