中国房地产为何沦落到目前这个地步

　　早在六年前，高层就已经知道，以房地产为抓手的靠债务扩张拉动经济增长的模式，未来将难以为继了。
　　为了扭转2015年以来的经济增长颓势，当时开启了以货币化棚改为主要方式的房地产加杠杆，再次放松限贷限购，搞涨价去库存，于是楼价大幅上涨，而居民端整体负债率也一下子从30%多跃升到60%以上。
　　这基本上已到达了居民端加杠杆的上限，因为购房贷款最多也就7成，后面就很难再负担更多的债了。居民端已经动员了现有的大部分经济能力（6个钱包），加上未来几十年的收入，来支撑这个经济增长模式。
　　所以高层在2016年推出＂房住不炒＂的总方针，要求＂稳地价、稳房价、稳预期＂，实现房地产平稳健康发展。
　　——通俗点就是房价不能跌，也不能再像以前那样快速上涨，因为杠杆太高已蕴藏了系统性风险，但仍需要让大家继续保持对房地产的信心。
　　总体思路就是以时间换空间，用时间来消化过高的债务，稳住杆杆，进行经济结构调整，寻求新的增长点，实现房地产软着陆。
　　所以在此后具体实践中，主要手段就是＂因城施策＂，调控措施更为频繁，往往去两年杠杆，又再加两年杠杆，一会儿松，一会儿紧，试图让楼市在一个狭窄的波动区间内稳中向好。
　　当时对房地产发展的判断总体上还是乐观的，因为还有巨大的需求在，所以调控主要针对炒作、暴涨，时不时就用＂灰犀牛＂＂黑天鹅＂敲打一下。
　　正因为如此，某些宇宙房企才会出现形势误判，认为只要撑住去杠杆的那两三年，就会迎来加杠杆的曙光。正因为之前借了很多钱，搞到现在很困难，所以未来要加倍负更多的债，进一步扩大规模，好在下一轮的加杠杆中，连本带利一把全捞回来。
　　可始料不及的是因为疫情的爆发和打击，全球经济周期性拐点来到，致使全球整体的社会平均生产率到顶甚至倒退，债务扩张的边际效益迅速递减趋向于零，增加投资和负债所带来的增量有限，甚至不足以支撑其成本。
　　因此即使是实施了货币和财政政策的大规模扩张，也只能起到短暂的效果，而且带来的不是各行业的全面增长，更多的是分化的、割裂的衰退式增长，随后就是更大的代价和成本。
　　在这时候，残酷的真相浮出水面，就是大多数人的收入已经很难维持增长，却要面对如约而至的债务压力，是要先还债，而不是去消费（买房），购房的需求就消失了。
　　一个人既能挣钱又爱花钱时，大家都很羡慕，当他大把地四处借钱，大家又都夸他能干，纷纷出资好分上一杯羹；但当他不挣钱了，还改不了爱花钱的习惯，甚至举债度日，大家就会渐渐远离他，鄙夷他是个败家子，避之唯恐不及。
　　于是当债务扩张难以拉动经济增长，房地产这个抓手也就走到尽头，全行业持续下行已成为大趋势，而某些宇宙房企在超过三年的等待中，终于撑不住最后爆雷了。#头条创作挑战赛##9月财经新势力#