二手房交易思考

　　1.分析购买首套房，收付3成的情况：经过二手房交易双方协商最终协商销售价为T元，此时如果买房手里面可以支付的现金为x元（扣除此时的中介费，因为中介费率再乘以双方定价差额的金额较小，此处忽略不计），如果x元>T*30%，此时是可以采用买卖双方处理价格处理，x减去T*30的差额除以0.7（即贷款比例）就是双方协商销售价和处理价格的差，这个销售价和处理价格的差再乘以交易费率就是节省的金额（中介费，满五不唯一情况下的个税以及契税）。---上述只是比较粗略的计算可以节省的金额，
　　2.按我这次的购买举例，最终房产定价为234万，第一次签约房屋购买合同时需要支付中介费和定金（定金可以后期转为首付款）。此时我手中可以拿出的现金为84万，此时贷款金额即150万，这时可以采用上述方法，应为契税及中介费的计算基数是双方交易的价格。150/0.7=214万，此时中介可以将评估价做成214万，银行根据评估价可以得出我们的贷款金额就是150，此时银行计算的首付款为64万，那此时的64万和我此时可以拿出来的首付款84万的差额20万需要我私下转账给原房屋所有人，此时双方真实交易价格和合同交易价格234-214=20万的差额*4.6%（中介费率2.1%，个税1%，契税1.5%）=0.92万就是这次交易可以省下来的钱。
　　3.但是这种交易方法属于当着中介的面坑他们，中介不一定同意不过他们也不能说什么，还需要房屋交易双方比较信任的前提下才可以实施。
　　4,将我这次的例子套入上面的公式，即84-150/0.7*30%=20万，20*4.6%=0.92万元。
　　5，如果购买面积超过144㎡，契税为3%，或者中介费率比较高，则节省金额更大。
　　6，如果买房购房款比较紧张，正好能凑齐首付款，就不需要做这种处理，如果手里的首付款可以比较多，也确实找不到合适的其他投资渠道，确实可以通过这种处理，能减少交易环节的税费，当然这也会带来前期资金压力大的问题。如果买方通过借钱来强行这么处理其实没啥意义，因为借来的钱也是有成本的。
　　7，根据目前存量房交易市场一般均由买方承担交易环节税费的前提下，这对买方有利，对卖方没啥影响，需要买卖双方比较信任，卖方配合才可以这么处理。
　　8，做这种买卖交易筹划需要在签约时完成（签约时只需要缴纳购买意向金/定金和中介费），此时距离支付首付款还有一段时间，如果卖方不信任的话，通过上述例子，差价20可能需要在双方签约时需要支付，这会对买方造成比较大的经济压力。