果然触底！卖房大增61，郁亮说对了？

　　中国基金报记者 南深
　　6月30日，地产第三方机构克而瑞发布了百强房企2022年6月及上半年销售数据。
　　6月单月来看，百强房企业绩规模环比显著增长61.2%，招商蛇口、滨江集团、华发股份等多家房企环比增幅超过100%，基本印证了此前两天万科董事长郁亮在股东大会上＂短期市场已触底＂的判断。
　　但上半年百强房企累计销售操盘金额同比降幅仍保持在50.3%的较高水平，较前五月仅轻微改善。这样的大背景下，备受关注的央企地产龙头保利地产实现＂弯道超车＂，2021年上半年保利合同销售金额历史首超万科，将头部房企格局＂碧万恒＂改写为＂碧保万＂。
　　后市券商分析认为，在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，地产销售单月同比降幅将大概率收窄。而在长时间的普遍悲观之下，地产股已经积累了充足的上涨势能，随着分歧进一步收敛，＂后续大机会的曙光已现＂。
　　7家房企环比增幅超100%
　　2022年6月，行业规模房企积极推盘及营销去化，冲刺半年度业绩。
　　根据克而瑞的数据，TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩规模环比大幅增长61.2%。同比数据来看，百强房企6月单月业绩的跌幅也明显收窄，从5月的下跌59.4%收窄至6月的下跌43%。
　　多家规模房企6月项目去化情况较佳、单月业绩表现突出，如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒等企业单月业绩环比增幅均在60%以上，其中仁恒置地、招商蛇口、滨江集团等7家房企环比增幅一倍以上。滨江集团6月新开盘项目也较多，杭州多个项目新开盘或预证获批加推，而公司也连续两日在地产股中领涨，一天涨停一天大涨超6%。
　　但是，1-6月累计业绩来看，行业下行压力仍然较大，百强房企累计销售操盘金额的同比降幅仍达到50.3%，与前两月基本持平。从规模房企上半年业绩目标的完成情况来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业截至6月末的目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。即便是表现最好的滨江集团，目标完成率也仅仅45.6%，而民营房企里最稳健的龙湖集团，完成率竟只有28.6%。
　　保利销售规模首超万科
　　中国基金报此前曾报道，2022年3月11日保利发展逆势拉升，市值定格在1943亿，超过万科的1936亿，创造两家公司上市以来17年的历史。而如今时间仅仅过去三个多月，保利在销售规模上也历史首次超越万科，跻身行业前二，排名仅次于＂宇宙房企＂碧桂园。
　　根据克尔瑞数据，今年前五月保利和万科的销售规模就已经是毫厘之差，全口径数据（即＂合同销售金额＂）来看保利发展是1592亿元，万科是1673亿元，相差81亿元，权益口径保利是1066亿元，万科是1087亿元，差距更只有21亿元。
　　进入6月，保利继续高歌猛进，单月合同销售金额约510亿元，而万科约275亿元，保利是万科的1.85倍，权益销售金额方面保利也同样远远高出。这样今年上半年，保利累计合同销售金额来到2102亿元，万科则为2096亿元，轻微超出7亿元；累计权益销售金额保利和万科则分别是1408亿元和1362亿元，保利超出46亿元。
　　需要注意的是，此番保利销售规模超万科是偶发性事件还是趋势性拐点，可能要等全年数据出来才能完全＂盖棺定论＂，但后一种情况的概率较大。
　　回溯历史，两家地产龙头的战略和经营策略四五年前就已经全面分野，保利规模超越万科只是时间问题。2017年，当时还只是行业第五的保利地产，时任董事长宋广菊提出＂重回行业前三＂，而万科董事长郁亮则在2018年喊出＂活下去＂，进而导致双方在销售、土储、融资、管理等方面的量变到质变。进入2022年，保利依旧偏乐观，新任董事长刘平提出要＂进三争一＂，而郁亮从＂白银时代＂跳过＂青铜时代＂，直接抛出＂黑铁时代＂论。
　　券商：＂大机会的曙光已现＂
　　6月地产销售数据环比回升，亦在大部分券商地产研究员的预期之内。
　　国信证券分析师任鹤、王粤雷认为，当前市场对房地产的认知从政策＂放松共识＂阶段走向＂基本面分歧＂阶段，5月销售数据恶化程度趋缓，6月高频数据销售回暖迹象渐显使得基本面分歧有所收敛。行业基本面弱势延续，信用危机也并未完全渡过，在长时间的普遍悲观之下，地产板块已经积累了充足的上涨势能。
　　其表示，后市在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，销售单月同比降幅将大概率收窄，随着分歧进一步收敛，＂后续大机会的曙光已现＂。其建议，短期布局基本面分歧带来的＂黄金买点＂，长期布局行业模式改善带来的新生，开发方面优选慢周转、有加杠杆意愿和能力的房企，7月组合推荐万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、招商积余、贝壳W。
　　中信证券分析师陈聪、张全国也认为，市场将沿着从销售到投资再到信用这一路径复苏，销售的复苏才刚刚开始。这一复苏顺序决定了，政策发力可能和基本面复苏长期共存。对地产开发行业而言，过去九个月的拿地规模这一个指标，对于判断企业信用、市占率和盈利能力而言都足够有用。民营物管公司相比民营地产公司而言更容易走出困境，尽管国有企业在物业管理行业也占据竞争优势。
　　浙商证券杨凡则表示，本轮需求修复受宏观因素和房地产供给侧长期调控政策影响，会是长周期修复，需求长周期修复意味着淘汰赛没有结束，房地产行业供给侧出清仍将持续。总量仍在而行业持续出清，意味着行业中长期集中度提升逻辑不变。龙头公司在周期下行时仍然能够补充优质土地储备，后续市场修复期其更有优势推出货值以抢占市场修复先机。