现在，买什么房保值？

　　我之前说过，我既不奉行楼市必涨的观点，也不主张楼市必跌的说辞，因为涨跌都只是周期的一部分而已。
　　可生活就是生活，柴米油盐酱醋，父母姑侄还有娃。对于绝大多数人而言，买房都是选择题而不是对错题。
　　对于我而言，什么时候发广告是恰饭题，如果大家看到标题和风格明显和我们往期漫画图文不一样的，就知道是恰饭稿子了。这种情况，一笑而过就是对我最大支持！
　　在2022年即将结束的30天，在大背景相互博弈的状态下，楼市已经见政策底，除了降准降息、存量房利率下降这些走在路上的事儿，我想，是时候和大家说说怎么买房子了。
　　混知房产 让你明白房产这回事！
　　01
　　浪淘金。
　　大家要明白，楼市周期不同，房子的涨跌状态是不同的。
　　上行周期，房子的行情属于普涨。即，一个城市会在短期内一二手房源全部快速上涨，一般这个周期是三到六个月；
　　但是，下行周期，房子的行情并不是普跌，而是部分下跌，部分坚挺。
　　打个比喻，上行周期，属于大浪淘金，你的目标是找到＂金子＂，找到涨幅最快的房子。
　　而下行周期，是大浪淘沙，你的目标是区分什么是＂沙子＂并避开他。
　　但是，对于绝大多数人而言，买房自住打底10年。
　　从时间维度看，大多数自住客户都会经历两轮到三轮的的周期。如何在一轮轮的周期中，看清楚房子，不因为上涨而狂喜，不因为下跌而慌张。
　　今天，说一些买房的大原则，仅供参考。
　　首先，说说‘大浪淘金。’
　　楼市上行周期，新区的房子增值速度最快，为什么？
　　因为新区的房子属于预期兑现。
　　什么是新区？就是一会告诉你通地铁、一会告诉建公园，大师们指着规划图阐述着＂美好的未来＂的区域。再者，拍地多，涨价快。
　　一般这两点出现后，你的＂美好想象＂立马变成＂美好而富强＂了 。
　　就像你相亲时，看到照片中的女孩神似刘亦菲，你对未来生活的美好度瞬间爆表，忘记了刘亦菲样貌的女孩，是不会出现在相亲队伍中的。
　　但没有关系，这种想象就足以让人兴奋。同理，新区卖的不是房子，而是区域的规划，你买的也不是房子，而是未来的生活场景。
　　这就是大浪淘金。 这个＂金＂就是新区兑现规划的周期。
　　但是，正因为规划落地需要周期，未来发展需要时间，新区的房价在下行周期中最先，最快暴跌。就像你相亲看完照片，但是一直见不到真人，肯定就＂撂挑子＂不干了。
　　现在这轮下跌周期中，之前购买新区房子的伙伴，最先感受到了什么叫做＂割肉＂。
　　其实，如果自住，大可不必。
　　在新区买房，你要明白： 你是站在当下，花着未来的价格，购买了未来的新区。 换句话说，现在的房子，是透支了未来5到10年的预期的。
　　其实，这一轮下跌最猛的，也不局限于新区，很多核心区透支未来发展和价格的房子，都在跌。
　　面对这种情况，只要自住，都不用慌。就算是投资，控制好负债率和现金流也没必要割肉。
　　因为： 只要你房子的品质能挺住5到15年，建筑折旧度不高，周期轮动，规划和利好不断的兑现时，价格也就涨回来了。
　　现在的新区、郊区、老城更新区域，大体情况都是如此。新房价格折扣不断，二手房＂割肉见血＂，在这种跌跌不休的氛围中，很多刚需客户犹豫不决，一方面想着再跌跌，一方面怕自己买贵了，这是啥心态？
　　你不卖，我不卖，明天还能降两百，省下两百是两百！
　　这种心态能理解，但真有＂自住＂需求，看到品质楼盘大可不必继续等，因为品质楼盘后续会＂回血满格＂
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　　02
　　浪淘沙。
　　其次，说说＂大浪淘沙＂。
　　我们会发现，这轮下跌周期，真正的抗跌是品质盘。也就说，在同一个区域内，不轮新区、郊区、核心区域，＂品质为王＂,品质楼盘的价格坚挺于非品质楼盘。
　　换句话说，涨的时候，是一个区域一个区域的涨，跌的时候，要找到一个区域内最坚挺的房子，这就是保值。
　　在我看来，保值最关键的两个字是： 品质。
　　那么，什么是品质盘？ 概况而言，四个关键词：大盘、低密、改善，好物管。
　　我以深圳为例，给大家举几个例子。
　　比如，龙岗布吉的桂芳园，项目分7期开发，如果你去看房，会发现楼与楼的距离很舒服（低密度），绿化率非常高（绿化率），小区物业管理也比较到位，时至今日，也是布吉片区价格最坚挺的楼盘；
　　再比如，福田的绿景蓝湾半岛，分三期开发，绿化、楼栋也都很舒服，物业管理尚可，价格也是福荣路片区价格较为坚挺的小区。
　　我今天举的例子，都不是新盘，都是楼龄在15年以上的＂老旧＂小区，旧肯定是旧的，但是，你去看房，没有感受到破败和脏乱的。反而能感受是生机和舒服，这就是品质楼盘的关键： 折旧率 。
　　现在很多人喜欢用时间一刀切，来划分什么房子可以买，什么房子的不可以买，这种逻辑就是＂地摊水货＂还要吃地产的＂胡扯＂。
　　如果按时间一刀切，那国外的古堡、上海的老洋房、广州砖混骑楼都成了垃圾了。
　　房子保值的核心关键点： 项目的折旧率非常低。
　　价格坚挺的房子，不是说区域内最贵的房子，而是整个区域都在下跌是时，其房屋保值度能跑赢区域内的大多数楼盘。
　　品质楼盘，是个约定成俗的定义，但如果非要有个价值标准，就是其建筑、园林、小区折旧度要低于区域内的同价格楼盘。
　　说的文艺些，就是跑赢岁月，熬死竞品。
　　那么，什么是非品质楼盘？
　　看到这里，很多憨皮看了很多＂水货＂的文章之后，被洗脑认为＂老破小＂。
　　我可以很肯定的说：以老破小划分就是个错误。
　　不是房子楼龄长短的问题，而是房子折旧度到了什么程度。说到底是＂某种＂房子或＂某类＂房子的建筑质量不合格，其产权证写着70年，实质使用年限连30年都做不到。
　　不得不承认，房地产行业从最初多层建筑开始至今，整个行业的管理还很＂粗糙＂。
　　我举个例子。
　　比如，深圳早期的海沙楼，黄木岗旧片区等等，不仅建筑质量有问题，其建筑的设计三线外漏也存在安全隐患……老破小不能购买，不是因为楼龄问题，而是因为房子的质量问题。
　　说完＂老破小＂，我再接着说说非品质楼盘。
　　单、双塔楼，迷你小区、商住混居、两梯七户、高容低绿……这些房子碰都不要碰。
　　尤其是高容低绿的项目，是近几年新区、新房存在的普遍现象。很多新项目容积率都到了7，所谓的绿化率还没有巴掌大，这样的房子再过10年或者20年，折旧度会非常高。
　　比如，深圳鸿荣源的尚璟公馆，比如青岛融创的维多利亚项目…………
　　时间会检验一切，这些高容低密的项目，再过10年或者20年就折旧率高会非常高，项目价格只能不断贬损。
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　　03
　　回顾历史。
　　如果将房地产行业的发展历史做个划分，我认为大致分为四个阶段：
　　第一个阶段：1990年到2000年，是个＂随便建＂的阶段；
　　第二个阶段：2000年到2008年，是个＂喊品质＂的阶段；
　　第三个阶段：2009年到2019年，是个＂高周转＂的阶段
　　第四个阶段：2020年到2030年，是个＂开倒车＂的阶段；
　　回顾房地产行业的时间轴，我认为在2000年到2008年是＂品质楼盘＂辈出的年底，那时候万科的开发理念是＂让建筑赞美生命＂、那时候绿城的宋卫平还以品质为荣，那时候………
　　再后来，2008年之后，房地产就进入了＂高周转、拼规模＂的年代，这个阶段人浮于事，房子太好卖了，房子质量反而越来越差，品质楼盘很少、很少。
　　而未来十年，是个骑虎难下的阶段，地价高位，市场低位，打折促销又要利润，怎么办？
　　优化成本啊！
　　这就是为什么，我从不建议购买暴跌或者打折力度超过成本线的房子的原因。
　　因为＂买的永远不如卖的精＂，低价势必伴随着成本优化，房子还是那个房子，可是绿化、入户大堂、停车场、小区入口，外立面等等，都会变戏法似的＂亦菲变凤姐＂，惨不忍睹。
　　房子于家庭而言，是最大的支出，审慎选择从不为过。我们都知道核心区域的核心地段的品质楼盘最保值，可是价格也是最贵，对于大多数人而言，＂量力而出＂才是买房的选择。
　　今天的文章，洋洋洒洒3000字，说到底就是告诉大家，在量力而出的前提下： 怎么选择保值的品质楼盘
　　你的选择就是你的世界，你的世界就是你的选择。人生漫漫，充满选择，一念之差，谬以千里
　　交叉路口，看清再走！