浙江房价连跌3个月，10月大跌10，成交量依然低迷，这是何信号？

　　当前，浙江省的房价非常高。
　　2017年，浙江房价从11447元/平米上涨到13430元/平米，涨幅达到17%；随后4年，房价继续猛涨，到2021年达到顶点20386元/平米。
　　5年间，房价涨幅达到78%。
　　今年上半年，全国楼市的大滑坡也没能阻挡不了浙江省房价的上涨。即便成交量近乎腰斩，房价也毫无低头之意。
　　可见，浙江楼市的卖方底气尚在。
　　但这一切，结束在了7月。
　　8月份，市场骤然反转，房价连续3月下跌，成交量仍旧低迷，这传递了什么信号？
　　接下来，我们就从 成交情况 、 经济要素 、 人口红利 三个方面来分析当前的浙江楼市以及其未来的走势。
　　01  ｜浙江楼市成交情况
　　国家统计局新商品住宅浙江成交数据：房价1-7月涨0.4%，8-10月跌9.9%成交面积1-7月跌40%，8-10月跌10%成交金额1-7月跌40%，8-10月跌19%
　　从上面的数据上看，8-10月房价大跌，成交量有所回升。
　　但实际上，成交量并未回升，这是由于去年的基数太低，这一点，从单月绝对值数据能看到：
　　1）看单月成交面积
　　去年下半年，浙江省的楼市成交面积断崖式下跌，从1000万平米量级下跌到500万平米量级，跌了一半。
　　今年成交面积接着下跌，已经处于400万平米量级，所以8-10月同比下跌收窄并不说明成交的回暖。
　　相反，从曲线可以看到今年的成交非常冷淡，6月的楼市大月也没有冲上去。
　　2）看单月房价
　　去年的房价环比持续走高，今年7月份以前保持高位，但在8月、9月接连大幅下滑，10月份仍然留有很大的缺口。
　　这符合＂量在价先＂的原则，成交量收窄一段时间之后，成交价格才跟着下降，而＂量价齐跌＂的局面形成后，市场将更为消极，不排除很快出现暴跌。
　　投资者需特别谨慎。
　　02  ｜浙江的经济与楼市
　　浙江的经济基础很好，之前步步踩在了时代的风口上。
　　凭借着强大的民营经济体系，浙江在制造业和国内外商贸方面得到了长足的发展。
　　互联网行业的从孵化到成熟，浙江深度参与其中，2021年其数字经济占GDP比重达到了48.6%，为全国之首。
　　然而，今年这两个强大的经济引擎在内外经济下行的压力下，双双熄火。
　　根据浙江省统计局前三季度数据：
　　1）进出口总额 同比增长17.6%，去年的这一数字是22.4%
　　2）数字经济增加值增长6.7%，去年的这一数字是19.3%
　　在此背景下，规模以上企业工业利润总额下滑了12.5%，利润率为-1.5%。
　　工业是经济的基础，利润又是工业发展的驱动力，不难推测，浙江在本次经济放缓中多少伤及到了根本。
　　在吃完商贸和互联网产业的发展红利之后，浙江没能踩到下一波热点行业的制高点，比如高科技产业、新能源产业，失去了区域的集中优势，再难延续辉煌。
　　经济不再迅猛发展，楼市便从根本上失去了推力，量价下滑是预料之内。不过，浙江房价比较顽固，撑了大半年才低头，可见卖方还是不甘心。
　　03  ｜浙江的人口红利与楼市
　　浙江有属于全球的小商品发源地，也有属于全国的电商体系核心，对全国的虹吸力极强。
　　根据人口普查数据，浙江省每年常住人口增长100万人左右。
　　不过2021年，浙江省人口增长下降到72万，是近10年最低。
　　对于人口流入的减少，房价是很大的因素，这一点和深圳类似。
　　过去5年，因为房价高，年轻人从北上广深逃向杭州，这两年，他们又从杭州奔赴成都、西安、长沙等新一线城市。
　　更严峻的是，在年轻人流入减少和经济环压力下，浙江省的出生率严重下滑。
　　2019年到2021年的浙江省出生率分别是10.51‰、7.13‰、6.90‰，而全国的这一数字分别是10.41 ‰、8.52‰、7.52‰。
　　在这种情况下，楼市的卖方虽然不甘心房价下跌，但也不得不面对买方需求减弱的现实。
　　与此同时，浙江的楼市供应量也非常大。
　　根据国家统计局新建商品住宅数据，浙江省截止10月末：累计施工面积33845万平米累计竣工面积2186万平米累计销售面积4575万平米
　　累计施工面积减去竣工面积，得到当前施工中面积，为31659万平米。
　　施工中面积的去库存周期=施工中面积/月均面积=31695/457.5=62个月
　　即，要消化完当前施工中的面积，需要62个月！5.2年！
　　就算最大程度减掉2年的期房库存，开发商手里还有3.2年的库存。若把二手房市场的待售算上，浙江省楼市库存量相当惊人。
　　结语：
　　任何行业都有周期性，成就浙江的商贸制造业和数字化行业如是，房地产业亦如是。
　　不过浙江省房价下滑对于振作经济基础是好事。这让资本重新流向实体产业，特别是创新型产业，让年轻人有希望留在当地安居乐业。
　　民营经济最大的优点是灵活应变，给一点阳光就灿烂，相信浙江脱离一个高速轨道之后，能尽快驶入另一条高速路。