上海今年的拆迁要提速了

　　5月底，上海发布了一个重要文件——《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，跟楼市关系重大。
　　其中一条措施：年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造；年内新启动8个以上城中村改造项目。
　　上海今年的拆迁，要提速了。
　　今年是上海旧改的关键之年，预计年底将全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造。
　　那这是不是意味着上海的旧城改造接近尾声了？非也！
　　从今年开始，上海又将全面启动新一轮旧改计划，改造对象将全面扩展到2000年以前的老旧小区。
　　其中对280万平米不成套职工住宅和小梁薄板房屋（存在安全隐患）采取拆除重建为主的改造方式，包括原址重建。
　　也就是说，2000年以前的、没有独立厨卫的、存在安全隐患的老公房 ，会成为以后拆迁的重点对象。
　　比如新静安彭浦新村的彭一小区，煤卫合用、60年多年房龄的五层老公房，在去年原拆原还。
　　居民们在外租房过渡几年后，会搬回到在原址上建的新房里，8-19层的小高层，加了电梯，每户都有独立厨卫。
　　多出来的增量房源，会用来做保障性租赁住房，或者做一些配套经营性设施。
　　当然，能原拆原还的必然是少数。
　　因为在上海的老城区改造，除了提升市容、改善民生之外，还有一个很重要的目标——降低市中心的人口密度。
　　外环线以内的人口减少，本身就是上海城市发展过程中的KPI，也是上海这些年一直践行的发展策略。
　　大批＂原拆原还＂显然达不到这个目的。
　　第七次人口普查上海各区人口增长图
　　上图可以明显看出，十年间上海中心城区的人口密度是在降低的。
　　回到文章开头的措施：＂年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造；年内新启动8个以上城中村改造项目＂。
　　上海今年下半年，一定会全速拆迁，以前很多拆迁计划里排在后面的地方，今年会统统拉出来，一起搞定。
　　有人说，最近两年开发商的日子不好过，哪里有钱来搞拆迁？
　　这个问题上面老早想到了，会用专项债来为旧改项目融资，相当于告诉开发商，拆迁你们放心搞，钱的事情我们来搞定。
　　今年下半年，可能就是很多拆迁户要改变命运的一年了。
　　如果你家里要拆迁，要记住一点：
　　邻居之间，千万要做好少数人的思想工作，不要让少数人瞎搞，让大家失掉这次拆迁的机会。
　　虽然那些老房子迟早要拆掉，就像寸土寸金的黄浦区，迟早要拆光；但如果你这次机会没把握住，下次拆迁不知道要到什么时候了。
　　对我们普通人来说，人生短短几十年，抓紧时间提升居住质量，生活得好一点，才是最重要的。
　　而从疫情防控的角度来讲，上海也有足够的意愿和动力去搞拆迁。
　　大家有没有细心观察下，这次疫情中，上海最严重的都是哪些地方？
　　老破旧片区和城中村。
　　要么是煤卫公用的老公房；要么是每天都要倒马桶的老弄堂，整条弄堂都会接触那一两个化粪池；要么就是要上公厕的城中村。
　　比如黄浦的老南市区，杨浦的控江路，比如浦东北蔡的城中村。
　　这些地方厨卫合用，人口和房屋十分密集，一旦出现疫情就很容易爆发。
　　这次阳性感染者最多的浦东，疫情高发的城中村有72个，是这次上海疫情爆发的重灾区。
　　而在外环线以内，上海还有大量的城中村。
　　很难想象，在中国GDP最高、经济最发达的城市，还有不少人生活在没有独立厨卫、每天需要倒马桶的居住环境里。
　　疫情防控常态化后，这些地方的改造和拆迁势在必行。
　　这对楼市有什么影响？
　　我们知道，拆迁一方面会制造出大量的买房需求，另一方面也会增加不少的楼市供给。
　　上海的中心城区，真的没什么空地了。这些二级旧里、城中村，拆掉以后，会为上海楼市提供大量的增量。
　　在上海雄厚的财力支撑之下，市区的旧改不会停止。
　　而在拆迁之后，大量手持现金的拆迁户入场，会给周边楼市造成不小的冲击。
　　上海最近几年的拆迁重地——北外滩和东外滩附近，因为大量拆迁户下场买房，房价涨了不少，有些房子的价格甚至涨到了不太理性的地步。
　　要知道，拿到拆迁款的家庭，在这些年上海房价大涨的洗礼下，不太可能把钱存起来，他们会跑步入场。
　　因此，他们也不太会在意上海楼市的周期，管它现在涨还是跌，反正长期是会涨的。
　　这其中一批人，喜欢在原住地的周边买老公房，老破小，因为预算有限（大概300-600w）。
　　尤其是老一辈的拆迁户选择更是如此。因为他们的生活圈子在这里，亲朋好友大都在附近。
　　要知道，对于原先住棚户区的动迁户来说，老公房、老破小已经相当于改善了。
　　另外，考虑到动迁的群体年龄普遍偏大，为了医疗方便，他们也会选择市区的老房子。
　　所以一旦遇到拆迁，区域内或者周边区域小户型房源比较紧俏。
　　另一批人，因为预算不足或追求房屋品质，会买在离原住地不远的郊区。
　　大部分拆迁户还是喜欢买在离自己以前的生活圈近一点的地方。
　　比如杨浦的拆迁户，喜欢买在外高桥、高行、金桥；黄浦的拆迁户，喜欢买在南码头、世博。
　　另外，可能出乎大家的意料，很多动迁户买房的时候，也会考虑学校的因素。
　　毕竟他们也是普普通通的父母，也会希望自己的孩子能有好的学历。
　　而且动迁户的年龄偏大，对很多老年人来说，是不可能去贷款买房的。他们会用动迁补偿款和家庭的其余资产，全款购房。
　　所以他们要是看中了哪套房子，一般的刚需还真抢不过他们。
　　毕竟，对于卖家来讲，全款买房的下家，省了多少事，快了多少周期。
　　当然，拆迁暴富的年代早已经过去了，对于当下的很多拆迁户来说，能换到一套位置没那么偏的，全家够住的房子就是值得庆幸的事情了，其他更多的不要想了。
　　一个粉丝，北外滩动迁，6w2左右的评估价，加上动迁各种的补偿款，35平的房子，最后动迁款在600w左右。
　　看上去很多，一平将近20w元，但是考虑到其他因素，比如老房名下很多户口的。
　　钱一分，一个家庭最后拿到手的也就只有动迁款的二分之一、三分之一甚至更少。
　　而且如今的市区动迁房源越来越少，黄浦、静安更是没有市区房源，虹口最大的社区房源彩虹湾也所剩无几。
　　大多数动迁户的选择就只有搬到郊区，变成乡毋宁。
　　上海市区的土著，越来越少了，取而代之的是全国各地的精英和富人。
　　有钱人在市中心住大房子，可能才是楼市颠扑不破的真理。
　　但换个角度看，这也是上海城市吸引力的表现。
　　正是这些来自全国的增量，让上海变得越老越好。
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