还在惊叹小麦换房大蒜换房？武汉的大招来了

　　原创 刘晓博
　　今天，一家开发商的两张海报，在朋友圈刷屏了：
　　你没看错，小麦换房、大蒜换房，这些营销＂怪招＂都出现了。
　　推出这些怪招的，是农业大省河南当地的最大开发商——建业地产。
　　多家媒体证实上了上述海报的真实性。
　　＂小麦换房＂的项目，位于河南商丘民权县。据中国经济周刊报道，该楼盘于2022年年初开盘，开发商为商丘建文置业有限公司。最近正是小麦收割的季节，销售顾问刘小姐告诉记者，趁这个时间，公司给老百姓提供的福利，＂因为现在小麦市场价是1.5元一斤，我们收购的是2块，基本上是给他们补贴5毛的。＂
　　推出＂大蒜换房＂的是建业地产在河南开封的项目＂建业城＂。根据海报，大蒜每斤可以折算5元钱，这也高于市场价。从5月22日推出＂大蒜换房＂到6月6日，一共成交86万大蒜，房子30套。
　　建业集团成立于1992年，创始人为胡葆森。公司在香港上市，代码为00832，目前股价约为0.73元港币，总市值约为22亿港元。
　　或许是受＂小麦换房＂、＂大蒜换房＂消息的影响，建业股票昨天上涨了9.2%，今天上涨了4.2%。
　　建业地产港股月线图
　　根据公司年报，2021年，建业地产实现合同销售金额为人民币601.05亿元，合同销售面积约816.6万平方米，继续保持河南区域房地产市场的销售金额与销售面积＂双料冠军＂。
　　克而瑞的数据显示，该公司2021年总销售金额为605亿元，位居中国内地开发商第58位；其中权益金额为456.6亿元，位居中国内地开发商54位。
　　在去年年底发布的＂2021河南民营企业100强 ＂榜单上，建业集团位列＂2021河南民营企业100强＂第4位，＂2021河南民营企业现代服务业100强＂首位。
　　总之，建业地产虽然在全国算不上声名显赫，但在河南却无人不知、无人不晓。
　　那么，该怎样看建业地产的这波＂花式营销＂？它会被叫停吗？它将给房地产行业带来怎样的影响？
　　第一，小麦换房、大蒜换房意味着楼市在县城的层面，进入了＂以物易物＂的时代，它的潜台词是楼市降温、开发商日子难过、被迫降低身段，以吸引农民进城买单。
　　这些营销手段虽然很吸引眼球，也很刺激，但不应该判断为违规。因为购房者把小麦、大蒜抵给建业之后，大概率还是回归了市场，并不会造成市场异常价格波动，或者物资浪费。
　　对于农民来说，开发商提供了这种交易方式后，买房更加方便。更何况，还有价格上的优惠。而且促销的结果，符合国家鼓励农民进城、推动城镇化的政策，有利于房地产去库存，相信地方政府乐观其成。
　　第二，小麦换房、大蒜换房的确比较吸引眼球，它从另外一个角度告诉大家，当前房地产市场仍然偏冷。
　　上图是国家统计局前几天公布的，今年1到5月的房地产销售数据。销售额同比下降了31.5%，销售面积同比下降了23.6%，而且降幅仍然在扩大。
　　以建业地产为例，根据公司发布的数据，2022年5月合同销售额同比下降了71.3%，销售面积同比下降了68.6%。公司今年1到5月的累计销售额则同比下降了48.6%，销售面积同比下降了47.3%。（下图）
　　第三，建业地产的确遇到了较大困难，在过去2个多月里，两次被河南当地国企＂救助＂。
　　第一次发生在5月，河南省国资旗下公司接手建业集团旗下电影小镇，以及＂只有河南•戏剧幻城＂两大文旅项目部分股权。
　　6月1日，建业地产又宣布引入河南省铁路建设投资集团为第二大股东和战略投资者。
　　具体做法是： 建业地产第一大股东、胡葆森控股的恩辉投资，将其持续的8.6亿股建业地产（占公司已发行股本的29%）转让给了河南当地国企——河南省铁路建设投资集团100%控股的同晟置业。同晟置业还将认购建业地产发行的于2024年到期、本金约7亿港元可换股债券。
　　此次股权转让之后，胡葆森通过恩辉投资持有建业地产41.1%的股权，仍然是第一大股东。
　　第四，未来一段时间，开发商的花式营销还会不断增加。不仅民企开发商会这样做，国企、央企开发商也会这样做。
　　比如某央企近日在湖南推出＂首付5%起＂＂首年0月供＂的楼市优惠政策，在长沙、常德、衡阳、岳阳、益阳等地的10个在售项目推广，只限于公寓、写字楼，不适用于住宅。
　　看起来＂首付5%起＂＂首年0月供＂是违规的，但其实不然。因为5%的首付只是定金，等购房者通过分期方式付完首付，再做按揭。在按揭贷款批下来之前，当然是＂0月供＂。
　　第五，不仅开发商怪招频出，地方政府也＂怪招频出＂。
　　比如在河南郑州等多个城市，＂房票＂重出江湖。
　　这里说的＂房票＂，不是限购城市住宅的购买资格，而是货币棚改中替代现金补偿的＂住房购买券＂。拆迁户交出房子之后，拿到的不是现金补偿，而是一张1年或者1年半内有效的＂房票＂，可以在指定的一批楼盘里选房子，用来替代现金支付。
　　为了让大家乐于接受房票，使用房票购房可以突破限购，不计入限购套数，另外还有税收等各种优惠。
　　在山东青岛，有街道办下文给社区，要求每个社区帮助推销新房，而且卖房多少纳入年终考核，跟奖金挂钩。
　　作为强二线城市的武汉，从昨天起推出了新一轮购房新政，直接把此前强二线松动的领头羊——南京，打下了擂台！
　　武汉的新政是：
　　户籍居民在限购区域已有2套住房的可以新增购买一套，该政策执行时间持续至2022年12月31日止。
　　也就是说，武汉户籍家庭在限购区域可以买第三套住房。如果有父母来武汉投靠子女的，或者生育二孩或者三孩的，此前已经可以再多买1套。现在 叠加了上述新政策，后面两类家庭则可以在限购区域买第四套房。
　　新政还提出，本市户籍居民家庭在武汉经济开发区、东西湖区、黄陵区、江夏区、蔡甸区、新洲区等区域的住房不计入家庭现有住房套数。
　　要知道在上述几个区里，部分区域此前是限购的。
　　另外，武汉新政还提出，对限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭，在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由1年调整为3年内累计有6个月。
　　这意味着， 武汉户籍居民的购房＂宽松水平＂，已经超过了南京、苏州、杭州、成都等城市。
　　尤其是户籍居民家庭，在限购区域里可以买第四套房（父母投靠子女的认定门槛非常低），会刺激更多的人落户武汉。武汉的落户门槛不高，而落户之后马上就可以买房。