房价下跌，楼市里的钱会蒸发吗？

　　很多人都知道股市里的钱会蒸发，那么楼市里的钱会蒸发吗？比如假设一套房子价格从200万跌到100万，你知道这消失了100万去了哪里了吗？真的就蒸发了吗？其实钱真就是蒸发了，先别急，听我慢慢说。
　　要讲清楚这个问题，可先类比下股市，我们经常听到股市大跌蒸发上万亿，某某公司股票大跌蒸发几百亿，那么你有没有想过，这些消失的钱去了哪里？难道就真的凭空消失了吗？先说答案，这些消失的钱中的绝大部分根本就没有存在过。其实在股市里上市交易的股票并不是一个公司的全部股本，甚至只是很小的一部分，大部分股票要么是限售，要么就是很多人拿在手里不交易，而决定股价的正是那些拿出来交易的很小的一部分股票。
　　举个例子，假设某公司股票有一千万股，昨天收盘价是十元每股，那么这个公司昨天的总市值就是一亿元，我们可以认为昨天这个公司价值是一个亿，但假设这个公司的股票今天只有一笔交易，有个股民以11块钱的价格买入了100股，总共花费1100元，注意，这时候就发生了一个有意思的事情，因为这个股民接受了原来10块钱的股价涨到11块钱这个事实，并且达成了交易，就相当于市场也认可了这个定价，于是这个公司剩下的所有股票全部都从10元钱升值到了11元，因此这个公司的总市值就从原来的1亿元涨到了1.1亿元，该公司的股票总市值就增加了一千万。
　　你仔细琢磨一下，是不是很神奇？整个过程中，该公司新增的一千万市值里面，真实的花了真金白银的只有那个花1100块钱买了100股的股民的钱，但是其他剩余持股人的股票也被带动价格从10元涨到了11元，然后整个市值就被拉高了，整个过程其实只用了1100块钱，就撬动了这个公司市值上涨了一千万元。反过来，假设该股票挂了十块钱的价格，市场上没有人买，那么想卖出股票的人就得降价出售，终于有个持股人愿意从十块钱降到九块钱，并成功卖出了100股，这时候你猜发生了什么？没错，这时候市场就默认了这个公司的股价只值九元一股了，仅因为这笔交易就带动其他剩余持股人的股票全部都缩水成了九块钱一股，整个公司的市值也从一个亿降为九千万元，总市值蒸发了一千万元，是不是很神奇？
　　当然，以上只是极端举例，真实的交易中是无数人在相互竞价，很多人一起挂牌卖出，同时又有很多人买入，股价随时都在波动，市场随时都在给他定价，通常买的人多，卖的人少，股家就会上升，市值攀升，而卖的人多，买的人少，股价就会下跌，市值蒸发。显然，这个上涨的市值或者蒸发的市值只是账面意义上的数字变动，是被极少数流通股带动所引起的价值波动，并不是真的有那么多真实的现金投进去了或者消失了。
　　比如茅台，总市值二点四万亿，你真的以为有真实的二点四万亿对等的人民币投进去了吗？并没有，带动茅台市值的只是市场上流通的那极少部分股票交易流通股。盘子越小股价就越容易被操纵，所以庄家坐庄一般只找小盘股。有时候公司股价波动的时候，公司自己会花钱回购以维持股价，就是这个道理。
　　假设一个公司的老总手里的股票价值一千亿，那么当他想变现的时候，你猜他会全部一次性卖出吗？其实是不敢的，假设他突然抛盘，把所有的股票一次性挂出来卖，但市场同一时间又没有人有能力一次性接盘，那么必定会砸盘导致股价上崩，最终他那一千亿可能就只是一两百亿了，连带着其他所有持股人的股票也会同比例缩水。所以市值是一个虚值，并不代表真的有这么多对等的财富，能不能把这虚值变现，取决于有没有人接你的盘。搞清楚了股票市值的原理，就可以很容易理解房地产市值的原理了。
　　你家房子从100万涨到200万，是因为你对你家房子追加投资了100万进去吗？显然并没有，是因为别人在交易你周围和你相似的房子的时候给出了这个价格，所以带动了你家房子市值的上涨。比如假设你家小区100人，所有人都是开盘时就买的，价格100万，过了几年，其中有十户要卖房，这十户挂了200万的价格，结果还真的都卖出去了，所以这个时候就发生了有意思的事情，剩下90户没有卖房的人，看到别人200万把房子卖出去了，就自动觉得自己的房子也值200万了，此时所有人至少在心理上都觉得自己资产增值了一倍，走路时头抬的都更高了。但其实剩下的那90户只要不卖房变现，这都只是数字，这个数字会随着市场的交易变化而随时变化。
　　然后过了一段时间，又有十户想卖房，但发现200万不是很好卖了，一直没有人接盘，于是其中三户忍不住降价到了180万，剩下的几户看着有人降价了，为了自己的房子能早点卖出去，于是更狠降价到了170万，这样相互竞争，最终终于有个人卖出去了，价格是150万，只要高于这个价，根本卖不出去。于是有意思的事发生了，此时小区剩余所有人房产价值就被拉低到了150万，是不是很神奇，其他业主啥都没做。
　　但他的财富却在因为别人的交易行为在变来变去，因此早前有过新闻，因为小区有人降价卖房，所以被其他业主在业主群痛骂。那么问题来了，小区的房价降到150万后，每户真的凭空消失了50万现金吗？并不是，因为这些钱根本就不存在啊，消失的只是市值，市值在变现之前就只是一个数字，业主只是对比了小区已经卖出去的房子的价值，而觉得自己的房子也值这个价了，别人卖高了，觉得自己的资产增值了，别人卖低了，又觉得自己的资产也缩水了，于是整天纠结于这市值的变化，涨了开心，跌了心痛，关键这是他唯一的住房，又不会卖掉变现，这要熬出个心脏病，还得卖房治病。
　　为何说刚需买房后就不要纠结房价了？就是这个道理，因为刚需是自住，不会变现，刚需需要的是房子的居住价值，所以房价涨跌只是市值的变动，和你真实的可利用的财富没有关系。大城市有很多百万资产的城市平民就是这个现象，大城市里有很多唯一住房的老居民，绝大部分都是买不起他现在所住的房子的。
　　住房的巨额增值并没有改善他们的生活，还是得靠每个月几千块的收入过日子，即便卖了买新的还是得这个价甚至更高，唯一的机会就是苦苦等拆迁，但现在的政策是不拆了。通过以上解释，你理解市值的含义了吗？在市值的概念上，房子和股票都有相似的性质，大部分人房子的市值是取决于市场上流通的少部分房产交易的定价，这个交易的定价根基是市场上是否有足够的人愿意以这个价格买入，一旦市场上愿意接盘的人少于卖盘的人，价格就会下跌。
　　只不过房市和股市最大的区别在于流动性，股市没人接盘就会立刻体现在股价上。房市流动性差，市场需要一个相对较长的反应时间。所以啊，市值这东西虚得很，只是纸面财富，并不代表真实所得，只要你不交易变现且没人接，你的盘就只能停留在纸面上。我们经常听到的资产泡沫这个词，指的就是市值的泡沫，能否把这泡沫变现成财富，最关键的因素就是交易，所以我之前就专门讲过，为何能变现的才叫资产交易。
　　关键因素就是是否有人愿意以该价格接你的盘。这么一说似乎有点庞氏骗局的味道了。所有炒房者都在赌自己不是最后的接盘侠，那些玩资金盘的P2P能持续运转的基础就是有足够的人去接盘，如果没有人接盘，那么整个资金盘就会发生连锁反应而崩掉。最近出问题的那些地产公司就只是最初的几笔很小的债务违约没还上就导致信用降级，再也借不到钱，最终整个盘子崩掉。
　　今天的文章也是对房地产不是蓄水池而是印钞机的进一步说明。有人说房价大跌就是居民财富蒸发，所以房价不能跌。其实对于绝大多数人来说，这跌去的只是市值，并不代表居民真的投入了这么多钱。比如有机构统计，以现在的房价计算，中国房地产的市值是四百五十万亿，通过以上对市值的了解，你应该清楚了，其实并没有真实的四百五十万亿对等的现金财富投入进去。而且现在存量房中的绝大部分都是2015年之前就存在的，买入价都只是现在的三四成，甚至只是一两成，就算以现在的价格跌一半，绝大部分人都还是赚的，苦的只是最后的接盘侠。
　　有人说如果房地产崩盘，会有大量的资金从房市撤出，其实根本撤不出来，如果市场上全是抛盘，就会砸盘，造成巨大的暴跌，没有几个人能全身而退，就不存在有大量的资金被套现出来的问题，大家都不傻，谁愿意这个时候去接盘？比如日本当年崩盘，有大量的现金被套出来了吗？没有吧，所以才会出现锁死二手房交易来抑制房价崩盘的手段，让你有价无市，根本撤不出来。炒股的人应该很理解这个道理，股市停盘也是公司常用的防止暴跌的手段，况且大量的房子都是刚需自住，根本不会卖房，就更没有什么大量套现的说法了。有人说房地产兴旺至少能吸引新的资金进入，吸收超发货币。这就又回到了核心逻辑，是先有鸡还是先有蛋？在货币是由信贷创造的今天，是房地产的兴盛产生了巨量的信贷，才诞生出了巨量的广义货币，所以是先有信贷才有信用货币。
　　我国房地产的盘子巨大，所以才通过信贷创造出了全球最巨量的广义货币。如果房地产歇菜了，自然信用创造的货币就少了，货币超发也就少了。有人说房地产至少减缓了资金的流动性，呃，完全反了，房地产的兴盛反而加速了资金的流动性。首先，它刺激了人们把存了很久的钱一次性花出去，这就是刺激了流动性，其次，它产生的信贷派生出了巨大的信用货币，相当于创造新的财富，进一步增加了流动性。
　　再次，你买房的钱并没有消失，只是从你的手里转移到了其他人的手里，比如房地产商的员工、建筑工人等等，他们赚到这些钱后花出去也会促进流动性，如果你没买房，他们还赚不到这钱呢，就没有了这流动性。所以每当经济不好，流动性不足的时候，第一想到的就是刺激房地产，因为房地产是刚需，且价格很高，能让很多人被迫花钱，很多人也能因此赚到钱，能产生巨大的流动性。再举个反例，如果你非要说房地产的兴盛减缓了货币流动性，稳定了通胀，那么反过来，如果房地产崩盘，会增加流动性吗？抬高通胀吗？说不清了吧，其实如果房地产崩盘，反而会巨量的销毁流动性，到时候全社会都会缺钱，消费会萎靡，面临通缩的可能，甚至物价反而还会下跌，看看日本就是例子。
　　最后小总结一下，不要抛开变现能力谈资产，大家在投资的时候一定要考虑投资品的变现能力，如果变现能力差，接盘的人没那么多，这个资产的价值就很危险。不过房地产相对于股票等无形资产来说有一个优势，它是一个真实的物品，有实用意义，就算价格跌到卖不上钱了，但你却可以享受它的居住价值，居住价值才是房地产的本质，也是房子是用来住的，不是炒的这句话的精髓最后灵魂拷问，你家房子50万买的，刚需自住，不会拿来卖，后来涨到200万，现在跌回了50万，你觉得你家亏了吗？