断供潮房奴开发商银行三方的博弈

　　拆金校尉（资深金融从业者）
　　楼市最是牵人心。
　　一个个无助的烂尾业主喊话视频，一篇篇集体断供的声明，一只只跳水的银行股（被市场认定为涉房占比高）…… 共同交织成眼下大家对个体安身立命、对金融市场风险外溢的共同的担忧。
　　这场业主、开发商、银行三方的博弈，最后会呈现什么走向？谁都不能给出答案。但眼下可以确定的是，有变化在发生—— 断供潮后，按揭贷款或许不会再被认为是银行的优质资产了。
　　#01  被吓退的银行股
　　江西景德镇恒大珑庭 900 多户烂尾楼业主宣布将暂停月供以来，一时间应者云集。
　　根据业主发布在社交平台信息统计， 截至7月14日，全国有约200个楼盘业主联名集体要停贷，涉及地区包括江西、河南、湖南、湖北、北京、上海、广东、广西、安徽、江苏以及云南等十余个省份。
　　全国各地多个楼盘业主的共同理由是： 因楼盘停工，银行违规发放贷款，资金被开发商挪用，造成无法按期收房，准备集体强制停止归还银行月供。
　　舆情很快影响到了银行股。
　　Wind行情显示，截至7月14日，两个交易日银行板块下跌超过4%，远弱于上证指数、深成指等各大股指。 A股42家上市银行，除了常熟银行和杭州银行略微飘红外，其余全部转绿，其中，跌幅前五为：平安银行、招商银行、邮储银行、兴业银行和苏州银行。
　　此前，在房价稳定上涨和贷款人皆为征信良好群体背景下，按揭贷款一度被认为是银行的优质资产，远远比消费金融的坏账率低。
　　关于房贷有多优质，我们做了一个表，大家可以看一下：
　　也就是说，绝大多数上市银行的个人住房贷款不良率都在1%以下，甚至多数不良率都低于0.5%，低于银行零售贷款整体的不良率。
　　#02  银行火速回应定军心
　　盘后，建行、农行和兴业银行等多家银行紧急发布公告回应外界关注的＂停贷事件＂。 总体来看，银行回应的口径较为一致：涉及本行规模较小，风险可控。其中兴业银行和农业银行诚意很足，详细列出了涉及＂保交楼＂风险贷款金额。
　　个人住房贷款占比高达 25.32%（2021年末）的兴业银行：
　　近日对网传 ＂停贷事件＂消息中涉及的楼盘迅速开展了排查。经排查，截至目前本公司涉及＂停贷事件＂楼盘相关按揭贷款余额 16 亿元（其中不良贷款余额 0.75 亿元），已出现停止还款的按揭金额 3.84 亿元，主要集中在河南地区。得益于前期本公司对按揭贷款的差异化准入和管理要求，本公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对本公司经营构成重大影响。
　　注意，兴业银行的回应提及了一个地区——河南，外界有人说，＂作为河南老乡的许家印，在河南开发了诸多恒大楼盘，最后把河南老乡坑得最惨＂，可能是真的。
　　值得一提的是：此前，兴业银行风险管理部总经理邹积敏在股东大会上透露，截至3月末，该行境内全口径（包括对公、个人、债券、非标）的房地产不良率为1.48%，较年初上升0.14个百分点，增加不良余额23.2亿元。年内该行房地产业务不良率、不良余额有所增加，但增幅很小。
　　个人住房贷款占比高达30.59%（2021年末）的农业银行：
　　针对近期个别房地产企业风险暴露、住房开发项目延期交付情况，农业银行高度重视，迅速行动，已在总行层面建立统筹协调机制，在全系统组织开展住房项目＂保交楼＂情况排查。
　　截至2022年6月末，全行个人住房贷款余额5.34万亿元。其中一手楼合作楼盘5.7万个，一手楼按揭贷款余额3.97万亿元。已初步认定存在＂保交楼＂风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%，占一手楼按揭贷款余额的0.017%。目前涉及＂保交楼＂风险的业务规模较小，总体风险可控。
　　下一步，农业银行将始终坚持＂房子是用来住的，不是用来炒的＂定位，严格落实金融监管要求，积极配合地方政府做好＂保交楼、保民生、保稳定＂金融服务，维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
　　个人住房贷款占比高达34.04%（2021年末）的建设银行：
　　本行坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持＂房住不炒＂定位，坚持审慎稳健的风险偏好，坚定实施住房租赁战略，促进房地产业良性循环和健康发展。个人住房贷款业务积极贯彻落实国家政策，认真执行监管要求，加强风险管理，严格楼盘准入，坚持合规经营，资产质量长期保持平稳。当前部分地区停工缓建和未按时交付楼盘情况，涉及本行规模较小，总体风险可控。本行将密切关注合作企业和楼盘情况，积极配合地方政府做好客 户服务工作，与客户做好沟通，促进房地产市场平稳健康发展。
　　个人住房贷款占比高达33.61%（2021年末）邮储银行：
　　目前，住房贷款余额超过2万亿元，笔均金额约44万元，房地产类不良贷款率处于行业较低水平。本行密切关注部分地区出现的停工缓建和未按时交付楼盘情况，开展深入排查，初步认定的停工项目涉及住房贷款逾期金额1.27亿元，规模和占比小，风险可控。
　　个人住房贷款占比30.79%的工商银行：
　　坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持＂房住不炒＂定位，重点支持刚性和改善性购房需求。截至 2022 年 6 月末，个人住房贷款余额 6.36 万亿元，不良率 0.31%，资产质量稳定。近期，个别房地产开发企业风险暴露，个别楼盘的开发项目出现延期交付的情况。本行高度重视，迅速行动，经排查，目前停工项目涉及不良贷款余额 6.37 亿元，占全行按揭贷款余额的 0.01%，风险可控。
　　个人住房贷款占比22.7%的交通银行：
　　本行严格执行国家各项信贷政策，坚持＂房住不炒＂的定位，积极支持居民合理自住购房需求。今年以来，本公司按揭贷款运行良好，截至 6 月末，境内行住房按揭贷款余额近 1.5 万亿元，资产质量稳定。近期个别房地产企业风险暴露，导致部分城市的项目出现停工、延期交付的情况。经初步排查，媒体报道中存在风险的楼盘所涉及的本公司逾期住房按揭贷款余额 0.998 亿元，占本公司境内住房按揭贷款余额 0.0067%，规模和占比较小，风险可控。
　　个人住房贷款占比30.79%的中国银行：
　　积极贯彻党中央、国务院部署，统筹疫情防控和经济社会发展，扎实推进稳经济大盘。今年以来，本行房地产融资平稳有序，房地产开发贷款投放及对困难房企项目并购的支持力度不断加大，新增房地产开发贷款位于同业前列；因城施策，实施差异化住房贷款政策，支持刚性和改善型住房需求；疫情期间为客户提供延期还本付息等多项纾困政策，资产质量保持稳定，本行个人住房贷款业务总体风险可控。（这回应和建行回应如出一辙）
　　除了这些最新官方表态之外，关于＂涉房＂业务风险，此前一些银行的股东大会和业绩说明会，早就有所提及。
　　2021年末个人住房贷款占比高达24.68%的招行 ，其行长王良在股东大会上回复股东代表关于资产质量的问题时坦言：风险主要的来源有两大类，一类是房地产贷款，一类是信用卡。 其中，房地产贷款是受个别房地产企业出现信用违约，但招行及时下调到不良，便于我们及时的采取措施来进行化解。整体来看，招行的不良贷款额、不良贷款率虽然是略有上升，但是二季度上升的幅度很小，不良率一直保持在较低水平。另外招行分类非常严格，没有给资产质量有任何的欠账，对招行的整体的经营业绩没有带来负面的影响。
　　再往前看，个人住房贷款占比仅有9.12%的平安银行副行长 郭世邦在该行2021年业绩发布会上表示，在行业大面积暴雷这个情形下，平安银行踩雷比较少，而且踩得比较晚。 截至去年末，平安银行对公房地产贷款不良率为0.22%，低于全行平均水平，涉房业务风险以宝能为主，已达成司法和解。
　　#03
　　最高法判购房者不承担继续还贷责任，此判决有没有大规模复制性？
　　近日，社会各界对烂尾楼业主是否需要还贷问题持续关注。最高法的一份＂（2019）民再245号判决书＂也因此在朋友圈刷屏。 判决书表示，本案借鉴意义较大，是＂经最高人民法院审判委员会讨论＂决定的结果。
　　判决书显示，2015年8月12日，王忠诚与青海越州房地产开发有限公司（下称越州公司）签订《商品房预售合同》，以1.479亿余元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路面积3736.19平米的商业用房。交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付7398万元，剩余7397万元按揭贷款。
　　后据王忠诚表示，因为越州公司违约，导致购房合同和借款合同解除。
　　建行青海分行要求王忠诚等人承担还款责任，并将其诉至法院。要求判令王忠诚等三人与越州公司共同偿还贷款本金5854万元以及律师费和诉讼费等。一审法院判决驳回了建行青海分行的诉讼请求。
　　一审后，建行将案件上诉至青海高院。青海高院二审判决：撤销一审判决；王忠诚等三人在判决生效后偿还建行青海分行贷款本金5854万元以及律师代理费等。
　　二审后，王忠诚一方提出上诉。最终由最高人民法院审委会定调，认定该案中开发商违约导致购房合同解除后，购房者不承担继续还贷的责任。最高法在该案的判决中指出，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
　　眼下，这个案件的广泛传阅引起了业主大规模情感上的共鸣。但有专业人士提出了自己的冷思考。
　　＂我能共情那些无助的业主。但是，我们要承认这个判法可能不会大规模推广。按照全面按照这个判决执行，整套房贷逻辑都要变，那么想贷款买房的客户以后还贷得到款吗？会误伤很多房贷客户吗？还有，如果交房后，建筑物有瑕疵和问题、物业有问题，是否也可以参照上述判例停贷？这样实质上推翻了预售房屋许可制度，然后要重新确定各主体的边界的责任，整个房地产行业彻底去杠杆，可能地方政府和相关产业直接就受猛烈冲击了，这个后果是不可想象的＂，该人士告诉校尉。 （本文为作者观点，转自＂ 拆金校尉＂公众号，不代表本头条号立场）