海外购房后，我在笑与泪中的一点思考

　　01  中产的安全感
　　记得我毕业刚工作那几年，美国经济学家托马斯·弗里德曼的著作《世界是平的》很是流行。那是个全球化扬帆起航的大好年代，中国用历史上前所未有的姿态张开双臂拥抱世界。而我们八零后，恰是那一代全球化浪潮中的幸运儿，得以开眼看世界。
　　然而近几年，这个世界愈发滑向不确定。尤其是在疫情一波未平一波又起，战争的黑天鹅不时降临的时代，世界是平的已不复存在，原来一直向上向好的大势也一去不复返。然而每次通胀和金融危机，富人愈富的马太效应就会再次被验证。
　　在这种  不确定之下，普通中产的安全感从哪里来？
　　我的答案是资产，包括动产和不动产。
　　如果只有工资收入，那手停口停的中产，与无产无异。据统计，中国中产阶级93%的收入来自工资，一旦失业，将迅速陷入困境，因此资产增值焦虑成为普遍现象。
　　诸如《月薪三万，撑不起孩子的一个暑假》、《300万年薪，依然挣扎在温饱线上》等热文，结结实实地反映了压倒中国中产的医疗、教育、养老三座大山，光靠收入高还是解决不了实际问题。  能带来安全感的，不是收入，而是资产。
　　中国家庭的投资现状，住房资产增加对财富增长的贡献率近70%。然而在近几年国内＂房住不炒＂、＂限购限贷＂的背景下，房产横盘甚至阴跌，中产们手里的钱还能投向哪去？
　　＂润＂这个词越来越多地被中产们讨论，知乎上的＂润学指南＂和＂润学家＂话题一度高居热榜。然而＂润＂的难度也越来越高。
　　在去全球化（deglobalization）的趋势下，如何分散资产配置的风险，如何抵御通胀，避免阶层滑落？
　　除非是眼光和手段都超前的投资精英，能够把全球资产配置玩得明明白白；  对于我们这样的普通人而言，海外置业，可能是最接近对冲风险、抵御通胀这个目标，也是相对容易上手的操作。
　　02  我曾经损失了什么
　　意识到以上这个结论，是我在蒙特利尔买楼花，开始仔细研究一系列加国置业的资讯、真正思考房产投资的本质后，才产生的新认识。其实此前我既不供职于投资领域，也不从事房地产行业，只是个普通帝都白领，有余钱了没地方放就买买房。
　　在没有确定准移民身份之前，我也确实没敢想在加国买房的事宜。在国内异地打理房产的不便经历，一度让我觉得异国置业实在是遥不可及。加上国内房产近十几年的高速增值，只看眼下的持有总觉得自己还是赚了，就没有思考过其他的可能性——国内楼市红火的同时，其实加国的房产也在疯涨，尤其是在2017年温哥华和多伦多推出15%的海外买家税之前，那时候投资楼花的人赚得盆满钵满。
　　而我的目光短浅损失掉的，是资金利用效率和风险对冲的机会成本。
　　2017年后，帝都楼市的雷霆手段一波强过一波。在国家＂房住不炒＂这个大指导原则下，地产界的日子开始不好过了起来，在地产公司的朋友被降薪、转岗、裁员的消息层出不穷，环京楼市腰斩，主做环京板块的公司也深陷债务危机和停牌重组。
　　这个时候，虽然城市化率继续走高，但楼市的疲软初显。唱多派还在高歌着这只是暂时的，谷底会过去，也确实有一部分人觉得要＂抄底入场＂。时至今日，当时高位的接盘侠们有不少都欲哭无泪。
　　我在16年投的一个商办房（当时还叫＂商住房＂），也被针对商办房的＂317新政＂套牢，除了租售比尚可，但转手无望。其实在此前就有消息灵通的经纪人劝我早卖掉，本来就是投资标的，转手就能挣钱；可是当时我没想清楚投资目标，总觉得要＂做时间的朋友＂，长期持有才是王道。其实到22年初割肉卖掉这套商办，持有6年几乎平进平出，只赚了个租金。
　　而那时我因为从事国际教育，能够经常接触海外房产的信息，如果让今天的自己坐时光机回去，给那时的自己捎句话，  我一定要告诉那个目光短浅的我，＂放眼世界吧，多看看，别错过了更好的投资机会。＂
　　03  信息时代的底层能力
　　投资，就一定会有风险，投资大咖会告诉你，高风险高回报。但片面的信息，不周全的分析，莽撞的决策，可能承担着高风险，也没有高回报。
　　我愿意把自己的失败和不甘，掰开了揉碎了写出来，是因为像我们这些不是金融或房地产专家的普通人，没有那么超越时代的眼光和思维，难免会在投资上走些弯路。而正是这种失败经历，才能给更多人带来启发。
　　记得二十年前我父母在购入我们家庭的第一套投资房产的时候，信息的闭塞和不对称程度是今天不可想象的。看楼盘都是熟人带着去，连个像样的网页介绍都没有。即便在那样的情形下，因为赶上了中国城市化进程大时代，无论当时投了什么，都能坐上轰轰烈烈的高速火车，俗话说，蒙对了。这也是今天很多房地产专家一直说的买房要趁早。
　　而今，信息时代已经内卷到了无论你想了解任何一个话题，都会搜索出无数的内容，房产方面的信息尤为如此。当淹没在信息的海洋中，各种各样的攻略和观点涌来，如何摆脱大量低质信息的噪音和冗余？
　　信息时代最需要的底层能力，就是判断能力。
　　怎么能够练出靠谱的判断能力，是一个很大的话题，我自知无法给出完美的答案。但我相信每个人心中，都有自己的一套方法论，也就是自己的评估系统。而我们的认知，就是在不断升级自己的评估系统的过程中逐渐提升的，判断能力，也就随之提升。
　　一个理性决策的过程，是先梳理各个变量，然后找到决策的标准，并为这个决策定义一个边界和解决目标；进而，为各个标准分配权重，找到若干方案，确定每个方案发生的概率，并评估各种方案与决策的终极目标之间的相关度，最终选择最符合目标的那个方案。这是我们基于数理逻辑的理性决策过程。
　　经济学的理性决策模型，在实践中有几个必备条件，比如决策过程中必须获得全部有效的信息，寻找出与实现目标相关的所有决策方案，能够准确地预测出每一个方案在不同的客观条件下所能产生的结果等。然而这个计算最佳决策的模型在学界一直被认为太过＂乌托邦＂，因为人是感情动物，不可能做到绝对理性。
　　尤其是房产这种金融属性强的大宗投资标的，复杂程度高，影响因素众多。决策者受时间与资源的限制，对复杂决策不可能做出无穷尽的，甚至长时间的分析；决策过程中要收集到与决策状况有关的全部信息是不可能的。决策者处理信息的能力十分有限，不可能对信息做出最优化的处理与分析，因而不能获得百分之百的最佳决策。
　　所以作为普通人，我们无需尽善尽美，要求自己绝不打眼、一出手就能投对，多少投资高手也没能达到算无遗策百投百中的境界。
　　有人问智者：＂智慧从哪儿来？＂智者答：＂来自正确的判断＂。又追问：＂正确的判断从哪儿来？＂智者又答：＂经验＂。＂经验从哪里来？＂＂来自错误的判断。＂
　　通过持续投资的成功经验和失败教训，是可以逐渐建立起对房产投资的认知框架、训练和培养自己在该领域的判断能力的。
　　当然，不是每个人都恰好有能力、有机会去持续投资房地产。但是我相信愿力的力量。如果你一旦因缘际会有了这种意识，开始从信息和资本角度着手做准备，只要属于你的投资机会到来的时候，你不会错过的。
　　04  ＂我走过最弯的路，就是你的套路＂
　　之所以在投资房产的话题中聊了一段判断力的话题，是因为这个世界有不少人听风就是雨，你前脚说海外置业有助于对冲资产配置风险，他后脚就跑去买了一套海外房产，结果投资没达到预期的回报，又回头埋怨听到的风给了他错误的指示。
　　其实海外购房并非对任何人都适合，还是有其特定的适应人群的，与自身的学习、就业、生活和投资等状况息息相关。比如有在海外长期居住需求的留学生家庭，有移民、投资或海外度假需求的人群等。现在也有不少高端投资者持币待购，那么在＂心动不如行动＂之前，还是要做好全方位调查和充分的预案的。
　　关于海外置业的各种风险，汇率、政策、税收、法律、管理成本等，各种房产号上一搜能搜到一大堆，就不在此罗列了。  我认为规避风险的关键有两条，一是前述谈到的，建立自己的理性判断模型；二是找到专业的经纪人。
　　在我的个体经历中，接触了不少经纪人，看执业年头也都不短，但是专业能力方面，有些经纪人是能够充分了解客户的思维和需求的，站在客户的立场上急你所及想你所想；也有些经纪人自说自话，为了达成个人的销售利益，用片面信息去试图牵着客户鼻子走；还有的经纪人，前期还能给人印象不错，往深走一走，到了真刀真枪的交易环节，人性的真面目就展露无遗了。
　　＂我走过最弯的路，就是你的套路＂。不真诚的经纪人，多接触接触就能感受到ta言语背后的目的。如今的客户没有若干年前那么＂好骗＂了，中国的买家早已过了＂人傻钱多速来＂的阶段，不少买家在购房之前，了解到信息的广度和深度甚至超过一些专业不精的经纪人，所以经纪人一开口，几轮过招，就知有没有。投资者一定要擦亮眼睛，  不站在客户立场上的经纪行为，就是耍流氓。
　　房产交易中，公开透明的信息和数据谁都能看到，而决定交易的很多都是水面下的冰山，这些隐藏信息，经纪人是否有足够的了解，是否有意愿告诉买家，这完全取决于经纪人的智识储备和心智能力，换句话说，就是专业度和人品。
　　专业的人品过硬的经纪人，不但能帮客户达成投资需求，弥补对当地信息了解不全面的不足，还能在交易过程中最大程度保护客户的利益。
　　如何能够找到这样的经纪人？理性来说，这又回到了第三个话题中的判断能力了；感性来说，靠缘分。有时候一通分析猛如虎，不如佛系运气足。
　　文章最后，祝读者们在投资过程中，运气爆棚，碰到好人，买到好房！
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