深圳宾利大战劳斯莱斯，牵出宝能以租代售管理乱象

　　＂我家有50台宾利不用。开过来，都堵上它！＂6月5日，一份＂深圳国企书记夫人与劳斯莱斯车主涉车位纠纷＂的视频传遍网络。视频里的女子放出的这句＂豪言＂，不仅把自己和她口中的＂国企书记＂丈夫送上热搜，还牵扯出了该车位背后开发商＂以租代售＂的管理乱象。
　　深圳＂宾利大战劳斯莱斯＂
　　＂深圳国企书记夫人车位纠纷大战＂的舆情愈演愈烈。
　　从6月5日网上流传的多段视频可以看到，在深圳一小区内，一女子控诉车位被劳斯莱斯车主霸占了一个月，并称自己有车位的买卖合同。现场不仅发生了肢体冲突，该女子还爆出自己丈夫是深圳某国企书记，称可以把家里不用的50辆宾利都开过来堵截对方。
　　图源网络
　　舆论迅速发酵。很快坊间传出，该女子的丈夫是深圳市振业（集团）股份有限公司（下称＂振业集团＂）党委委员、纪委书记、监事会主席张晓中。财报显示，2021年张晓中在振业集团的税前年薪为37.5万元，并且未在关联公司获得报酬。
　　按照较低配的宾利车价格计算，300万元/辆，要买50台，至少需要1.5亿元。因此，比起这场车位纠纷的闹剧，外界更关注的是该女子家里到底有多少财富，以及她的＂国企书记＂丈夫的经济来源是否合法。
　　公开资料显示，张晓中为高级政工师，曾任深圳市国资委办公室（信访室）主任科员，深圳市国资委党委办公室副主任、主任，深圳市国有免税商品（集团）有限公司董事、党委副书记、纪委书记、监事会主席，2021年3月起任深振业党委委员、纪委书记，5月起任监事会主席。
　　振业集团是深圳市国资委直管的国有控股上市公司，成立于1989年5月，1992年在深交所公开上市，股票名称＂深振业A＂，是深圳市19家具备房地产开发一级资质的房地产企业之一。
　　截至目前，振业集团在深圳、惠阳、广州、长沙、西安等地开发了30多个项目，包括别墅、住宅、公寓、写字楼、商业综合体等。
　　2021年，深振业A实现营收30.89亿元，同比增长5.24%；实现归母净利润5.42亿元，同比下降37.35%，创近年新低。今年一季度，深振业A业绩下滑幅度进一步加大，营收较去年同期下降六成，净利润则同比减少八成。
　　因此在视频流出后，有网友调侃＂财报亏了这么多，钱是不是都去买宾利了＂。
　　6月5日晚间，网上流出一份振业集团的情况说明，称＂张晓忠同志名下没有车辆，网传车辆为张晓忠同志爱人从朋友处借得临时使用。张晓忠同志平时工作较忙，忽视了家风建设，致使其配偶情绪激动之下发表不当言论，造成不良影响。公司党委已责令其本人作出深刻检讨。＂
　　不过，据《每日经济新闻》报道，该说明已遭到振业集团工作人员的否认，称并非出自公司，＂名字都写错了＂。截至目前，振业集团并未就此事发声。
　　但深圳市国资委却在事件发生当晚发布情况通报，称针对网民反映的＂深圳国企书记夫人涉车位纠纷舆情＂情况，我委高度重视，正在了解核实。
　　《财经天下》周刊了解到，此次车位纠纷涉及的小区叫＂宝能城市公馆＂，背后的开发商是深圳市宝能投资集团有限公司(简称＂宝能集团＂)。
　　据该小区的业主称，此次纠纷源于开发商将住宅区的公共停车位的使用权，赠送给公寓区业主作为＂专用停车位＂，遂引起住宅区业主的不满，近半年来已经不止一次出现冲突。
　　据深圳房产中介人员介绍，宝能城市公馆位于深圳福田香蜜湖片区，是宝能集团开发的高档小区，每平米均价超过10万元，项目包括住宅和商务公寓以及人才房项目。其中，住宅项目于2018年交房入住，商业公寓则于今年初交房，两区域地下停车场共通。
　　但中介表示，公寓的户型设计远不如住宅，销售速度缓慢。从2020年下半年开始，为了加快销售，开发商在卖商业公寓时，承诺向购房者赠送车位，并在之后把部分住宅区的停车场赠送给了公寓业主。
　　于是，这就引起了住宅区业主的强烈不满。因为在此之前，住宅区的停车位都是住宅业主公用，但随着公寓业主陆续进入，大家公用的车位变成了公寓业主的＂专用＂车位，矛盾逐渐在两方业主之间酝酿。
　　据澎湃新闻报道，纠纷发生前，小区物业曾两次为＂专用＂车位安装地锁，引起住宅区业主的反对，被后者拆除，其中就包括视频中这位宾利女车主的车位，导致矛盾激化。
　　6月5日，该小区所属街道香蜜湖街道工作人员对外回应，纠纷正在处理。当晚，街道办已派人拆除了部分＂专用车位＂的地锁。  谁该为车位负责？
　　在一位深圳业内人士看来，双方业主都没错，问题的根源在于开发商＂以租代售＂，导致管理混乱。
　　据界面新闻消息，宝能城市公馆于2020年下半年开始销售商业公寓，为了加速项目去化，在销售时向购房者承诺赠送车位。《财经天下》周刊也在多个平台发现，置业顾问在该项目的推广文案中明确提及＂送私家车位＂。
　　另据一份网传的合同截图，甲方将宝能城市公馆项目小区地下停车场指定车位、指定年限的使用权无偿赠与乙方使用，车位使用期为自车位交付日起至宝能城市公馆5栋公寓土地使用权期限届满日。期满后，乙方向甲方退还车位。
　　有深圳本地房企人士告诉《财经天下》周刊，＂这个楼盘位置不佳、噪音大，商业公寓如果不包装（送车位）根本卖不出去。＂
　　不过，令外界疑惑的是，宝能一边＂大方＂赠送车位，另一边却＂吝啬＂开放停车场。宝能城市公馆的车位问题一直是业主投诉的＂重灾区＂。
　　2020年初，有业主向媒体反映，小区地下建有三层停车场，但交房至今，只开放了负3层。＂购房时销售向业主承诺的是2:1的车位配比，但为何另两层迟迟不开，放任小区停车困难？＂
　　据媒体报道，物业公司还曾用钢筋电焊把负一、负二层的卷闸门焊死，后在业主的投诉下又连夜拆走。
　　2021年8月，有业主在人民网领导留言板投诉称，负一层全部及负二层大部分停车位仍未开放。很多业主与宝能及其旗下物业吉祥物业沟通交涉一年多，问题仍未解决。
　　根据街道部门的回复，截至2021年9月底，宝能城市公馆共对业主开放了1191个车位，其中负一层95个、负二层278个、负三层818个。物业向街道部门反馈表示，会向宝能地产申请增加开放停车位。
　　现在的问题是，这个车位到底应该属于谁？开发商该不该承诺赠送？一位深圳业内人士认为，宝能＂赠送＂车位行为实际就是打政策＂擦边球＂，以租代售卖车位。＂目前除了老旧小区外，但凡经营规范的开发商，对于车位都只租不售。＂
　　《财经天下》周刊查阅了近年来深圳关于车位的管理规定，按照2014年出台的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》，规定配建车位归全体业主所有，且禁止买卖；增设车位归开发商所有，可有条件租售。
　　此外，2020年3月1日起施行的《深圳经济特区物业管理条例》，也明确物业管理区域车位、车库应当首先满足本区域内业主停车需要。2020年12月，《深圳经济特区停车管理条例（征求意见稿）》发布，拟规定＂居住区的停车管理应当充分发挥业主自治管理的作用，将停车管理权交给业主共同决定＂。
　　北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，将公共停车位＂赠与＂某些业主的行为并不少见。事实上，不论是均价超18万的高档小区，还是一般的中低档小区，停车位问题普遍存在，引发了很多纠纷，除＂赠送＂外，还有＂捆绑销售＂＂高价租赁＂等。
　　他介绍道，开发商是否可以买卖、赠与、出租停车位一般分三种类型：其一，在销售许可范围内的车位，手续完备的可直接办理产权证，与房子一并购买，这种车位可由开发商自由处分。
　　其二，规划中并没有，而是通过占用车道、绿化或其他公共部分改建的车位，一般没有产权证，产权应当归属业主共有。这种情况下，开发商无权处分，由业主共同享有相应的处分和收益权。
　　其三，人防车位，产权归属国家，但日常中＂谁投资谁获益＂。如果人防的投资成本没有分摊到业主的购房款中，那么使用权归开发商所有，开发商日常可以用来对外出租获利；如分摊到业主的购房款中，则使用权和对外经营的收益都属于业主所有。
　　＂业主需先确定车位性质，如果属于公共部分改造而来，则有权要求交付归业主所有的停车位，或要求返还相关受益。此外，对存在的违法销售等行为也可视情况提起相关法律手段。＂王玉臣补充道。
　　《财经天下》周刊就此事联系涉事开发商宝能集团，截至发稿暂未收到回复。
　　宝能集团选择＂打擦边球＂，实则与其从去年初开始陷入的流动性危机有关。据宝能集团旗下的上市公司中炬高新披露，截至2021年12月末，宝能集团有息负债合计为1918亿元，对外担保余额308亿元。
　　近日，因未能偿还平安银行贷款，宝能旗下被抵押的484套深圳宝能城一手房产被挂上阿里司法拍卖网，面临被强制拍卖的窘境。
　　图源/视觉中国  ＂宝能系＂举牌深振业A往事
　　虽然深圳国资委对该事件还未给出最终的调查结果，但坊间猜测，大概率与深振业A脱不了干系。
　　要说起宝能集团与深振业A的渊源，还要追溯到12年前的那场史上最激烈的举牌案。
　　2010年，＂家大业大＂的宝能集团为获得深振业A的控制权，与深振业A的控股股东深圳国资委展开了一场持续了三年多的股权争夺战。站在今天来看，那仍是一场可以被称为＂A股步入全流通时代以来表现最为激烈＂的一次举牌。
　　当年6月18日至7月15日，宝能集团通过旗下全资子公司深圳市钜盛华实业发展有限公司（下称＂钜盛华实业＂）及关联公司深圳市银通投资发展有限公司（下称＂银通投资＂）在二级市场买入5%的深振业A流通股，成为深振业A第二大股东。
　　据悉，因为深振业A股权高度分散，第一大股东、实控人深圳国资委仅持有22%的股权，同时资产质量较为健康及透明，业界认为这或许是吸引宝能集团在资本市场掀起＂腥风血雨＂的关键原因。
　　2010年7月，宝能集团的大举入场，刺激了不少普通投资者。在短短9个交易日内，深振业A就从当年7月16日收盘的5.6元/股，涨到7月29日最高的9.45元/股，涨幅接近70%。
　　作为深振业A的第一大股东，深圳国资委坐不住了，2010年7月28日，开始对深振业A进行增持，三天砸下两亿元反击＂宝能系＂，持股比例从之前的22.25%升至26.25%。
　　但之后的日子，宝能集团又对深振业A进行了两次举牌。时间来到2012年，＂宝能系＂开启了对深振业A的第三次举牌。截至2012年3月23日，钜盛华实业累计增持深振业10万股股份，宝能集团旗下公司华利通投资累计增持深振业A 4935.39万股股份，合计增持比例占深振业A总股本的5%。＂宝能系＂一方合计持有深振业A股份数占深振业股份总数比例达到了15%。
　　与此同时，深圳国资委及其一致行动人也紧紧跟住，合计持有深振业A的股份达到了30%，＂宝能系＂眼看控制权争夺无望，便把目光转向了深振业A的董事会职位。
　　2012年5月14日，深振业A发布的2011年度股东大会中的董事会换届议案中，＂宝能系＂一共提名了7名董事候选人，包括5名董事候选人和2名独董候选人，但最终减少至5个人。
　　三年多的股权争夺战，＂宝能系＂最终还是被深圳国资委击退，但在业内人士看来，在这场资本对抗中，＂宝能系＂也获得了不少投资收益等实质性好处。毕竟双方在争斗中，深振业A股价得到了大涨。因此，当时市场也有质疑，＂宝能系＂举牌深振业A的背后，是否在和国资上演＂双簧计＂。
　　两家企业风云际会擦身而过后，外界能看到的只有表象，或许永远也不会知道真相。天眼查显示，持有深振业A 0.61%的香港中央结算有限公司，不仅是深振业A的十大股东之一，也参股了宝能集团旗下的华侨城、中炬高新及广东韶能集团股份有限公司。
　　此次＂50辆宾利堵截车位＂事件，又将这两家企业联系了起来。但这十年过去，它们都早已不复往日辉煌。被债务缠身的宝能集团现在可能需要回答是否存在违规处理车位的问题；而净利润下降八成的深振业A，要交代清楚的问题或许更多。
　　撰文 / 张文静 周梦婷
　　编辑 / 田晏林