楼市王炸一个接一个

　　只要大家不买房，利好就会源源不断！
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　　一年前还在被各种调控政策按在地上摩擦的楼市，如今成为了重点＂扶贫＂对象。
　　国庆节前的24小时内，楼市迎来了三大利好：
　　9月29日，央行决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
　　简而言之，就是首套房利率下降了，房贷利率已经进入＂3＂时代，相比于高位时期的6%，房贷成本少了很多。
　　9月30日，财政部和税务总局发文，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
　　只要你在国庆节到明年底之间换房的话，缴纳的个税是可以退还给你的，换房成本也在降低
　　9月30日，央行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
　　这也是时隔7年，首次下调首套个人住房公积金贷款利率。上次下调也是楼市最低迷的时候，下调完后楼市走出了一波全面的大行情。
　　节前连续两天出台3个大招，直指首套房和换房的需求，非常有针对性，目的就是借助国庆假期的传统黄金周，通过政策来刺激需求入市，增加房地产的销量，希望房地产市场能够回暖。
　　更重磅的政策来自假期上班第一天，央行时隔两年半再度重启PSL（抵押补充贷款）。
　　央行10月8日公告称，2022年9月国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增PSL1082亿元，此前PSL净新增要追溯到2020年2月。
　　PSL，一种货币工具，类似于SLF、MLF和SLO。我们可以简单地理解为央行向商业银行提供低息贷款。
　　在经济建设中，有一些基建、民生工程等项目周期较长，获利差，抵押物难以进行市场界定和定价，甚至商业银行的贷款利率过高不适合这些项目，而衍生出来的一种金融工具。
　　它更像是一种专项再贷款，能够为特定银行提供长期限、低成本资金，引导金融机构支持实体经济薄弱环节、重点领域和社会事业发展，比如拆迁款就是通过该项目贷出。
　　PSL最大的优势就是利率较低，一直维持在3%以下。这么低的利率，不仅贷款项目的资金成本低，较大的利差空间也给了商业银行释放更多流动性的动力。
　　不过，从PSL创设的初衷和实际作用来看，它就是为棚改而生。
　　2014年，中国房地产行业极度低迷，为了刺激楼市，当年四月央行新创设了PSL，一创立央行就提供PSL资金3831亿元（图中的黄色柱），2015年-2018年提供PSL资金在4000-10000亿之间，截至2018年末PSL余额增至3.37万亿，2019年11月达到3.6万亿的峰值。
　　由于这一融资模式导致地方政府隐性债务膨胀，加之国家调低棚改目标，2019年11月后，PSL总体表现为净偿还，其余额不断下降（图中的蓝色柱）。截至2022年9月末，PSL余额为2.6万亿，相比峰值下降了1万亿。
　　当年PSL资金投放主要集中在棚改，而棚改货币化极大地刺激了三四线城市的购房需求，同时也带动了一二线房价的走高，并最终促成了中国房地产史上最大的一波牛市，由此也诞生了多家万亿级别的民营房企比如恒大、碧桂园；同时更多区域性的房企也开始壮大，比如新城控股、旭辉集团，融创等等。
　　随着棚改货币化突然熄火，三四线城市行情掉转直下，需求迅速萎缩，加上疫情的冲击，我们也看到恒大暴雷，更多的民营房企债务违约。
　　可以这么说，三四线楼市的繁荣，成也棚改、败也棚改。
　　而从上图的红色分割线我们也可以看出，2019年之前单月新增大多都在500亿以上，极少数月份超过千亿。在稳地产，保经济的关键时刻，重启的PSL直接给到1082亿，对于房地产行业意义不言而喻。
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　　节后PSL出现新增，意味着央行短期内开始阶段性扩表了，给经济增长再开了一个新的水龙头。如果这个水龙头的水是直接流向房地产行业，这对于当下的三四线城市来说，无疑是一个大利好。
　　这种利好不仅只是房地产行业，如果PLS流向棚户区货币化改造后，能像2014年一样稳定三四线地产，那么三四线城投和财政收入会阶段性稳定一段时间，债务危机的压力可能暂时得到释放，为经济的复苏和增长换得时间。
　　但是，这个PSL是否真的流向棚改有待观察，原因有两个：
　　第一，前面暴哥已经说了，随着棚改结束，货币化安置力逐渐退出舞台， 2019年之后的PSL连续出现以到期归还为主，余额从3.6万亿的历史高点之后即一路下行至目前的2.64万亿。PSL再次重启是否流向棚改，还有待政策的明确。也就是说，后期棚改会不会在 2022年计划开工的111万套，有所增加，才能说明棚改货币化又回来了。
　　第二，PSL虽然胎生于棚改，但绝不只是用于棚改，其他基建，民生甚至制造业 都是其投资的方向。PSL的重启更多可能是，央行在财政迫于收支压力、赤字约束和地方债债务率掣肘的情况下重启更多的金融工具干本该财政干的事，是不是最终流入房地产，还需要后续政策导向。
　　但暴哥觉得，10月突然重启PSL象征意义大于实际意义。
　　首先，现在楼市的压力远远大于2014年，但2014年PSL一次性就给了3800多亿，而这次重启虽然规模也上了1000亿，但远低于当年2014年的量。
　　其次，过去半年我们的货币政策不断宽松，国内M2增速已经恢复到了过去几年的新高。央行在放水这件事上已经用尽了洪荒之力，市场上水是足够多，但是一潭死水，缺乏流动性。
　　此刻，央行再次大水漫灌已经没有太多意义，也有风险，毕竟美国还在继续货币紧缩，外汇贬值压力摆在那里。央行更多只是做一个资金的流动的催化剂，转款专用，精准滴灌，更多向市场传递稳增长的信号和信心。
　　主要目的还是借助杠杆的作用让更多的企业去扩表，去投资，让居民有信心去消费，去买房。
　　如果PSL最终确实是流向房地产，但仅仅是现在的1000亿体量，对于眼下的房地产市场而言杯水车薪，当下的信心和环境与2014年大不相同，悲观的氛围更浓一些。如果只是＂昙花一现＂来投石问路，后续的体量未能跟上，肯定不能能像2014年引燃房地产，这点钱基本就打水漂了。
　　因此，后续的体量值得观察。
　　另外，9月宏观数据也就是这几天要发布了，在重要数据发布之前，央行急着推出这个金融工具，可以预见数据不会太好看。
　　抄底A股的投资者，不要太过于乐观。