土地拍卖价320万一亩，容积率2。5，建成房后至少可以卖多少钱一平？

　　做过一段时间的住宅造价工程，所以对开发商的各项成本还是比较熟悉的。
　　先说明一下，建设住宅的费用总体可以划分为四大块，一是楼面价格，这是主要成本；二是开工建设中的材料费、人工费和机械费用；三是税费；四是营销策划费用和销售费用。
　　需要特别说明一点的是，任何住宅的成本都是不固定的，一是与住宅的＂高档＂程度有很大关系，越高档则所花费的材料费和设计、策划成本费越高；二是地区间在费用核算上也有差异，三四线城市用人成本低，材料费用也相对较低，而一二线等大中城市的用人成本高，且材料费微高。
　　因此我们在计算成本费用的时候给出的是成本区间，这样算是科学合理的。首先，核算每平米成本区间：
　　在核算成本前我们首先先说一下＂容积率＂：
　　简单的理解容积率=总建筑面积/土地面积，土地面积1亩=666.6平方米，那么每亩土地上的总建筑面积就是666.6平方米*2.5=1666.5 ；
　　1.根据地价和容积率计算楼面价格，楼面价格=320万/1666.5 =1920元；
　　其他费用：
　　2.桩基工程：70-100元/平；
　　3.钢筋：160-300元/平；
　　3.砼：100-165元/平；
　　4.砌体工程：60-120元/平；
　　5.抹灰工程：25-40元/平；
　　6.外墙工程：50-100元/平；
　　7.室内水电：60-120元/平；
　　8.层面工程：15-30元/平；
　　9.门窗工程：90-300元/平；
　　10.烟道及公共区间装饰：30-150元/平；
　　11.地下室：40-100元/平；
　　12.电梯：40-200元/平；
　　13.人工费：130-200元/平；
　　14.室外配套：70-100元/平；
　　15.脚手架、模板等各种支撑：70-150元/平；
　　16.人货电梯等施工机械：60-90元/平；
　　17.临时设施：30-50元/平；
　　18.检测、手续、交通：10-30元/平；
　　19.承包商管理费等各项费用：90-180元/平；
　　20.上交国家税费（契税、印花税、企业所得税、建设税、教育附加税、土地使用税、土地增值税等等）：100元/平；
　　21.设计费：15-100元/平；
　　22.监理费：3-30元/平；
　　23.广告营销、销售费（或销售代理费）：500元/平；
　　以上2-23项合计最低成本1818，合计最高成本3255，再加上＂1＂的楼面价格1920元，合计成本在3738元/平-5157元/平之间。
　　当然了，以上我们的推算都是基于＂净地＂，如果说开发商拿到的是需要拆迁或者需要青苗补偿的地块，那么还需要各种拆迁成本和熟化成本，算下来的话每平米至少还要增加一二百元的成本。建成后至少可以卖多少钱一平？
　　如果单从成本角度考虑，楼面成本在3738元/平-5157元/平之间，对于大多数的行业来讲，利润率普遍在25%左右，鉴于房产开发商投入了巨量的资金和劳动，我们暂且定房产商的利润率也是25%，那么销售价格应该在4700元到6500元之间是合理的。
　　当然了，上述定价只是＂理论上＂，实际定价还要考虑小区周边配套、交通便利情况、学区房与否、国家和当地的限价政策、供需关系、房屋质量、物业水平等等。如果把这些因素算进去那就没法给出具体数字了。对此，大家怎么看？欢迎留言交流。
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　　首先我们需要知道房地产的利润计算逻辑：
　　利润=收入（销售额）-成本（土地+建安）-费用（三费）-税金（增值税+土增税+所得税）
　　那么，我们折算到每平米进行模拟计算：
　　1、土地成本：楼面价=320/2.5/666.67=1920元/ ；
　　2、建安成本：按照可售单方4000元/ ；
　　3、费用=营销费+管理费+财务费用，合计按照售价的6%；
　　4、税金=增值税附加+土增税+所得税，合计按照售价的7%；
　　5、目前房企的净利润率基本要求在6%-10%的居多；
　　房企基本利润测算
　　那么假设售价X元/ ，则X=1920+4000+0.06X+0.07X+（6%-10%）X；
　　计算可得X=7308元/ -7688元/ 之间。
　　这是基本的静态测算逻辑，实际案例中，情况比这复杂，各个房企的建安成本、融资成本、管理费用等差别较大，并且各地政府的规划条件要求不同，测算出的结果自然不一样，但是逻辑是一样的。
　　至少可以卖到6500元每平方米。
　　题主只给出了地价和容积率两个指标，因此只能大致计算，先来看看项目成本情况。
　　1、土地成本320万元/亩，按每亩666.67平方米计算，楼面地价=3200000 666.67 2.5=1920元；
　　2、契税，按3%计算，1920 3%=57.6元；
　　3、规划设计费及前期报建费用、临时工程，按120元每平米计算；
　　4、建安成本，包括室外所有水电气、园林景观、给排水等等配套工程，按2200元每平方米计算（为了便于计算，全部用含税价）；
　　5、以上四项合计4297.6元，再考虑不可预见因素，按4400元/平方米计算。
　　6、按项目开发周期三年计算，企业的日常管理费用、销售费用，还有融资成本，按上述四项成本的10%计算，为440元。这样合计就达到了4840元。
　　7、税收成本。
　　包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、水利基金、土地增值税、企业所得税、土地使用税等。一般为销售收入的10%左右，咱们再按550元计算吧，加上前面的4840元，单方成本合计5390元。所以，保本销售的话，每平方米售价应该在5500元左右。
　　保本销售是不可能的，作为开发商，投入了大量的资金，是需要获利的。咱们按成本利润率20%计算，预计每平方米售价应该在6500元左右。
　　商品房销售影响价格不仅受成本的影响，更重要的是与地理位置有关，比如，即使在同一三线城市，学区房与郊区的房子，每平方米差价在2000元左右也是很正常的。综上所述，正常情况下，每平方米售价应该在6500元左右，考虑到位置因素，在此基础上再作出调整、
　　一亩地667平方
　　容积率2.5，也就是说，一亩地盖667*2.5=1667平方
　　320万一亩地，楼面价就是320/1667=1919元
　　我们这是三线城市，建安成本2500左右
　　按楼面价和建安成本占一个项目60%，各楼税费30%，利益10%算。
　　（1919+2500）/0.6=7365
　　开盘价应该是7365，再高再低就看开发商对当地楼市的把控和预期了。
　　我们按一亩地的价格，计算楼面价格。当然楼面价不等于开发商销售最终价格。楼面价仅作为开发商拿地成本计算。开发最终销售价格，还要依据建筑成本、园林、融资成本、销售推广、是否带装修家私电器等等，而后还得看追求的利润率而定。
　　一亩等于666.66平米。
　　楼面价 3200000 （666.66X2.5） 1920元/平方米
　　应该可以定价7000元/平方
　　本人是税务师事务所的，应该算是四线城市吧，320万元每亩的地价比我们这稍低一点，下面我从税务师事务所的角度来算一下：
　　一、取得土地使用权所支付的金额及开发成本
　　1、取得土地使用权所支付的金额
　　土地款320万元/亩，契税按3%计算，其他费用忽略不计
　　该项成本为320*（1+3%）=329.6万元，容积率为2.5，那么，单方的土地成本为329.6/666.67/2.5*10000=1978元；
　　2、土地征用及拆迁补偿费
　　320万元/亩的地价款，应该拿的是净地，不涉及拆迁，所以该项成本为0；
　　3、前期工程费支出
　　前期的报批报建、规划设计、勘探测量、三通一平以及其他费用等支出，我们这边大概是200元/平方米；
　　4、建安工程费支出
　　建安工程的主体以及各种安装工程，前一段时间做的一个大型房企，这一块的成本合到1850元/平方米；
　　5、基础设施费及公共配套费支出
　　之所以把这两项成本放到一起，是因为很多企业这两项成本并未明确区分，这两项成本按照550元/平方米计算，包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等等；
　　6、开发间接费用
　　此项成本各企业各有高低，主要与企业的合理归集有关，暂按50元/平方米计算
　　通过上述计算，取得土地使用权所支付的金额及开发成本合计为（1978+0+200+1850+550+50）=4628元/平方米。二、开发费用及融资成本
　　不考虑某大型房企的玩命式进度，咱们按项目开发周期36个月计算，这36个月的销售费用及管理费用（也就是土地增值税），按取得土地使用权所支付的金额及开发成本的5%计算；融资成本，基本上房地产企业的利息费用是不能拿到台面上来的，这部分也按5%计算，那么开发费用及融资成本=4628*（5%+5%）=462.80元/平方米；
　　三、税收
　　营改增过后房企涉及的主要税种如下：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、水利基金、土地增值税、企业所得税、土地使用税等，不考虑极端情况，在正常操作情况下，房企要承担的税收负担为销售收入的11%左右，该项负担暂按7000*11%=770元计算；四、其他隐性成本
　　众所周知，房地产开发企业从拿地到项目结束，时刻伴随着隐性成本，由于咱们是在正常情况下的测算，所以该部分成本暂不考虑。
　　到此为止，单平方成本为：4628+462.8+770=5860.8元/平方米。
　　我们这地方房地产企业的预计毛利率为15%（税务规定，从本年的7月1日起已调整为10%，此处按15%计算），如果项目所在地有较好的学区、医院之类的，那么房价高出2000元/平方米是很正常的，综合考虑下，预计毛利按18%计算
　　那么房子的售价应为5860.8*18%=6915.74元/平方米；
　　综上所述，正常情况下，每平方米售价应该在7000元上下浮动，因本人是从中介机构的角度计算的，有不尽之处还望指正！
　　已知土拍价320万/亩，客积率2.5。按国家规定容积率2.4~4.5之间为19层以上高楼，国标《住宅设计规范》7层及7层以上必须装电梯。
　　该楼盘容积率为2.5就是19层以上高楼。
　　先计算一下该楼盘的楼面价：320万/(666.7x2.5)=1919.9元。需要说明的是1亩=666.7平米。建筑成本毛坯1650元/平+安装+税费=3100元，合计开发成本5000元/平。如果开发商在民间融资利息高成本会增加，加上灰色费用支出，实际开发成本会破5000元/平。估计房价要卖6000~6500元/平，五线城市或县城的房价。
　　在一二线城市最直接简单粗暴的计算方法，就是楼面价格乘以2就已经等于开发商的销售价格，这是在一二线城市由于楼面价高是最直接的成本计算方法。
　　三线房子合算成本一般为楼面价的3倍而是四五线城市的房子为楼面价的3.5倍，这些是最原始的计算方法准确度可以达到80%以上。建设楼盘的最基本的支出明细。
　　先核算一下楼盘的楼面价格多少钱一平方就很好的计算剩下的费用情况。
　　一亩地等于666.6平方米，一亩地的建筑面积为666.6 2.5=1666.5平方米，320万一亩地那么小区的楼面价为320万/1666.5=1920元每平米。
　　（1）前期成本的投入三项费用。
　　土地勘察费：按照市面价一般为3元每平米。
　　图纸的设计费用：图纸的设计费用是按照高楼层的建筑设计一般为25元每平米。
　　围墙以及三通：三通是指通水，通电，通路以及加上围墙的情况一般费用去到15元每平米。
　　前期开发成本为3+25+15=43元每平米。
　　（2）房屋的建筑成本包含了六项费用。
　　土建费用：不说不知道，原来沙子现在在地球上也是并不是十分充足的使用情况，所以2018年之沙子的材料上涨了有一倍有余，目前土建成本基本上去到1600元每平米。
　　基本装饰：房屋外墙建成不可能是毛胚的，必须要安装上瓷砖或者是喷涂外墙涂料费用一般去到100元每平米。
　　外墙保温：现在的小区建设必须要做外墙保温情况和目前外墙保温一般为80元每平米。
　　基本的门窗结构：开发商在建筑的过程中门窗这两样东西是必不可少的，即便是毛坯交房，一般这些费用为70元每平米。
　　电梯的费用：目前楼层建设一般都在30层，最少都需要两台电梯，所以在电梯的费用上一般去到50元每平米。
　　消防水电的安装：在高层建筑的消防必须要做到位，在消防报警器加上智能安装，这些费用加在一起约为200元每平米。
　　房屋的建筑成本上所花费到的费用：1600+100+80+70+50+200=2100元每平米。
　　在建筑成本这方面外包给建筑公司一般利润为15%~20%之间这个数字。
　　（3）生活的配套主要成本有三项。
　　水电然：这三项费用加起来通到房子里面，一般所用到的成本为150元每平米。
　　小区道路铺设：在整个小区花园建设完毕之后，要做到相对应的小区道路铺设平摊下来一般为30元每平米。
　　小区绿化情况：小区的绿化一般所用到的费用为15元每平米。
　　生活配套的最基本费用：150+30+15=195元每平米。
　　（4）税费以及一些杂费的开销。
　　杂费的开销涉及非常多，像细小的东西这边就没有一一列出来给大家观看这些费用开销基本上要达到350元每平米。
　　房不在建设的过程中所涉及到的税费是比较重的，税费一般占到总销售额的15%如果按照建筑成本计算一般占到20%等于每平米有537元都是税费。
　　建设楼盘的基本费用开销为：43+2100+195+350+537=3225元每平米的建筑成本。
　　土地成本加上建设成本等于3225+1920=5145元每平米的建设成本。房屋建成后需要卖到多少成本的情况？
　　对于开发商的高端，中端，低端小区的建设费用都是有所差别的和最终房屋定价的区别也是有的。
　　刚刚所提到的建设房屋成本一般都是按照中端的建设价格来计算。
　　（1）城市的土地价格越低所获取的利润就越高。
　　一二线城市开发商获取的利润在10%~15%，三线城市获取利润一般在20%，是5线城市，开发商的利润在25%~30%每一个城市所获取的利润点都不一样，从这里也可以观看出为什么开发商现在大规模的线向三四线城市开发。
　　1920元每平米的楼面价，放在目前中国各城市的土地楼面开发成本观看一般都是在四五线城市才有这么低的楼面价可以拿得到了。
　　根据刚刚提到的开发商利润点所销售的价格为：5145 （1+25%）=6442.5元每平米。
　　（2）开发商常用的套路情况。
　　如果当地政府没有备案价限制的情况下，开发商肯定是定价30%以上的利润点所在，因为价格高才能显示的出开发商厉害小区高端，所以销售价格很有可能为：5145 （1+30%）=6700元每平米。
　　开发商这时候会观看市场的情况来进行价格的调整，市场好的时候可以把价格再往上调5%的利润点，如果在市场不好的情况下就会做出一系列的降价销售可能会往下调5%~10%的利润点情况。
　　总结：
　　只要三四线城市还有市场的情况下，开发商都愿意留在这些城市进行开发，毕竟利润比较高。
　　三四线城市房屋的价格变动也是非常的大的，一般开发商都是几个大开发商，在周边拿土地价格任由他们掌控，一起涨价一起降价来调动市场。
　　一、楼面地价
　　320万/亩 （1亩 666.67平米/亩 2.5）=1920元/平米
　　二、前期费用
　　地质勘探、规划设计、建筑设计、三通一平等概计100元/平米
　　三、基坑开挖、支护、基础工程概计300元/平米
　　四、土建工程、装饰工程、安装工程（普通毛坯房标准）2500-3000元/平米
　　五、公共配套工程300-500元/平米
　　六、规费200-500元/平米
　　七、管理费、营销费、财务费300元/平以上
　　八、税
　　合计成本5500元/平米以上
　　楼面价就是3200000/666/2.5=1921元，这个楼盘至少要卖7000元以上才有利润。地2000+税费1500+建筑成本2000+人工广告500=6000元，开发商融资成本还要一些，再赚一些，肯定要卖到7000以上才有利润。