网红长沙打响第一枪，楼市大转折来了？

　　#11月财经新势力#
　　作者|私人财富学堂
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　　地方申请退出、城投托底受限……实施不到两年的集中供地，正在走向终结？大转折要来了？
　　越来越多的城市，退出集中供地
　　9月底，网红城市、楼市调控模范生的长沙，竟然打响了公开取消集中供地的第一枪，在供地云官方发布通知称，＂今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介＂。
　　消息一出，业界哗然。江西南昌紧跟其后，也表示想要＂退群＂——
　　10月28日，江西省住建厅发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》，文中提出：将持续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，力争将南昌从＂集中供地＂城市名单中调出。
　　事实上除了长沙和南昌之外，北京、上海、深圳、杭州、南京等多个城市，虽然没有直接写明恢复常态化卖地，但也通过实际行动做了改变，对集中供地制度进行灵活调整——增加集中供地的次数。
　　比如南京11月10日完成了第四次集中供地，杭州11月29日将进行第四次集中供地。苏州、徐州等城市，今年还将迎来第五次集中供地。
　　从这个层面上看，集中供地制度其实早已放松，处于正在调整，或者说正在消失当中。
　　数据来源：中指研究院
　　集中供地制度，为何有变？
　　2021年2月，自然资源部发布通知，全国22个试点城市将实施住宅用地＂两集中＂政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。目的是为了保障土地的供应，促进房地产市场健康发展。
　　集中供地制度自此＂横空出世＂，和三道红线、房贷集中度形成了压制楼市的三大＂武器＂。
　　当时，22个实行集中供地的城市包括广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、武汉、合肥、重庆、成都、天津、青岛、北京、上海、无锡、郑州、济南、长沙、宁波、长春、沈阳。
　　除此之外，徐州、西安、南昌、东莞、金华、温州等地后续也自发加入了集中供地的队伍。
　　2021年初，房地产市场非常火爆，房价居高不下，土地市场也过热。当时重庆房价一改往日的温和，开启了快速拉升模式，武汉、长沙、广州楼市也一片火热。
　　在此背景下，祭出集中供地的大招，通过加大拿地的门槛和资金压力，让实力弱的房企拿不到地，以此加快市场出清，降低风险，并且打压地价，给土地市场降温，达到＂稳地价、稳房价＂的目的。
　　因为集中供地模式是一次性供应大批量的土地，房企因此必须准备大量的资金去支付保证金和拿地资金。所以理论上可以抑制部分房企的拿地积极性，一定程度上起到给土地市场降温的作用。
　　但集中供地制度实施后不久，楼市持续下行，库存量不断增加，房企资金压力加剧，投资意愿大减，房营民企基本躺平不拿地了。
　　今年1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；连续19个月收窄，连续7个月负增长。
　　土地市场也走向低迷，流拍率增加，土拍大幅腰斩。
　　截至10月底，全国22城供地计划完成率整体不到5成。重庆、长春甚至还不到30%，就连北京，广州也出现了超过50%的流拍率。
　　制图：杭州房小团
　　更关键的是，土地出让金出现明显下滑。2022年前三季度，地方国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。
　　江苏、四川、湖南、湖北、重庆、江西、安徽、河南，同比降幅分别为78.19%、62.31%、59.26%、51.96%、81.54%、56.30%、60.14%、66.65%。
　　形势非常严峻，以至于央、国企、城投不得不下场干活——在土地市场兜底拿地。
　　据统计，截止2022年三季度，集中供地中，光城投就拿地3322亿，占比30%，加上央、国企的话，几乎占据了半壁江山。
　　数据来源：中指院，广发证券发展研究中心
　　看看长沙的情况。
　　在2021—2022集中供地中，长沙除了首轮集中供地外，国资都是拿地主力，占比70%-80%左右。
　　但这种兜底难以为继，长期不可持续，说白了也兜不住土地市场的底。虽然给地方短期内带来了土地出让收入，但土地市场并没有多少回暖。
　　CRIC数据显示，今年截至11月16日，22城含宅用地招拍挂成交面积为72756.17万平方米，较2021年全年降低58.08%，若加上12月的预估量，2022年全年较2021年全年含宅用地成交仍有5成的降幅。
　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
　　10月13日，财政部发文，明确提出＂严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口＂。
　　换句话说，就是禁止地方城投或其他国企通过举债进入土拍市场拿地托底，地方的＂钱袋子＂因此又或多或少会受到影响。
　　在当前土地市场低迷，房价下行，库存大增，城投等央国企无力继续长期兜底，地方土地财政收入下滑的情况下，原用于调控市场过热的集中供地制度，不能适应当前的形势，不符合＂稳地价、稳房价＂初心了。
　　所以出台不到两年，就开始有城市绷不住退出了，或者对土地集中制度进行了阶段性的灵活调整，比如增加土地出让的批次，增加土地出让的优质程度，恢复常态化供地等。
　　这样一方面可以通过分散供地时间上的集中度，来降低房企短期内的资金压力，提高它们的拿地积极性。另一方面，通过增加供地批次，可以有效补充土地财政收入，稳定市场预期。
　　私人财富学堂观点
　　1、集中供地制度松绑，是一个大转折，也是另一种意义上的楼市利好，能够在一定程度上促进房地产健康发展和良性循环，对城投公司也间接构成利好。
　　2、如果接下来土地市场没有明显回暖，后续还会有其他城市＂因城施策＂，根据自己的实际情况对土拍模式灵活调整。
　　风险提示：市场有风险，投资需谨慎。本内容表述仅供参考，不构成对任何人的投资建议。