重大风向标来了！西安政策还要松？事关房贷

　　今年，楼市救市政策频发，拒不完全统计，仅上半年，全国超过180个城市优化调整了房地产政策，政策出台频次近500次。平均每天有一座城市出手救市，平均每天发布2.7条救市政策。
　　9月刚刚开始，楼市又迎来了重大信号。
　　高层会议再提支持刚性和改善性住房需求，要求地方用好＂一城一策＂政策工具。
　　官方力挺，别有深意！步入传统金九旺季，西安楼市除了一批特价房源，官方是否还会有大动作？
　　PART
　　01
　　官方：支持刚性和改善型住房需求 再提一城一策
　　8月31日，国务院召开常务会议，再推进稳经济一揽子政策发挥效能，接续政策细则9月上旬应出尽出，着力扩大有效需求，巩固经济恢复基础。
　　其中，第六条提到： 支持刚性和改善性住房需求，地方要＂一城一策＂用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 促进汽车等大宗消费。
　　这已经是一周之内官方第二次发声了，8月24日，国常会定调： ＂允许地方‘一城一策’运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求＂。
　　看似重复的表述，背后深意明显： 下半年要把激活住房消费作为重要工作内容， 去重视和落实，说明国家层面非常重视住房消费。
　　值得一提的是，关于灵活运用阶段性信贷政策的提法也非常罕见。＂因城施策＂是大方向，而重点提及信贷的政策工具，直击曾经楼市的＂命脉＂。
　　PART
　　02
　　央行今年第三次降息！释放了什么信号？
　　8月22日上午，央行宣布降息，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。 这是央行2022年以来的第三次降息，力度非常大！ 幅度也不小，今年1月4.6%，4月4.45%，8月4.3%，直降了30个基点！
　　数据来源：中国人民银行
　　从近期官方会议释放的信号来看， 接下来的LPR利率还有进一步下调空间，不排除首付比例政策调整， 从而助力房地产市场尽快回暖。
　　根据观点指数发布的＂2022年1-8月房地产企业销售表现＂研究报告显示，刚刚过去的8月份，前100房企实现权益总销售金额4104亿元，环比下降2.7%，同比下降35.7%。
　　2022年1-8月， 前100房企累计实现权益总销售金额32448亿元，同比下降50.3%，降幅较1-7月收窄1.6个百分点。
　　从数据来看，房企销售额的降幅有所收窄，但是从整体来看，市场回暖尚未达到预期效果。而这无疑也是高层会议频频重申刺激住房消费的背景原因。
　　PART
　　03
　　支持住房消费，西安房贷政策还有＂松绑＂空间？
　　今年以来，西安在房贷政策方面也是不断放松，房贷利率便是最直接的体现！
　　据最新摸底的西安各家银行的房贷利率情况来看：西安首套房的房贷利率普遍下＂4.3＂，多数在4.2%左右，最低为4.1%；二套房的房贷利率普遍在5%左右。
　　相较于7月初摸底的情况来看（首套房贷利率4.45%左右，二套房贷利率5.15%左右），首套房和二套房的利率均有比较明显的下调，特别是首套房贷款利率的基点BP，已经开始负增长。
　　这样的房贷利率也是近10年来的历史最低利率，对于买房人来说，购房成本大降。
　　除了房贷利率下调之外，首付的门槛也在下调，根据5.28西安发布的楼市新政，公积金贷款，在西安首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%；且根据多渠道消息，空港新城、秦汉新城、能金区、泾河新城部分楼盘 首套房首付最低20%，二套房首付最低30%，并且认贷不认房。
　　8月19日，西安市发布政策，将限购放宽，住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格，政策再一次松绑！
　　信贷政策松绑、限购限售条件放宽，西安楼市的成交表现如何？我们看下刚刚出炉的8月数据。
　　新房方面， 根据创典全程数据显示：刚刚过去的8月份，西安开盘销售房源量下降，全市共27个项目开盘，推货4798套，环比下降34%；成交1628套，环比下降56%；开盘去化率34%，与7月相比，去化率下降17%。
　　二手房方面， 自去年二手房指导价发布以来，较长的一段时间里，二手房市场都表现乏力。今年5月底，二手房指导价实质性取消了之后，有了回暖现象，根据9月2日西安市住建局发布的数据：2022年8月份，全市存量房（二手房）网签备案面积65.42万平方米，环比下降3.04%，同比增长14.95%；其中，住宅网签备案面积62.62万平方米(6472套)，环比增长1%，同比增长15.36%。
　　从数据来看，新房成交量环比下跌明显，二手房虽有回暖现象，但增幅不足，随着金九的到来，传统的楼市热销旺季节点，政策端会不会还继续有放宽迹象？
　　从目前的定调来看，可能性很大。 而西安房贷政策还有哪些松绑空间？不排除会在存量利率和二套房房贷利率方面出手。要想存量利率下调，意味着5年前以上LPR还需要下调，从目前释放的风声来看，是大概率。
　　楼市步入下半场，各项宽松政策频出，从西安楼市来看，购房门槛和成本再度下降，在市场触底反弹前，这个短暂的购房窗口期是个不错的上车机会！