期房烂尾，到底谁该出来买单

　　房子，对于中国来百姓来说一直是头等大事，近几十年高涨的房价，带来了巨额的社会财富，也掩盖了许多问题，带来了很大的社会压力。
　　在中国，房子的诸多特殊属性，导致它成为了一种极度特殊的商品。有房一族，希望房价继续上涨，房价下跌是极度痛苦的，但这并不是最可怕的，买到烂尾楼对于一个家庭才是核弹级的打击。
　　掏空＂六个钱包＂，攒出的首付，加上几十万几百万的贷款买到的房子，却住不进去，每个月还着房贷，还要交着房租，没有什么会比这更让人崩溃的吧。
　　买到烂尾房子的概率不大，但买到就是王炸。首付搭进去就不说了，还要还房贷，那很多人肯定会考虑，既然房屋烂尾了，我拿不到房子，我凭什么还要还房贷，还要给银行付利息，我认倒霉，首付不要了，房子送给银行，房贷不还了不行吗。
　　从老百姓的认知来看，这合乎情理，毕竟房子也没拿到，首付还被坑掉了，凭什么为了一个给不了你的东西来还高额的贷款。
　　但从法律层面讲却不是这样。
　　你只要跟开发商和银行签署了协议你就必须还。因为，开发商那边签署的是购房协议，而银行那边签署的是贷款协议。
　　简单来说，房屋烂尾了，是开发商违约，无法交房，你可以起诉开发商；但贷款是银行贷给你的，而你又付款给了开发商，所以你得给银行还贷款，不然你就违约，拒绝还贷不仅会上征信，还要承担违约责任。
　　那么起诉开发商有用吗？显然没有任何用处，起诉开发商肯定是稳赢，但面对一个负债累累的开发商，能赢也拿不到一分钱；
　　因为但凡有一点办法，开发商都不会让一个楼盘烂尾的。大家通过新闻可以看到，很多烂尾楼其实都已经封顶，主体建设都已经完成，此时烂尾真的很可惜，毕竟大头资金都已经花出去了，而为什么会封顶之后烂尾呢，是因为业内惯例是封顶付二期工程款。但所有烂尾的楼盘背后都是一个再也借不到一分钱的开发商，开发商背负着巨额的银行贷款，拖欠了大量工程款，甚至还有利息极高的民间借贷。而导致房屋烂尾的这一点点二期工程款，早已被挪作他用。一个被迫让楼盘烂尾的开发商，一定是资不抵债，濒临破产的开发商，从这样一个开发商身上，你索赔不到一分钱。
　　工程款被挪用，其实原于我国的商品房预售制，即开发商可以将尚未完全竣工的商品房进行售卖。这大大减轻了开发商的资金压力，提高了资金周转率，毕竟一栋房子从付款拿地，到完全建成的周期太长，对于绝大部分资金靠银行贷款的房企来说，资金需求量很大，资金成本也很高。
　　但我们的预售制有一个严重的缺陷，那就是全款预售，这导致了开发商还未能把房屋建好，就可以从购房者那里拿到全部房款。换言之，楼还没盖好，钱已经全部赚到手了；一个楼盘钱赚完了，肯定要继续开发下一个楼盘，而新建的每一个楼盘需要的资金体量都是巨大的，开发商要贷大量的款，自有资金就不要说了肯定先用了再说，至于没盖完楼盘的工程款，这点小钱，新楼盘预售的时候就有了，完全不需要担心。
　　但这一切有一个前提条件，那就是房价不跌，房子好卖。
　　只要房价上涨，开发商就不怕房子不好卖，不好卖就慢慢卖，卖的越慢挣的越多，回款慢也没关系，预售完的楼盘的工程款先等一等，先建新盘，好继续预售，反正房价在涨，老楼盘的业主都赚到了，他们不会退房，开发商也巴不得他们退房，还能再卖个高价。给地产商发放贷款的也不着急，贷款延期几个月就是了，还能多挣点利息，房价上涨，地产商挣得越多，还不起贷款的可能性就越低。
　　然而，一旦房价不涨，销售困难起来，情况跟之前就天壤之别了，由于开发商借的钱实在太多了，承受风险的能力非常低，即便是新建房屋销售困难，也会导致其资金周转困难，时间一长，贷款利息和到期贷款还款就会压死开发商，更不要说房价下跌了。
　　2013年房价下跌的时候，中国各地都出现了烂尾楼，百姓苦，政府也苦。
　　烂尾楼的债务一定是大于整个楼盘总价值的，谁也不会接手，政府也接不动。
　　最后是靠着一波房价爆涨来解决的，负债高于价值，没关系，房价翻个倍就都不是问题了。
　　但涨房价治标不治本，只能解决一时问题，带来的风险却是更大的，当泡沫太大时，政策能调控的就不多了。
　　近两年，房价承压回落，各地的烂尾楼又开始冒头了。最近，买到烂尾楼的业主开始行动起来，他们开始抱团维权，强制停贷，这一行为极富示范性，全国各地同病相怜的业主纷纷效仿。抱团强制停贷意味着什么，意味着买到烂尾楼的业主拒绝继续还贷，意味着银行要承接一大笔坏账。
　　那么，期房烂尾，究竟应该谁来买单，是购房者，还是发放贷款的银行，谁又是主要的责任方呢。
　　首先，最主要的责任方是地产商，但讨论它并不能解决问题，因为它已经没有任何能力来承担责任。
　　那么购房者有过错吗，被坑掉了首付不说，还要为了一个永远回不去的＂家＂还背负一辈子的巨额债务，难道仅仅是因为他们没有鉴别开发商能否交房的能力。对于普通老百姓来说，买不买到烂尾楼就是个概率问题，运气好的就买不到，运气差的就只能自认倒霉，让老百姓去鉴别一个企业资金是不是会出问题，这太难为人了吧，这应该是专业的金融机构该干的。
　　而银行在这方面绝对是专业的，银行干什么的，挣存贷差的，这里面绝大部分款是贷给企业的，他们对于企业有一整套的授信规则，放贷检查无微不至。
　　凭什么贷给企业，银行就要承担坏账风险，要给企业充分的检查和授信，到了给老百姓的房贷，他们就可以闭着眼无风险赚利息，这显然不合理。
　　银行出来承担部分责任，于情于理都说得过去，而且也有法律案例背书，2020年某银行起诉嘉兴的徐先生，要求他继续为烂尾房产按期还贷，否则将冻结扣押他的其他财产，法院一审支持银行申诉。徐先生不服继续上诉，嘉兴中院二审判决，由于开发商违约交付房屋，购房合同作废，贷款合同同时解除，开发商应退还徐先生首付款，并向银行退还贷款，并从徐先生手中收回房屋所有权。换言之，既然开发商那边退款是不可能退了，那么谁的钱谁去要，徐先生不需要向银行还贷了，这钱银行自己去找开发商要。
　　对此我只能说，这个判决公平、公正、公开，我举双手赞成。
　　其实，面对这样一个极其容易产生社会矛盾的问题，解决并不是那么困难，最简单的办法，那就是专款专用，完全可以根据楼盘面积，计提建设用款，放在指定账户，专项监管，按期定向支付。
　　那么现阶段已经出现的烂尾楼该怎么办呢，毕竟现在的房价已经很高了，只能坚持房住不炒，让房价再翻倍就是饮鸩止渴。但让银行完全兜底恐怕也不是个事，毕竟我们知道的暴雷房企已不在少数，其中还不乏恒大、融创这样的巨无霸，大量的烂尾楼会带来怎样的金融风险，银行兜不兜的住还是个问题，毕竟我们也不想看到出现08年美国次贷危机的局面。
　　这就考验银行的智慧与担当了。对于完成率较高的烂尾楼，与其让它烂尾下去，大家都受损失，还不如银行出钱，将楼盘建设到交付水平。毕竟，如果能交房，绝大部分人还是愿意继续还贷的，也不愿意凭空搭上一个首付。银行也只是亏了一部分利息，并没有产生坏账。对于明摆着不想还贷的人，银行也可以将房屋进行法拍，挽回部分损失，毕竟烂尾的楼没有人会买，建成后才能卖得出去。
　　怎样解决好现阶段这些烂尾期房将会是一个重大考验，需要靠政府协调，需要银行担责，我相信，政府一定会还这些烂尾楼受害者一个温暖的家的，毕竟中国政府在解决人民民生问题上从来没让老百姓失望过！