从法律角度分析业主强制断供行为

　　近期，全国逾期交付楼盘项目业主发布《强制停贷告知书》引发停贷潮，现发布强制停贷楼盘项目已过百，主要涉及恒大、蓝光、泰禾、花样年、奥园等暴雷房企，涉及河南、广东、广西、云南、湖南、湖北等众多省份。
　　按理说，楼盘逾期交付应该找开发商算账，为何业主会把矛头指向贷款银行呢？
　　根据业主发布的《强制停贷告知书》，总结起来，业主认为银行存在违法放贷行为及未履行预售资金监管义务，与楼盘逾期交付甚至烂尾存在因果关系，具体表现为：
　　1.作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶即发放按揭贷款；
　　2.作为贷款银行，违规将业主的按揭贷款划入非监管账户；
　　3.作为预售资金监管银行，未严格执行监管规定，未履行监管义务，导致预售资金被开发商挪用。
　　如业主所称银行存在违规放贷行为属实，并且该行为与楼盘逾期交付甚至烂尾存在因果关系，那么业主在交房前强制向银行停止归还贷款是否有事实和法律依据呢？
　　首先，我们看看我国相关法律、法规是如何规定的：
　　《中华人民共和国商业银行法》第八条规定：＂商业银行开展业务，应当遵守法律、行政法规的有关规定，不得损害国家利益、社会公共利益＂。
　　《贷款通则》第三条规定：＂贷款的发放和使用应当符合国家的法律、行政法规和中国人民银行发布的行政规章，应当遵循效益性、安全性和流动性的原则。＂
　　《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》[银发〔2003〕121 号]第四条：＂为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。＂
　　《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》[银发〔2007〕359 号]第三条：＂商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。＂
　　根据上述法律以及中国人民银行发布的部门规章，确实明文规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：＂商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。＂但是，预售资金监管办法，目前尚无全国统一规定，但各地制定的预售资金监管办法，均有类似规定，即贷款银行须将贷款直接划转至商品房预售资金监管账户。
　　如此规定亦符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设的法律规定精神。以笔者所在南宁市预售资金监管办法为例：
　　《南宁市商品房预售资金监管办法》第十六条：＂购房人应当凭房地产开发企业开具的商品房预售款交款通知书，将购房款存入商品房预售资金监管账户，持交款凭证向房地产开发企业换领票据。购房人申请购房贷款的，发放贷款的金融机构应当将贷款直接划转至商品房预售资金监管账户。＂
　　由此可见，作为贷款银行确实应该将业主的按揭贷款划入预售资金监管账户。
　　基于贷款银行违规发放贷款，导致本应用于楼盘建设的预售资金被开发商挪用，进而导致业主所购买楼盘逾期交付，银行存在严重过错。但是，在业主无法获得房屋的情况下，仍需向银行偿还贷款本息，而银行却无需对其违法、违规行为及过错行为承担责任，在权利义务失衡的情况下，就不难理解业主为何选择强制停贷行为了。
　　至于业主能否基于贷款银行上述违法、违规放贷行为，要求在楼盘交付前停止偿还贷款？笔者认为还是需要结合贷款银行的具体违法放贷行为、违法行为与楼盘逾期或烂尾之间的因果关系以及贷款合同条款进行综合分析，方能判定。并且需要通过与贷款银行协商或者向人民法院诉讼的方式进行停贷，否则将面临自身征信坏掉的后果。
　　此次业主强制停贷风波，涉及众多房企，遍及全国多地楼盘项目，显然不是个别现象，也不是某个部门就能解决的，已经涉及重大民生问题，需要国家层面进行统筹化解。对此我们期待国家能够出台政策，迅速反应，督导地方政府、金融机构切实解决当前烂尾楼问题。后期能够通过完善立法，强化预售资金监管制度，彻底杜绝楼盘烂尾现象，让人民安居乐业。