继续探底！3大趋势下，楼市走向逐渐明朗了

　　很多人可能注意到了，最近这段时间，万科、龙湖、保利、旭辉、美的、碧桂园等一众房企的大佬都站出来表态，＂房地产底部已经出现＂。话里话外的意思很明确，楼市＂触底＂之后便会迎来强劲＂反弹＂。
　　事实真的如此吗？要辩证地看待地产大佬说的话，地产人扎堆给自己所处的行业打气加油，这再正常不过，就好比是＂王婆卖瓜自卖自夸＂。地产大佬喊话＂楼市底部出现＂，无非是想给长期低迷的市场注入信心，挑动购房者的神经，刺激购房者进场买房。
　　对于当下的楼市，我们通过数据看到的仍然是＂继续探底＂。 9月1日，克而瑞发布的数据显示，8月份销售操盘金额5190.1亿元，环比上月基本持平，同比下降32.9%。其中百强房企1-8月的销售金额为40988亿元，同比降幅仍保持在47.4%的较高水平。
　　有人说，一线城市已经率先复苏了，其实这种说法也是站不住脚的。数据显示，8月份四大一线城市北上广深商品房成交面积，环比下降10%，同比下降16%。26个二、三线城市成交环比下降13%，同比下降33%。
　　8月份居民新增住房贷款数据还没有公布，但是从8月份全国商品房销售的数据来看，8月份房贷数据也不容乐观——房子卖不掉，贷款怎么可能好得了？另外从央行公布的1-7月份居民、企业部门的贷款增长数据来看，今年信贷市场的大环境是：老百姓普遍喜欢存钱，不敢消费；企业也同样如此，不敢进货，更不敢扩张。
　　更重要的是，数据显示，8月份百城中绝大多数城市的新房、二手房价格已经＂失守＂了。
　　中指院9月1日披露的数据显示，8月份百城新房环比下跌0.01%，百城二手房环比下跌0.13%。下跌城市数量不断创新高：8月份，新房环比下跌的城市数量有69个，二手房环比下跌的城市有74个。值得一提的是，这两项数据均创2020年6月以来的新高。
　　另外，国家统计局公布的7月份70个大中城市房价涨跌数据显示，7月份新房价格环比下跌的城市有40个，二手房价格环比下跌的城市有51个。其中哈尔滨、岳阳、常德、湛江、北海、泸州、南充、大理等8个城市价格指数均同比下滑超过5%，而价格指数同比上涨超过5%的仅北京和杭州两城。
　　从同比看，更糟糕：7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。
　　尤其是二三线城市降幅继续扩大：二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.5%和2.5%，降幅比上月分别扩大0.3和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.2%和3.9%。其中哈尔滨、岳阳、常德、湛江、北海、泸州、南充、大理8个城市价格指数均同比下滑超过5%，而价格指数同比上涨超过5%的仅北京和杭州两城。
　　在所有房产类型中，当属学区房价格下跌得最凶猛——北上广深杭学区房价格悉数下跌，且跌幅都超过10%：深圳顶级学区房大跳水，最高跌超680万；北京海淀，学区房成交均价由2021年的17.72万，降至15.84万；浙江省会杭州，＂学区房天花板＂价格几近＂腰斩＂，由去年最高时的12万/平，跌到了今年的6.8万/平的成交价。
　　事实上，房价下跌已经不是一天两天的事了，翻看过去两年全国主要城市的房价走势不难发现，截止到7月末，全国有有22个省会二手房价格低于1年前，有13个省会城市低于2年前同期，有10个省会城市低于3年前同期水平。而且近3年下跌的城市主要集中在东北、华北、黄河流域以及西南的贵阳、长江中游的南昌等地。
　　这些城市的房价为什么会快速下跌？主要是三方面原因：第一，人口严重流失，与之相伴的是购买力下降、需求锐减。以哈尔滨为例，2021年总人口首次失守1000万大关，只有988.5万，较2017年减少104.4万。众所周知，人口意味着需求、购买力、资金、资源等，哈尔滨近几年人口大幅流失，房地产缺乏最强有力的支撑。叠加自身的产业落后、资源匮乏、所处地理位置气候寒冷等，房价自然就撑不住了；
　　第二，供应过剩，库存严重积压。克而瑞统计数据显示，截至今年6月末，一线和二线城市新房商品房去化周期已上升至18个月警戒线；而三四线城市已达到24个月，同比增长97%。以福建连江为例，6月末，商品房库存去化周期高达131个月。此外，黑龙江哈尔滨去化周期达到81个月，内蒙古呼和浩特及广西北海的去化周期达到62个月。楼市＂供大于求＂，表现在价格上，就是下跌。
　　第三，近几年房价上涨过快，滋生严重的泡沫。统计局数据显示，2015年-2018年，三四线城市的房价平均补涨超过55%。三四线城市的房价涨幅一度超过很多一二线城市。这是极其不科学的。究其根本原因是，棚改拆迁拉动。房价是一座城市经济、人口、产业、资源等的集中体现，单纯靠棚改拉动上涨，而不是靠经济内生动力支撑上涨，这样的房价就像是建在沙子上的高楼，一推就倒。
　　3大趋势下，楼市走向逐渐明了
　　分析过往，是为了能更好地＂读懂＂未来。那么对于未来的房地产市场，又将呈现何种走势呢？3大趋势下，其实楼市走向已经逐渐明了：长期求稳，分化不断加剧，有潜力的城市，房价还将继续上涨，没价值的城市，房价将回归以建筑成本计价。
　　首先，人口层面。在人口出生率＂5连降＂，结婚率＂8连降＂的背景下，2022年可能迎来人口负增长。尤其是90后生育主力人群，结婚意愿和生育意愿双双降至历史低点。人口是国家发展的基础性、全局性、长期性和战略性要素。房地产作为人们居住或工作的场所，最终是与人密切相关的，因此，人口往往是决定一国或地区房地产市场规模及结构的重要因素。
　　未来我们人口步入负增长阶段，或不可阻挡。这意味着人口对房地产的影响，将真正开始体现。尤其是全国为数众多的人口被大城市不断虹吸、常年流失的城市，未来人口外流导致的房地产不景气现象还会进一步加剧。主要体现在库存积压、房屋空置率上升等层面。人口流动的巨大差异也将对不同城市的房价产生重要影响：人口增量城市，需求旺盛，房价很难下跌，尤其是经济发达、产业多样化的城市，房价上涨压力进一步加大；人口常年外流城市，购买力严重不足，房价下跌成定局。
　　其次，土地层面。地价和房价就好比面粉与面包，二者互相影响，互相牵制。过去这些年，我国房价涨多跌少，本质上是地价上涨所决定的，因为房价的总构成中地价占到了40%-50%。所以，未来房价走势，地价也起到决定性作用。
　　从过去两年土地市场的行情来看，不得不承认国家＂稳地价＂的预期已经达成了。克而瑞、中指院等的数据显示，降温成为2021年全国土地市场最大特点。大家最关心的2021年城市住宅地价同、环比均出现下跌。其中全国重点城市各类用地成交溢价率环比回落，已连续12个月低于8%。
　　对于今后土地市场的走势，专家表示，国内土地市场还将处于一个平稳发展的态势。整体＂平稳＂，但城市间的分化仍然存在，尤其是北上广深杭这样的超大城市，因为土地不够是硬伤，所以不管怎么调控，地价也很难有实质性下跌。至于全国数百个三四线城市，新房库存本来就严重过剩，且土地供应充足，未来地价、房价双降是常态。
　　再者，金融政策层面。财经专家刘博说，房地产政策底已经出现了。对此我们是非常认同的，毫不夸张地说目前是我国房地产金融政策最宽松时期——除一线城市外，其他城市基本上限购已经全解除了，且绝大多数的中心城市、省会城市、二三线城市，大多数区域也可以做到首套房2成首付，首套房贷款利率4.1%，历史最低水平。此外，还辅以公积金贷款额度提高、购房减免契税、发放购房补贴等。
　　刚需合理住房信贷需求，能满足尽量满足。但是房企融资端，信贷却收得很紧，尤其是＂三道红线＂措施，基本上把房企融资一刀切了。为什么这么做？降房地产杠杆，降开发商负债。房企负债率过高，不仅影响金融大局稳定，也不利于其他行业的发展。
　　从购房者和房企金融政策综合看来，短期金融政策已经触底了，未来不可能再有所放松，尤其是投资性购房，想加杠杆很难。这意味着未来的楼市投资性购房需求会大幅萎缩，刚需、刚改性购房需求，将成为市场的消费主力。这有利于房价平稳健康发展。
　　基于上述从人口、土地、金融等层面的分析来看，未来楼市的走向逐渐明朗：市场经历这一轮大幅调整后，会逐渐回归平稳，房价也会因城市能级不同，而逐渐分化：9月起，头部城市，房价保持平稳或微涨的姿态，尤其是新、二手房成交量已经起来的城市；而人口流失、经济动能小、库存严重积压、产业单一的城市，房价会继续＂失守＂下跌，老百姓的财富也会跟着贬值。在这类城市拥有大量房产的人，我们建议抓紧卖掉多余的房子，尽量把资金配置到高能级城市的优质房产上去。