福州土拍，本土国企能否走出去？

　　2022年5月27日，福州四区举行今年的第二场土拍，从结果来说，有所好转，从过程来说，用心良苦。
　　这次土拍总体情况，推出17幅地块（13幅住宅），结果：流拍3幅，成交14幅（其中底价成交10幅，触发限价摇号3幅）。
　　起拍总金额132亿，成交金额97亿。
　　对比上一场土拍，起拍价164亿，成交66亿，这次明显有好转，不过从拿地的局面来说依然是两极分化。
　　快乐的开场
　　这次土拍终于没有技术性调整（土拍前取消个别地块），这个看上去要求不高，但是对于福州的土拍也变得异常难得。
　　土拍前，流传的报名表，虽然分化严重，不过大部分地块都有1-3家参与。
　　在上次土拍不理想的情况下，大部分地块地价大面积下调，比如这次的重点晋安湖周边，地价从近3W下调到2.3W，同时指导价依然突破4W，可以说在空间上给出了较大的让步。
　　看上去一切都变得很美好。
　　对于出让地块顺序也做了用心安排，首先推出白湖亭的商业地块宗地2022-30号，跟SM的爱恨纠葛，开场就给出答案，SM底价成交，南二环的业主，终于等来了有牌面的商业。
　　随后推出上次流拍的东二环东侧地块，指导价4.5W，第四代住宅，100%精装，楼面价从2.99W降到了2.25W，降价7K后，没有等来去年闽北CBD建发和国贸轮番叫价的局面，仅仅国贸底价成交。
　　这样一来，国贸在福州深耕闽侯，主打刚需盘之后，伴随着国贸天琴，在东二环又拿下一幅同类产品，是否会延续厦门建发的近年发展路线，在福州打出自己的品牌效应？
　　至此，两幅地块底价成交，这个快乐看上去虽然有点廉价，但是毕竟目前全国楼市都凉。
　　流拍三连坐
　　随后，奥体建华州地块，宗地2022-19号，第三次上架，之前流传的报名表，建发、保利。
　　从两个参与房企来看，建发用意明显，隔壁缦云刚上市，根据情况决定是否参与或者抬价，这样的用意，重点到了保利身上，作为报名最多的房企，刚刚东二环底价成交，就没有举牌，没想到这次依然不举。
　　至此，这个地块第三次流拍，应该是这4年福州安商房时代下，流拍次数最多的纯商地块。
　　当奥体流拍后，东二环观湖郡右侧纯商地块，宗地2022-21号，也是上一场流拍地块，这次地块与北侧教育用地对换，楼面价从2.99W下降到2.23W，降价7K，指导价4.2W。
　　最后的结果，同样无人举牌，看报名表的保利、厦门住宅。这个地块最好的参考，隔壁观湖郡楼面价2.3W，限价3.5W，4年后的今天，地价没有一点上涨，甚至还略低，限价上涨7K，这还流拍，就略显凄凉。
　　两幅流拍后，这次的安商地块上场，宗地2022-28号，安商比例74%，即华塑小区，楼面价11722，回购价19700，差价8K，商品房指导价3.8W，按以往这种差价够大的安商地块，并不难成交。
　　不过结局同样是无人举牌，这时产生了疑问，华塑小区的拆迁户，面对土拍无法成交，就地的安商房，还要多久能住上？
　　东二环到底靠谁？
　　流拍3幅后，晋安湖右侧新地块，宗地2022-20号，楼面价2.25W，指导价4.2W，从网传报名表来看，建发、保利，很熟悉的感觉，刚刚的奥体就是这个情况，不过这次建发是福州建发，自己的主场自己守护，榕发底价拿下，继观湖郡之后，榕发的第二幅纯商地块。
　　渡过了惨淡的局面之后，上半场最受关注的两幅东二环纯商小型地块。
　　首先宗地2022-25号，11家报名，在厦门住宅跟福清澜湾一路磨磨唧唧叫价之后，地块进入限价竞首付，随着厦门建发喊出100%首付比例，进入摇号环节，7家摇号，厦门建发摇中，楼面价2.59W，指导价4.5W。
　　随后隔壁地块上场，宗地2022-26号，10家报名，依然厦门住宅一路叫价，对手从福清澜湾变成了厦门建发，一路叫到了首付比例100%，进入摇号，6家摇号，厦门建发摇中，楼面价2.64W，指导价4.5W。
　　继上一轮土拍，五四北摇号拿下之后，厦门建发又靠摇号拿下两幅。
　　至于为何厦门建发运气这么好，只能说：在江湖混，小号必须要多。
　　当回顾这两幅地块的举牌过程，如果不是看了日期，还以为这是厦门的土拍。
　　福州上一次这么热的地块，就是闽北CBD的纯商，当时是厦门建发PK厦门国贸，这次两幅，依然是厦门国企的天下。
　　目前的东二环，随着去年建发养云的热销，带起了一波热度，随后养云清盘，其他外围新盘，进入彼此竞争，滞销严重，如今建发再一次入场，不过从发展来看，大概率情况建发依然热销走人，剩下的兄弟，就跟当初的东哥的那句：来了都是兄弟。
　　至此，晋安湖5幅纯商，成交4幅，流拍1幅，厦门建发摇号拿下2幅，厦门国贸底价1幅，福州建发底价1幅，未来的项目定位，值得思考。
　　它举了
　　下半场开始，安排了塔头纯商宗地2022-24号做开场，地块也是报名较多的一幅。
　　在榕发和武夷一路叫价后，保利终于举牌，终于楼面价2.29W成交，溢价率7%，指导价3.5W。
　　看到这个差价，应该是这么多地块里面最小的，至于为何能顺利成交，只能说明指导价的意义，是毫无意义。
　　南二环有点＂土＂？
　　随着热点地块出让之后，这次两幅南二环纯商地块上架，上一场流拍，这次分割成了两幅，虽然在开场给出了SM落地的消息，不过从拿地的结果来看，跟报名表没有太大出入。  福建榕圣底价拿下宗地2022-22号，楼面价1.55W，指导价2.95W
　　新区集团底价拿下宗地2022-23号，楼面价1.35W，指导价2.95W
　　没有意外发生之后，在之前榕发、城投拿下北园百亩纯商地块后，福州国企又一次拿下两幅，四幅地块面积300亩左右，全部纯商定位，都是底价成交。
　　当然还不是结局，隔壁的三威橡塑厂旧改，届时还能推出，如果依然是本土国企拿下。
　　这个区域就会达到400亩的本土国企盘，对于地缘的购房者，未来的2年，可以慢慢等待项目上市。
　　当然如同标题说的，南二环作为这几年旧改的重点，一直以来被定义成城乡结合部，在经历了一系列城市界面翻新后，应该有更好的发展。
　　本土国企拿地，不是什么坏消息，不过能否在产品上做出变化，才是关键。
　　从这次的土拍来看，虽然福厦的网络对喷不少，但是从两地国企的产品定位、市场认可度来说，福州国企依然有很长的路。
　　不过既然已经有了很好的区位、商业、价格优势，希望能否给出改变，让南二环彻底摆脱＂土＂。
　　安商房是否退出？
　　左海集团以底价拿下鼓山边的安商房，宗地2022-27号，配建比例56%，楼面价6206，回购价14178，商品房指导价2.6W，作为上一次流拍地块，地价从9.5K下调到6.2K，不过仅仅是底价成交。
　　左海集团摇号拿下五四北公租房，宗地2022-28号，100%公租房，楼面价2865，上一场福州土拍，100%公租房同样触发摇号，被保利拿下。
　　至此，这次土拍三幅配建房，安商房两幅，一幅流拍，一幅底价成交，一幅公租房摇号成交。
　　从这样的结果来说，只会更进一步加速安商房退出历史舞台的步伐，对于目前面临拆迁的业主，未来的100%安商房，预计会越来越多。  底价成交收尾
　　随后推出三幅商服地块，全部底价成交，加上第一幅出让的SM地块，这场4幅商业地块，虽然全部成功出让，不过都是底价，从结果来说并不如意。
　　最后一幅二环边的纯商小型地块，宗地2022-34号，榕圣底价拿下，楼面价2.1W，指导价3.8W。
　　地块的关注很小，作为二环内的纯商地块，最后只能靠国企兜底，除了地块开发空间不大外，虽然指导价3.8W，不过楼面价2.1W也不低，自然吸引力并不高，也给这次土拍做了比较贴合的收尾。
　　一切的成交都是地价说了算，指导价成了摆设，对于个别地块而言，尴尬的在于地价已经下调，依然流拍，说明价格还有下行空间。
　　盘点总结
　　对于这次土拍，只能说有喜有悲。
　　南二环业主等来了SM落地，不过本土国企扎堆，未来的价格空间预计不会太大，观望的购房者，可以等待项目上市。
　　东二环业主等来了建发，不过依然有地块流拍，建发两幅预计会捅破天花板，不过对于大部分项目而言，承托的意义也仅仅是形式上的。
　　福州的土拍，从结果来看，被厦门国企和本土国企瓜分。
　　从实际的拿地情况来看，本土国企承担了兜底的作用，而厦门国企全部是盯上了作为改善的地块，举牌的意愿更强。
　　可能这也是企业的差异，以及对于土拍的定位不同。
　　未来，福州本土国企，能否走出福州？