上海7月新房二手房成交数据出炉！分别破1万2万套

　　进入8月的第三天，＂火热＂是当下气候和新房市场的代名词，接下来几天将迎来持续的高温天气，上海第四批新房也将火烧火燎的赶来与小伙伴们见面，最快下周进行公示。那么，二手房市场又是何种境遇呢？下半年上海的楼市走向又朝向何方？
　　下面跟随小编一起回顾一下上海7月的新房、二手房成交数据，从中也可以窥见楼市的风向！
　　首先我们先看看二手房的成交数据
　　2022年7月1日至7月29日，上海二手房成交19224套，如果按现下每天的成交均值663套/天计算，7月二手房成交有望突破2万大关，达到20549套。在6月成交15474套的基础上，环比上涨近33%。
　　这个成交量，是2021年8月施行＂三价合一＂政策以来的成交新高！在经历了两个月的封城，以及宏观经济下滑的背景之下，充分显示了上海楼市的稳健坚韧
　　从上海楼市的历史成交数据来看，月成交量2万套基本上就是上海楼市的荣枯线。如果月成交持续站稳2万套，那么多数情况下，后市都是涨的。2015-2016年，2020-2021年都是如此。
　　考虑到4-5月两个月基本上没有成交，6、7月份的成交量有可能是积压需求的持续释放，但是如果成交量后续持续在2万套附近甚至站稳2万套，无论是刚需还是刚改，就都务必要上心了。
　　疫情之后，二手房市场表现坚挺，综合来看，有以下几个方面的原因：
　　01、信贷持续宽松。进入2022年以来，广义货币总量M2增速持续发力，市面上充斥着低成本的资金。所以，疫情之后率先刷屏的就是豪宅成交量和成交价大幅攀升。
　　02、疫情之后，刺激了一波改善需求，对美好生活的向好的一个重要组成，就是拥有一套自己的好房子。所以在信贷宽松的辅助之下，有能力的中产及以上家庭收入并未受到疫情冲击，千万以上的房子成交更加活跃。
　　03、三价合一政策松动，去年最严的时候对应真实成交价要打六折，现在基本可以到成交价的八折到九折，而且银行放款速度明显加快。
　　04、一二手倒挂之下，卖房打新的人群不在少数。
　　05、上海放下身段抢人了。2021年以来，上海落户和人才引进相比2020年持续放松。除了我们熟知的海外留学生落户，今年连工作几年的本科生落户难度也大大降低。
　　截止目前，全国各大城市纷纷放松限购，唯有北京、上海和深圳为代表的一线城市并未放松限购。
　　相比之下，深圳的情况要差得多，7月份二手房成交2000套，相比6月份环比还是下降的。
　　疫情之后，如果行情有所低迷，政策的工具箱中还是有很多工具的，除了三价合一的政策放松一点，上海普通住房的标准也可以适当调整了（这可是实打实的减税啊）。
　　关于下半年的上海楼市，个人认为，如果二手房成交量能维持在1.5万-2万套区间，是比较好的状况。因为从宏观上，全国楼市目前尚未复苏，刚出ICU，还没有缓过神，还需要政策的持续呵护，这时候任何一个城市出现楼市过热都不是好事，枪打出头鸟。从微观上，上海楼市经历了2020年一波涨幅，2021年调整至今不足一年，还需要进一步夯实。对于购房者来说，这种行情之下，也能有一个比较好的出手和换手的机会。
　　看完了二手房成交数据，我们再来看看新房
　　从成交量上来看，7月上海新房共成交约10489套，均价约66529元/㎡（量价均为网签口径，数据截止到7.31，市场数据口径下文有提到）。
　　相较6月而言，成交量突破新高；而相较去年同期，成交量更是＂陡然＂增长。
　　之所以能有如此势头，其实在于被口罩耽误了2个月后，上海的供应端比较给力，集中批次加速上新，加上信贷加速，带来的网签量也明显大增。
　　从供应量上来看，截止到目前，2022年上海新房供应了约44299套（以取证时间计算），按照全年供应不少于8万套的目标来算，进度条已超过了一半，差不多赶上了＂排期＂！
　　但叠加上口罩的反复，以及今年还有一个重要的会议要开，剩下了的5个月依然不能放松，这就意味着，＂赶进度＂仍然是下半年上海新房市场的常态。
　　其实从二到三批次的公示时间间隔也可以看得出来，相比以往大致45天左右，已经压缩到35天左右，紧迫感＂满屏＂！
　　我们来看看7月上海新房市场成交明细数据：
　　从TOP10中我们可以发现，复工后的上海楼市，卖的好的楼盘，或是产品力硬核、或是核心地段位置好、或是地铁盘、或是拥有高规格规划的潜力板块，普遍拥有较高的倒挂，也就吸附了强大的购买力。
　　我们再来看具体的成交结构，或许能够了解得更加全面。
　　7月新房环线成交结构显示，主力战场仍然是在外环和外郊环，中环以内的新房依旧稀缺，近期市区盘火热也在意料之中。
　　我们再来看看7月新房成交总价段分布：
　　7月新房成交总价在1000万以上的约2300套，仅次于400-600万总价段，究其原因，主要在于新盘的供应节奏！
　　当然千万级以上新盘在地段、配套、产品力上＂均好性＂更加突出，更加贴合后疫情时代的改善升级需求！
　　这就不难理解，很多楼盘的大户型都要比小户型去化的更快，毕竟更加适合一步到位。
　　7月区域成交分布上，宝山占据第一，毕竟二批次宝山一口气上了9盘；其次是浦东。
　　市区中，集中在静安、杨浦、虹口。
　　大家需要意识到，随着近两年市区旧改的持续推进，黄浦、静安、虹口、杨浦或将成为市区新盘供应高地。
　　总结：
　　通常来说，7、8月份是楼市淡季，也是政策的平静期，但是复工后，相比全国多地，上海的7月新房市场迅速＂脱颖而出＂，成交量稳中有升（网签疾走也在加快）
　　看得出上海楼市的预期和信心仍然比较强烈。
　　而能够支撑这一预期很大一部分原因，就在于上海复工后经济的快速启动。
　　表现在楼市上，不光是刚需/改善类需求得到释放，就是高端改善类的豪宅也走出新的行情，一些求稳避险资金会更倾向于选择上海这样的＂压舱石＂。
　　这就值得购房者深入思考，如何能够尽快的替换掉劣势资产，使得生活品质和资产得到优化。
　　三批次已经在如火如荼的展开认购！
　　根据现有的推盘节奏，四批次也将很快登上舞台！
　　三批次有很多项目意外的＂鸽了＂，如果放到四批次，是不是非常亮眼！？那么，四批次又将哪些新盘预计上市呢？
　　小编都为大家整理好了，预计43盘 ，咱们先睹为快！（预测版本，仅供参考，最终以官方公示为准）
　　大家可以明显的看到，四批次增加了很多全新的面孔！
　　浦西中心城区 普陀要放＂大招了＂，徐汇也要抢一波＂风头＂
　　浦东持续放量 ，给购房者更多的置业选择
　　大虹桥再一次开启＂内卷＂模式 ，积分估计要降
　　宝山是高性价比地铁盘的主阵地，值得刚需购房者关注
　　闵行七宝、春申也放出重磅＂炸弹＂ ，值得千万级左右客群加入＂购物车＂
　　五大新城中，这一批次好像没那么＂能打＂，不过南汇新城的滴水湖金融湾终于要揭开神秘＂面纱＂，首发住宅要入市，值得期待……
　　不管如何，打算四批次置业的伙伴们，不妨提前关注起来哈！
　　总得来说，无论是网签成交数据还是当下的市场热度，目前的上海新房市场都处于相对稳定和繁荣的阶段，供应充足，价格平稳，希望大家都可以买到自己心仪的房子！