逼近历史高位！个别上市房企涨势猛，啥信号？龙头房企带头回购增持，公募也有加仓

　　在2021年同期低基数的基础上，今年8月房企销售累计同比降幅进一步收窄。
　　8月31日，克而瑞公布百强房企8月销售榜单，重点30城成交面积同比下降31%，环比下降13%，销售环比改善。
　　在此背景下，部分基本面稳定的优质房企近期表现强势。保利发展今年4月一度刷新历史最高价，近期股价仍维持在高位；滨江集团近期持续攀升走高，逼近其历史最高价；华发股份近期也表现强势，逼近其前期高点。
　　部分龙头房企股价走高的背后，龙头房企正在积极回购自家股票，高管也积极增持。与此同时，公募基金也大幅加仓了基本面稳定的上市房企。
　　分析认为，8月房企销售数据改善，一方面受益于销售端持续的政策放松；另一方面，各地政府联合房企与金融机构陆续出台了＂保交付＂措施，有利于市场信心的提振。在当前行业竞争格局改善的过程中，作为拿地主力的央国企及部分区域深耕的优质民企市场份额有望进一步提升。
　　龙头房企带头回购增持
　　2020年以来，房企融资环境持续收紧，整个行业出现大变化，A股和港股地产板块不少股票跌幅较大，腰斩股比比皆是，股价创历史最低的也有不少。
　　然而就在此时，不少龙头房企带头回购，高管带头增持，用真金白银表达其对公司以及行业未来发展的信心。
　　据证券时报记者梳理，今年来，A股市场上完成或实施回购的房企，万科A回购金额最多。今年7月2日，万科公告称，自5月10日首次回购以来至6月30日，公司以集中竞价方式累计回购了公司A股7295.6万股，占总股本的0.63%，最高成交价为18.27元/股，最低成交价为17.01元/股，耗资约12.92亿元。
　　值得一提的是，公司3月31日公告的股份回购预案显示，公司回购总金额不超过25亿元且不低于20亿元，回购价格不超过18.27元/股，回购期限自3月30日至6月30日。但最终回购金额只完成了预案下限的64.6%。公司表示，主要是因为可回购的交易日有限，且公司股价在回购期限后期持续高于回购限价。
　　也有不少公司将回购股份注销，以提升每股收益水平，维护上市公司价值。今年6月22日，头部央企地产公司招商蛇口发布公告，将2019年回购的1.84亿股全部注销，占注销前总股本比例的2.32%。
　　注销完成后，公司总股本由79.23亿股减少至77.39亿股，公司股价也出现明显反弹走势，自6月底以来，招商蛇口股价累计涨超20%。首创证券认为，招商蛇口近三年拿地强度逆势提升，核心城市优质土储占比较高，为公司未来销售总量提升和稳定的去化率奠定基础。当前行业供给侧改革背景下，公司有望成为最终受益者。
　　无独有偶，香江控股、奥园美谷、冠城大通、格力地产、三湘印象等不少地产公司也对其回购的股份进行了注销。今年7月28日，香江控股公告称，公司拟将其已回购的全部1.27亿股进行注销，并按规定及时办理相关股份注销手续。
　　冠城大通也在今年6月14日公告，公司将回购的1亿股进行了注销。公司表示，注销回购股份主要基于公司未来发展战略并结合公司财务状况和经营状况等因素，旨在提升公司每股收益水平、维持股价稳定，更好地维护公司全体股东利益。
　　此外，今年不少龙头房企高管也在带头增持自家股票。万科A今年3月31日在发布回购预案的同时也发布了高管增持计划，公司董事会主席郁亮，监事会主席解冻，董事、总裁、首席执行官祝九胜，职工代表董事王海武，职工代表监事阙东武，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭计划自3月31日起6个月内，以每人各自在2021年度从公司获取的税后现金报酬总额2000万元为额度，不超过18.27元/股的价格增持公司A股股票。
　　随后，公司高管增持信息不断，据Wind数据，截至目前，万科高管自6月开始增持以来，已累计增持公司股份54.29万股，耗资943.19万元。
　　陆家嘴高管今年8月也对自家股票进行了集体增持。8月11日，陆家嘴公告称，公司部分高级管理人员及其他核心团队成员使用2021年度超额奖励，于2022年8月9日至2022年8月10日，通过二级市场增持公司股份76.04万股。
　　公司表示，公司高管增持基于对公司未来发展的信心，也为了进一步激发公司核心团队成员的责任感、使命感，强化目标责任意识，使其利益与公司长远发展更紧密结合，努力促进公司经营业绩持续稳步增长，为股东创造更大的价值。
　　公募增持龙头房企
　　龙头房企积极回购，高管带头增持，公募基金同样也在加仓基本面稳定的优质房企。
　　公募基金公布的中报数据显示，尽管房地产行业整体处于低迷状态，不少上市房企估值也处于历史低位，但公募基金仍重仓持有优质龙头房企，对基本面稳定的房企更是大幅加仓。截至2022年6月末，保利发展是公募基金持仓市值最大的股票，合计有1412只基金持有保利发展，持股数达21.67亿元，持股市值达378.43亿元，并且相对于2021年末，基金还增持了部分保利发展股票。
　　2021年底以来，保利集团股价反弹幅度较大，今年4月中旬，甚至创下历史最高价19.3元。目前，保利集团股价在17元左右，总市值超2000亿元。
　　万科A、金地集团、招商蛇口、新城控股等龙头房企也是公募基金重仓持有股票，但公募基金减持了万科A、招商蛇口持仓，而金地集团、新城控股获小幅增仓。
　　值得一提的是，华发股份、滨江集团、金融街、陆家嘴、西藏城投、新湖中宝等获公募基金加仓更为明显，但股价表现方面，华发股份、滨江集团反弹力度较大，滨江集团今年来累计涨幅超120%，华发股份涨超50%，金融街、陆家嘴、新湖中宝总体表现较低迷。
　　滨江集团在债务融资方面一直比较稳健，截至2022年6月公司有息负债规模558亿元，其中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%。公司扣除预收款后的资产负债率为65.5%，净负债率为85.8%，现金短债比为1.1倍，＂三道红线＂保持＂绿档＂，短期债务占比仅为32.1%。
　　华发股份截至2022年6月末＂三道红线＂也保持绿档，剔除预收款项的资产负债率为66.57%，净负债率为81.83%，现金短债比为1.41倍。
　　还有不少公募基金正在重新建仓地产股，相比2021年末，格力地产、万通发展、上实发展、光明地产、深振业A、大名城等不少房地产企业获基金新建仓买入，但持股金额总体不大。
　　地产板块处估值低位
　　房企通过股票回购或高管增持的方式＂护盘＂，背后一个重要因素是房企估值已处于近几年来低位。
　　2021年上半年以来，由于个别大型房企发生了信用瑕疵事件，信心和情绪的传导效应产生了＂由点到面＂的影响，使得投资者对房地产行业整体信用资质的信心有所下降。融资端供给侧也对房地产企业融资采取了较为谨慎的态度，资金供给收紧加剧了房地产企业的流动性困难，多家房地产企业陷入困局。
　　为了稳定房地产市场，近期住建部、财政部及央行联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持＂保交楼＂。此专项借款严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。8月31日，国常会再次提及，地方要＂一城一策＂用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。
　　但多项政策力保楼市的情况下，市场对房地产企业的信心仍不足，中证800地产指数仍处在近几年的低位。光大证券认为，中证800地产指数短期盈利增速下滑，但随着各地纾困政策不断，市场情绪已逐渐舒缓，优质龙头房企表现出色，盈利能力有望改善。当前房地产销售市场复苏迹象明显、土地市场迎来回暖，指数具备较大投资潜力。
　　光大证券研究认为，在当前房地产行业政策支持力度强劲，市场悲观情绪逐步修复，融资端释放破冰信号，房地产销售和土地市场回暖迹象明显的背景下，中证800地产指数具备较高的投资潜力和配置价值。中证800地产指数综合反映A股大中市值中房地产行业上市公司的整体表现，重点聚焦住宅开发和商业地产两个领域的投资机会。
　　国盛证券表示，整体看目前房地产行业仍处于弱复苏阶段，9月-12月因基数问题，叠加传统供货高峰的到来，未来数月同比跌幅或将维持小幅改善趋势。但显著复苏提振购房者信心仍需政策加码，特别是核心一二线城市的限购限贷依然有充足的放松空间。