9月不好过！千亿房企们的各项数据也都全面跌了

　　这几天房企们的年中报都发布了，看完之后心里真的是拔凉拔凉的，没一家是好过的。
　　大家的共性是：销售下滑、营收下滑、利率下滑、现金流艰难、债务就要还不上了。
　　但各家还有各家的难处。
　　先看优等生代表美的 ——
　　财报数据方面：
　　营业收入316.63亿元，同比下跌4.2%。
　　归母净利润15.38亿元。同比下跌28.6%。
　　销售金额约400.3亿元，同比下跌51%。
　　从数据看，遭遇营收、净利润、销售额三杀。
　　拿地土储方面：
　　1、土储聚焦一线、二线城市，重仓长三角、大湾区
　　2、退出弱三线和四线城市土地市场。
　　3、截至6月30日，完成了29个项目的股权交易。其中通过公开市场新增1宗地块，收购项目8个，包括花样年、雅居乐、正荣、金科等房企的项目股权，总货值63亿元。
　　上半年美的还是比较激进的，半年就收了8个项目。
　　融资信贷方面：
　　1、上半年平均融资成本低至4.6%。
　　作为首批创设信用保护合约发债示范房企，成功发行2022年（第一期）公司债券，票面利率低至4.5%。
　　2、截至6月30日，现金及银行存款总量约305亿元，尚未动用的银行授信额度约1056亿元。
　　交付方面：
　　如期交付66个项目，超3万套房，其中3640套提前交付。
　　对下半年的预期——
　　美的不会出现大规模甩货行为。
　　综上，仅看报表数据，美的置业短期偿债压力不大，没有存量境外债务，和一众暴雷的房企相比，离自爆的还很远。
　　并且美的置业利用大股东的品牌背书，获得了多家银行的授信，拿到媲美＂国字头＂房企的低融资成本，这是其它民企不能比的。
　　但，美的置业也经不起细推敲。
　　首先，逆势抄底出险项目，弄不好就被拖住了。现在连国央企都不敢抄，美的半年抄了8个。
　　其次，销售端回款远低预期，负债率在雷区蹦迪。
　　上半年美的置业累计销售额、销售面积都较去年同期下滑超过50%。
　　美的置业全年的销售目标是1400亿元。但上半年，仅完成了392亿，还有1000多亿怎么完成？
　　而从披露的资产负债表看，其融资现金流入和经营活动现金流入了基本持平了。只靠借钱终究不是办法啊。所以美的接下来会不会出现大规模甩货行为，要打个问号了。
　　第三，美的置业在业内以施工质量差、企业管理混乱闻名，关于美地置业在各地的各种强制执行源源不断。
　　目前看，美的是一手好牌在手，最大风险反而是自己。
　　再看开始反思的碧桂园：
　　财报数据方面：
　　营收1623.6亿，同比下滑30.9%，
　　销售金额1851亿，同比下降38.9%
　　归母净利润6.1亿，同比下滑95.7%；
　　可以说，上半年经营业绩下滑幅度最大的无疑是碧桂园，归母净利润几乎只有去年同期的零头。
　　在这种情况下，在拿地方面，碧桂园表示下半年将不设具体拿地金额。也就是没有预算。
　　1、只谈不拿。
　　碧桂园从去年到现在一直在洽谈收并购。但多数还在洽谈阶段，还没有真正实质落地的项目。
　　2、分家。
　　上半年碧桂园已经和39家项目合作企业进行分家，涉及约63个项目。
　　现有存货方面：
　　截至6月30日，碧桂园权益可售资源共计约12161亿元，加上2917亿元的潜在权益可售资源，合计15078亿元。
　　其中，37%位于一二线城市，63%位于三四线城市。
　　总体，货量成色堪忧，这也是外界一直传碧桂园＂不行了＂的原因。
　　融资信贷方面：
　　没说明。
　　根据碧桂园上半年＂以量换价＂回款策略，接下来碧桂园更大尺度的＂甩货＂，是肯定的。
　　相比美的逆势抄底，碧桂园进行了深刻检讨和反思，承认其＂2017年-2019年拿的地的价格现在来看比较高。＂
　　对下半年的楼市走势预判——
　　行业恢复不会＂特别快＂，市场信心恢复有不确定性，预测到明年6月份。
　　综上，从财报数据看，确实挺难的。
　　2022年6月末，碧桂园融资成本5.31%，是自爆民企里面融资成本最高的。
　　不过高周转龙头大哥，真的是能屈能伸，韧性很强。
　　有两点值得佩服的是：
　　1、碧桂园真的努力在降负债。
　　截至上半年末，碧桂园总借贷余额2936.8亿元，净负债率只有48.1%。其中短期负债约为729亿元，占比24.8%。
　　可以说碧桂园经营性现金流足以覆盖短债比。
　　碧桂园年内基本没有债务压力，并且自身的财务预算时间安排到了明年6月。
　　2、碧桂园真的努力回款，降价尺度是真大。
　　9月碧桂园新一轮大降价又已拉开了序幕。
　　至少目前看，碧桂园也还没到自爆的时候。
　　碧桂园最大的风险是，到明年6月之后，地产行业继续低迷。
　　接下来看被做空的龙湖：
　　财报数据方面：
　　合同销售额同比下跌39.8%
　　商业营业额同比增长56.4%，
　　商业经营性收入同比增长26%；
　　投资性物业租金收入同比增长23%。
　　对比其它房企的全面下跌，龙湖除了卖房子的数据是下跌的，其它的都是增长的。
　　从这也能看出龙湖作为房企的最大优势就是，龙湖还做了商业，有65座天街当压舱石。
　　因此，相比其它家房企，龙湖年中报主要是 ，＂请大家放心。＂
　　首先，今年没有盲目扩张。
　　截至2022年上半年，龙湖集团在售项目覆盖全国68个城市，在 TOP 10 房企里是最少的。
　　其次，下半年会进一步聚焦优化。
　　只聚焦在 20 个左右的高线城市去做布局。
　　第三、土储聚焦一二线。
　　上半年龙湖在北京、杭州、重庆、成都、合肥等核心城市拿下17个项目，权益地价131亿元。
　　但无论龙湖怎样发誓，始终无法回避信用评级被下调的事实，对此，龙湖霸气回应，目前跟评级机构保持了非常畅通的沟通。
　　至于信用恢复情况，龙湖说，＂龙湖跟全国很多银行建立了战略性的关系，融资渠道是畅通的，融资资源是丰富的，请大家放心。＂
　　龙湖的回应很巧妙，看似该说的都说了，但又似乎什么都没说。
　　在交付方面——
　　上半年总的交付套数超过五万套，全部按期交付，其中超 30% 是提前一个月以上交付。
　　在资产负债方面：
　　综合借贷总额为2123.8亿元，平均借贷成本为年利率3.99%，平均贷款年限为6.28年。
　　在手现金875.5亿元。龙湖净负债率（负债净额除以权益总额）为55.3%，
　　一年以内到期的短债占比约10.1%，目前到年底已基本无偿债压力。
　　只看数字的话，龙湖财务状况确实狠狠的打了做空资本的脸。
　　那么，龙湖现金流到底有没有问题呢？看看今年批量关闭的店铺，大家心里其实各有答案了。
　　龙湖的开发模式是住宅+天街。
　　这种模式的好处商业部分的建设费用是算投资性支出，不是项目成本，最终结果就是哪怕龙湖天街开一个亏一个，但体现到龙湖的财务报表中就是利润高负债低。
　　这就是利用综合体项目把资产做厚，把负债率做低，利润率做的好看。
　　这有点皇帝新衣的感觉。
　　这一点其实和恒大很像。
　　恒大之所以能负债2万亿，和全国七八十个恒大童世界、恒大文旅城有关。
　　而龙湖之所以还能且以极低成本公开融资借钱，就是因为龙湖有65座龙湖天街。
　　但事实是，龙湖拿了那么多重资产， 钱全套在这些天街里了。
　　而未来每年龙湖还会保持 10 座左右的开业速度。今年上半年，龙湖就新增运营4座商场，接下来还有6个待开业。
　　虽然我们不能说龙湖真有问题，只能说2022上半年，龙湖暂时顶住了压力，未来取决于行情不能更坏。
　　另外龙湖全年计划4000亿可售货源，上半年已完成858亿，接下来几个月龙湖的销售任务很重，促销力度应该会很大。重庆、沈阳、济南等城市的朋友，可重点关注。
　　最后来看说大实话的央企华润。
　　财报数据方面：
　　综合营业额同比减少1.1%；
　　综合毛利率下降4.5%有所下降；
　　结算面积同比下降0.2%；
　　实现签约额同比减少26.6%，
　　数字虽然是下滑的，但华润作为央企，财务状况是稳健的，开发项目是安全的。这无需解读。
　　反而是华润在年中报沟通会上说的大实话值得大家细品。
　　第一、 接下来会死很多房企，但华润一定会活下来。
　　第二、 市场短期内不会回暖 ， 所以寄希望市场回暖销售端回款续命的房企可以放弃了。
　　第三、现在各地方拿地政策友好， 地块优质，地价还便宜，是抄底的好时候。反而大多数出险房企的项目不能拿，因为能爆的项目账都烂透了，好卖的都让开发商卖完了。
　　第四 、只拿核心城市，核心区域的地。别的城市的不拿。
　　第五、 以销定产，也就是畅销项目，全面开工。不好销售的项目，实行停缓建策略。 目前华润的47个城市公司已调整为28个， 接下来的供货重点城市为北京、深圳、杭州、成都、南京、苏州等城市，其它城市的项目能缓则缓了 。
　　总的来说，哪怕是央企华润，目前也是小心翼翼的苟着。
　　综上，你会发现上半年能盈利的房企的共性是：
　　1、供应量主要集中在一二线城市。
　　比如绿城推货量排名前六的城市依次是杭州、西安、北京、宁波、天津、上海。
　　2、几乎都做商业。
　　商业的好处，上面讲龙湖的时候说了，玩儿的就是掩耳盗铃，皇帝新衣的游戏。
　　3、能发债，还能借到钱。也就是说现在都靠借钱续命。
　　接下来有两个趋势成了房企们的共识：
　　1、退出三四线城市土储市场。
　　上半年已经这也做了。上半年73%的三四线城市，一亩地也没卖出去。
　　2、以销定产 ，除了少数核心城市、核心地段、核心项目，其它项目将结合实际情况实施停缓建。
　　事实上，上半年一些房企已经这么做了，只是接下来会更明显。
　　2
　　上面这几家现在都是好房企的代表，接下来说一个近期有点麻烦的房企，远洋。
　　在远洋的半年报中，最大亮点是连续3年保持＂绿档＂。就是这样一个健康的房企，目前情况很不好。
　　第一、正在酝酿全体员工降薪，大致的降薪比例为30%。
　　第二、从上上个月开始，就出现了薪酬延迟发放 。
　　第三、员工的内部理财产品，也开始出现到期不兑付的情况。
　　第四、截至6月底，远洋集团的现金及现金等价物为146.15亿元，不足以覆盖一年内到期的借款182亿元。
　　第五、截至6月31日，净亏损10.87亿元。
　　第六、国际评级机构纷纷下调信用等级。
　　就在这个时候，远洋资本担保贷款逾期，构成实质性违约。谁能想到，2月才设立了6亿美元特殊机会基金，准备抄底不良资产的远洋资本，8月底就违约了。
　　尽管违约的不是远洋是远洋资本，但是远洋资本和远洋就是鸡生蛋的关系，总之，远洋地产应该不远了。
　　有一点大家要注意，远洋属于有险资背景的国企。
　　这说明国企也不全都是安全的。
　　尤其是近期国企财报也陆续发布，国企已经开始亏钱了。
　　北京的国企首开亏 13 亿，
　　广州国企珠江亏损 8.88 亿元，
　　天津国企天房3.21 亿元，
　　云南国企云南城投亏损 4 亿元，
　　上海国企中华企业亏损 3 亿元，
　　北京国企北京城建亏损 3 亿元，
　　北京国企华远地产亏损 2.75 亿元，
　　上海国企上实发展亏损 1.23 亿元；
　　上半年还能盈利，主要就是央企了。
　　中海净利润 175.94 亿元，同比下跌 19.91%；
　　央企华侨城：净利润 1.05 亿元 同比降 93.34%；
　　央企五矿地产：净利润约 0.5 亿港元 , 同比下降 87.4%；
　　央企信达地产：净利润约 3.28 亿元，同比下降 30.35%；
　　可是堂堂大央企，半年盈利几个亿，这要发生在去年，大家会觉得天塌了。
　　但发生在当下，已经是稀松平常的事了。
　　总的来说，国企已经开始亏钱了。
　　我们一直讲国央企很安全。那么到了2022年的9月，真的就有必要和大家聊一下国央企怎么区分。
　　简单说，央企直属中央，国企是中央和地方政府共有的，央企一定是国企，但国企不一定是央企。
　　央企各行各业有96家，其中涉及房地产开发的只有16家，记住下面这16个名字，很安全。
　　招商、保利、中海、金茂、华润、中铁建、中铁、中粮大悦城、电建、中冶、华侨城、中交、五矿、葛洲坝、港中旅（中旅）、南光。
　　当然这里面也有一些房企会出负面，比如项目停工了，交付维权了等等，但总的来说，到目前为止这16家没有债务违约，停工的项目最终都会复工，总体还是靠谱的。
　　国企就比较多了。有纯的地方国企，比如建发，绿地。
　　也有国资入股或者国企改制的，比如万科、绿城、金地，远洋，这些不是纯国企，属于有国资背景的。
　　那么在这些国企里面，万科、建发、越秀、华发、首开、金隅、绿城、（西安）紫薇地产、（厦门）象屿地产、国贸、联发、武汉城建以及各地方城投城建等等。
　　记住这些名字。
　　但是如果是这些央企和已出险房企合作开发的项目，有的还是三家甚至四家合作的，这种项目是否安全是需要打问号的。因为到目前为止，我们看到的只要是合作项目，只要有一家房企已经出险，并且这一家是主要操盘的，这个项目基本上都出问题了。
　　目前各大城投公司下属的房企也都算是安全的，目前没有看到城投公司下属项目出问题的。
　　还有一些国企情况不明：合生创展、新希望、东原、瑞安、华宇、敏捷、路劲、复地。
　　其他的我就不说了，说多了都是罪过，大家自己看表——
　　其中，前途不明的，表示可能已经裁员、降薪、理财兑付难等等不详征兆。
　　已经出险的，就是债务已经延期，官宣了。
　　危机重重的，就是正在最后的挣扎。