最大骗局！经营贷利息真的比房贷低么？

　　最新LPR出炉：
　　1年期LPR为：3.65%：
　　5年期以上LPR为：4.3%。
　　这两年受疫情影响，中小微企业陆续出现一些因金链断裂而产生的的风险，央行为了解决问题，除了降息之外，还提供了大量的低息贷款。
　　随着企业贷款一起降息的还有房贷，理论上首套房能以4.15%的利率拿下，但目前大批的存量客户和多套房拥有者依旧需要支付6%左右的房贷，4.15%需要在明年才能享受到。
　　高额的房贷与低息的经营贷形成了明显的利息倒挂，虽然银保监会一直强调禁止资金违规流入楼市，但在巨大的利差面前，还是有很多人愿意＂铤而走险＂，用低息经营贷置换房贷。
　　这种方法真的合适吗？转贷操作后又真的能省钱吗？
　　01
　　转贷 ＂省利息＂
　　有句话叫＂存在即合理＂。上面明令禁止贷款流入楼市，但在下面这种操作似乎早已司空见惯。
　　放水恢复经济是很常见的调控方式，初衷肯定是好的。企业经济要振兴，三驾马车之一的楼市肯定也要同时振兴。为什么银行监管会睁一只眼闭一只眼？因为这也是楼市的需要。
　　所以，为了企业经营降低压力，房贷转经营贷合规吗？肯定合规。但单纯为了吃利差，钻政策的空子合规吗？肯定不合规。
　　事与愿违，现在的事实是一大批人正在疯狂涌入银行，办理转贷。转贷能省多少？可以看下面这个广为流传的转贷方案：
　　按照这种计算方式，转贷确实能省不少利息，但事实上真的是这样吗？
　　我很负责地告诉大家，上表内容完全错误，事情没有远没有想得简单！
　　首先我们要明确一个很基础的概念，房贷和经营贷的本质都是抵押贷款，区别在于针对的人群不同、可贷的年限不同、还款方式不同。而还款方式就涉及两者利差的关键。
　　以200万贷款，利率5.88%为例，按揭30年总利息为 226万 ，月供 11800元 。而同样200万的经营贷，我们以3.85%为例，月供仅要 6416元 ，足足少了一半！但三十年总利息呢？ 231万 。
　　发现问题了没？经营贷明明利息少这么多，可总利息却比按揭要多。其根本原因就是两者的还款方式不同，导致计算方式不同。
　　经营贷的计算方式，是将年利息平均分摊到每个月，月供只含利息，所以月供压力很小。而等额本息，是将总利息和本金平均分摊到每个月，而本金是越还越少的，本金越来越少，利息总额也就越来少。你可以将经营贷的利息理解为一条直线，而房贷则是一条缓慢下降的曲线。
　　看似低息的经营贷，实际上跟房贷比起来，如果利差在2个点之内，并没有明显优势。
　　02
　　不确定的贷款年限
　　房贷属于长期贷款，最大的优势就是长达30年的还款周期，利率参照5年期LPR，基本上不存在断贷风险。而经营贷属于短期贷款，一般1-5年期，在2020年之后，不存在超过10年期的产品（气球贷除外）。
　　但现在有不少银行推出了10年期（甚至20年期）的经营贷，而利率继续参照1年期的超低息，所以让人们产生了20年期经营贷比同年限房贷能节省利息的错觉。
　　但事实上，这只是一种＂障眼法＂，所谓的10年期的超低息经营贷，只不过是授信10年，还款操作按照1年期操作。也就是在10年的首限期内，贷款按照每年或者每3/5年归本结清，审核后再续贷。
　　所以在这10年的授信中，涉及到不少问题。比如说，在三年后续贷时，优惠政策没了怎么办？期间过桥产生的垫资费用怎么算？审核不通过批不下款怎么办？
　　加上续贷期间涉及到的过桥费用和各种服务费，可能折腾到最后并不能省下多少利息。当然也不能只盯着资金成本，我们还要看到风险成本。现在正值政策宽松期，银行的审核门槛并不会高到哪去。这就导致一些资质不行甚至是空壳公司也能办理，但在后期贷款势必会经历一波收缩期。在此期间，门槛收紧，查违规抽到、续贷失败等等问题就会出现，这是转贷最大的不确定性风险。
　　03
　　转贷的＂平替＂
　　之前的文章多次提到过，转贷可以做，但适合也仅适合生意人，因为他最大的好处并不是节省利息，而是降低月供压力。细说下来， 转贷的优势可体现为四个方面：
　　1. 降低利率、节省开支
　　2. 用超低利率，获取更多流动资金；
　　3. 负债整合
　　4. 在不卖房的前提下，盘活已升值房产。
　　而由此也可推出，适合办理的人群：
　　1. 有企业经营。
　　2. 二套房按揭，被套牢资金。
　　3. 有购房需求，首付不够。
　　4. 月供过高。
　　记住，转贷的关键并不是节省利息，而是在降低还款压力同时盘活资金。这种情况下，贷款的最大不确定性就是能贷多久。与其选择1年期超低息的产品，不如多交几厘的利息选一款稳定的长期产品。
　　以下是最近的优质产品合集：
　　写在最后：
　　转贷的本质，是缓解经营中存在的一些还款压力。不论再怎么转，利率降到多低，借到的钱，始终是要还的。生意人可以做，是因为他们有短期内还款的资本。普通人，最稳妥的方式还是用时间来抹平贷款，拉长战线才是有力武器。