编辑 | 七月 作者 | 槐城律师 曲楠 疫情三年，多数人可能没机会到游乐场体验过山车的刺激了。这些年，开发商们却是一直被摁在过山车上接受刺激。 数据显示，截止八月底，2022年内房地产调控已经超过700次，而2021年同期只有420次，同比上涨接近67%。 结果呢？身子板弱的直接被甩出局，体格壮实的有点家底的砸锅卖铁咬牙抗着，等下一轮的时来运转。 最近，机会好像来了。 8月24日召开的国常会将房地产维稳的基调，由＂因城施策＂调整为＂一城一策＂，允许地方灵活运用信贷等政策。 ＂因城施策＂虽然意味着房地产调控基调的放松，但仍是按大类划分，地方政府的发挥空间有限，而＂一城一策＂则赋予了地方更大的自主权。 9月14日，苏州市全域对外地人购买首套房政策进行调整，基本可以理解为苏州对外地人首套房限购政策基本全面取消。 与此同时，9月15日，青岛和济南调整限购政策。青岛全面取消二手房限购政策，新房限购政策缩小至两个区内。济南仅在二环以内的两个区内实行限购，其他区域不再限购。 重庆、杭州、徐州等多地城市竞相调整住房政策，从限贷、公积金贷款、购房补贴、降低首付、家庭成员公积金互助等方面进行松绑。 一方面，房贷政策逐步放松，另一方面＂保交楼＂政策不断出台。 郑州要求大干30天，10月6日前，所有停工楼盘全面复工。许家印发声，大干苦干加巧干，保证9月30日前相关地区的恒大公司全部达到正常施工水平。 交付有望了！业主们开始掰着手指头数日子等待收房。 买房子对大多数人来说都是一辈子的大事，能够买到令自己满意的房子是每个人的愿望。 但是开发商能交房并不意味着万事大吉了，行百里者半九十。 前些日子，在山东青岛，有购房者在收房时发现，自己买的房子，公摊面积达到了46%以上，接近一半面积的房子都被公摊摊出去了。 购房者反映，根据购房之初销售人员的解释，小区属于超高层建筑，考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积可能会达到31%。 但令人没想到的是，最终收房时的分摊系数均在46%以上。 1
面积误差或许已屡见不鲜 我们知道，商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 其中＂分摊的公用建筑面积＂，即＂公摊面积＂，时常会成为购房者与开发商之间的矛盾焦点，并且在实践中似乎成为了房屋买卖中最不透明的一项内容。 开发商在预售合同中，通常会注明＂暂测＂的房屋建筑面积、套内建筑面积和公用分摊建筑面积，以此来模糊＂公摊面积＂。 因此，每隔一段时间，住宅＂公摊面积＂的问题，就会被网友拿到台面上争论上几句。 这其中，比较主流观点是：认为公摊面积不合理，应当取消！ 但是往往，这种＂公摊面积＂必须＂除之而后快＂的说法模糊了争议的焦点。 因为，购房者的痛点在于不能明明白白地消费，并不是要不要公摊面积。 开发商将＂公摊面积＂确定、公开、透明，才能够从根本上保障购房者的知情权，同时也能够避免因为＂公摊面积＂导致购房者要求退房、退款的纠纷。 2
面积误差比超出3%时 购房人有两项权利 虽然目前，国家对住宅的公摊面积没有设置限制，但是这并不意味着公摊面积可以任由开发商随意设定。 《商品房销售管理办法》明确规定，出现误差，按照面积误差比绝对值3%的标准，多退少补。 简单来说，就是合同约定的面积与实际面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。 如果购房人不选择退房，当实际面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款，由房地产开发商双倍返还给购房人。 3
槐城律师建议 为避免商品房面积误差纠纷，槐城律师结合实务经验，提供以下四点建议供大家参考： 1.在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据。 2.在购房合同中，让开发商明确填写有关计算公摊面积的数据，并详细约定公摊的具体部位、面积大小。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的权益。 3.同时，建议在在购房合同中约定，出现面积误差时的处理办法。例如如果出现超出3%的情况，购房人提出退房，开发商应在几日内将购房人已付房款以何种形式退还、支付利息的计算标准等相关内容。这样出现误差时即可按照约定的内容处理。 4.买把韭菜还要验验是不是短斤缺两，何况买房子那么大的一笔支出，收房时一定要测量房屋面积。 测量房屋面积时，除了测量房屋的长度与宽度、独立墙体的宽度和高度，包括共有的墙体面积外，半封闭或是全开放的阳台、2.2米高以下的阁楼面积等，别忘了按一半的面积计入实际面积。 如果认为房屋面积有误差，开发商又不认可，可以找第三方房屋测绘机构出具房产测绘报告。房屋测绘机构一般不接受个人的委托，业主可以通过两种途径来进行测量： 其一，业主可以通过司法程序，向当地法院起诉 ，法院可委托有资质的房屋测绘机构进行房屋的测量。 其二，业主还可委托律师办理此事，律师可以以律师事务所的名义委托第三方进行测量 。这样业主就可以知道自家房屋的实际面积了，或者打官司使用。
