富力实情曝光！每小时亏159万，创亚洲房企最大债务重组

　　富力，真是个神奇的存在。
　　每当你觉得它已经快要不行的时候，却总是能绝处逢生。
　　而当你觉得它还是有点东西的时候，它又开始命悬一线。
　　前不久的8月初，富力终于将延期三次、拖了四个月的去年经审核财报发出来了。
　　但净利润从亏87.38亿，变成了亏163.53亿。足足多了76亿，给投资者爆了一个雷中雷。
　　不到一个月之后，赶在8月份的最后一天，富力终于也把2022年上半年的中报发出来了。
　　但，情况还是不太妙。
　　呐，看今天的股价表现，也大致有个数。
　　看完富力的财报，猫姐只有一个感觉：
　　这债，怎么好像怎么还也还不完？！
　　半年亏掉70亿 售价降至8000元/㎡
　　首先还是先来看看业绩。
　　2022年上半年，富力实现总销售约265亿元 同比下降49.8%。
　　上半年，大家都是腰斩，爆了雷的富力也是腰斩，已经不稀奇了。
　　更令人关注的是富力的再一次巨亏。
　　2021年财报，富力亏损了163.53亿，相当于每天亏4480万。
　　今年上半年，富力又亏了68.99亿，相当于每天亏3812万，每小时亏159万。
　　2021年富力亏损的原因，主要是 计提了近130亿的存货减值损失。
　　今年上半年，没有再大规模计提减值损失，富力却还是巨亏，原因多种多样。
　　首先， 因为市场行情不好，大规模降价去库存导致的营业额减少、毛利率下降。
　　上半年，富力实现总营收营收177.82亿元，同比减少55%。
　　其中，物业销售的营收151.49亿，同比减少58%；
　　投资物业租金收入4.09亿元，同比减少23%；
　　酒店营运收入17.81亿元，同比减少28.73%。
　　可以看到，富力的所有业务全部都在下滑。
　　而贡献最大的卖房子业务，平均售价更是从2021年同期的8800元/平，降到了8000元/平。
　　说明富力的项目布局大部分都集中在四五六线城市，这也是当下当下销售最萎靡的一个市场。
　　而同期，富力的土地及建筑成本虽然有所下降，但也达到了5850元/平。
　　土建成本占售价的比重高达73%，注定了低毛利率。
　　上半年，富力的整体毛利率只剩15.73%，同比下降了近6个百分点。
　　说财猫摄
　　其次，卖资产，让富力亏了近24亿。
　　根据富力公告，仅仅是出售了英国的资产项目，就产生了约25亿元的损失。
　　曾经，多少房企通过卖资产回笼资金美化报表，但现在，卖资产却要亏钱了，也是唏嘘。
　　最后，还有 人民币贬值所产生的汇兑亏损，直接亏掉了21.57亿那么多。
　　总而言之，祸不单行就对了。
　　展期365亿，违约148亿，还要还643亿
　　虽然业绩糟心，但对于当下的富力来说，有更大的难关要过——庞大的债务到期。
　　大家应该都还记得，不久前的7月中旬，富力完成了对旗下流通中全部10只美元债，共49.44亿美元（约合人民币332亿元）债务的集中展期。
　　在当时，这个被资本市场认为是＂亚洲房企最大债务重组案例＂以及＂出险房企境外债务处理特例＂的奇迹，为富力争取到至少3年的喘息之机。
　　不仅如此，在猫姐看来，投资者对富力美元债展期所开出的条件，其实也已经很宽厚了。
　　②十批票据重组为三批新票据，分别于2025年、2027年及2028年到期，延期3-4年。
　　②所有新票据的现金年利率为6.5%，若首十八个月以发行新票据支付则年利率为7.5%，均低于原优先票据的平均年利率8.74%。
　　③还可以选择将未来十八个月内到期的所有票据的利息支付推迟至重组两年届满日时。
　　对此，富力显然也颇为得意，在财报一开头就报告了自己的这项＂成绩＂。
　　富力称，集团于上半年成功完成数项涉及资产出售及债务重组的大型企业行动，这是一项＂高度复杂且全面的负债管理措施＂，最终让公司在同业中＂脱颖而出＂。
　　呃，虽然实施这么大规模的债务展期确实不容易，确实也是一件好事。
　　但，都债务展期了还好意思说自己在同业中＂脱颖而出＂，这脸皮也是有点厚了。
　　境外债成功展期了，富力也想对境内债＂依样画葫芦＂。
　　此前的8月23日，富力公告称，因重大事项存在不确定性，所有存续公司债券自8月24日开市起停牌，待有关事项确定后再申请复牌。
　　彼时，便有猜测认为，富力此举或为集体处置境内债券，但公司并未对此猜测回应。
　　但境内债的投资人，恐怕就没有境外债的投资人那么好说话了。
　　富力在财报中披露，2022年上半年，富力在境内也进行了同类型的债券延期。
　　但成功延期的国内债券只有两笔，分别是四月及五月到期的人民币19.5亿元及人民币14.0亿元的国内债券，延长期限也只是一年。
　　也就是说，明年四、五月份，这两笔债券也马上就要到期了。
　　对比境外债的延期三年，差远了。
　　而富力更多的境内债，实际上已经处于违约状态。
　　富力在财报中首次披露：
　　于2022年6月30日，集团未按预定还款日期偿还若干银行及其他借款人民币144.66亿元；
　　于2022年6月30日之后，集团未偿还到期的若干银行及其他借款人民币3.17亿元。
　　即便创造了＂奇迹＂，成功展期了332亿的境外元债，富力最终还是爆雷了！
　　那么，在有148亿境内债已经违约的基础上，富力接下来，还有多少债务要还呢？
　　据财报披露，截至2022年6月30日，富力借贷总额1345亿元，其中826.61亿元将于未来十二个月内到期偿还。
　　简单计算，一年内短期债务826.61亿元人民币-成功展期的一年内到期的27.35亿美元债（约合183.56亿源人民币）。
　　接下来的一年之内，富力还要还643亿。
　　而同期，富力在手现金（包括受限制现金），只有153.2亿元。
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　　现在，你可以理解，猫姐为什么说：
　　这债，咋怎么还也还不清的样子？
　　富力在财报中说，自己还拥有价值可观的重要资产，例如优质的酒店组合、位处策略性黄金地段的境外资产，以及在庞大土地储备。
　　言外之意，自己还可以靠卖卖卖来还债。
　　但我们来看一下：
　　上半年，富力卖掉了英国的项目，却亏了25个亿。
　　那么多＂优质的酒店组合＂，却也只卖掉了福州的一家酒店。
　　而公司的酒店业务，已经连续亏损很多很多年了。
　　至于庞大的土地储备，到底是资产还是负债，也只有富力自己清楚。
　　遥记得2017年，万达、融创、富力那一场震惊四座的世纪并购。
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　　那时，富力以199亿元拿下了万达旗下77家酒店，一举成为全球拥有最多四五星级酒店的业主。
　　李思廉更是因此斩获了＂捡漏王＂的称号，风头一时无两。
　　故事的结局，或许在那时就已经注定了。