中国未来20年，3类小区将沦为贫民窟？内行已在悄悄抽身

　　这几天烂尾楼的事情冲上了热搜，很多业主因为购买的楼盘烂尾而选择停贷。其实烂尾楼越来越多，也预示着我国楼市进入了转折点，楼市不景气，开发商回笼资金困难，很多房企也因此爆发了债务危机，最终导致越来越来越多烂尾楼的存在。过去房价持续上涨，房企这种高杠杆高负债的高速发展模式还能运转起来，但如今楼市遇冷，发展遇到瓶颈，这种高杠杆高负债的发展模式已经不再适合我国房地产行业的发展。所以经济专家马光远多次呼吁取消预售制，规避楼盘烂尾风险，让房地产行业平稳发展。
　　楼市遇冷除了诞生大量的烂尾楼以外，还造成开发商房子越来越不好卖，一方面因为人们对于楼市的信心开始动摇，不再愿意买房。另一方面现在新房还是采用预售制，在这种情况下，大家不敢买新房期房，因为怕买到烂尾房。根据国家统计局公布的前四个月全国商品房面积同比下降20.9%，销售额37789亿元，下降29.5%。除了销售额下跌以外，很多城市的房价也在下跌，同样根据国家统计局最新公布的70个大中型城市的数据显示，4月份47个城市新房环比下跌，相比上个增加了9城，二手房房价环比下跌的城市达到50座，相比上个月增加了5城。
　　为什么房子越来越不好卖，房价会不断下跌？主要原因还是我国的住房资源已经过剩。根据相关统计数据显示，截止到今年的第一季度，我国二手房挂牌量超过10万套的城市就达到了11个，这些城市包括杭州、重庆、天津、成都、沈阳、武汉、南京、苏州、西安、广州、哈尔滨，其中杭州更是达到了惊人的22万套。二手房挂牌量之所以迅速增加，主要原因还是现在很多投资炒房者对于楼市开始失去信心，开始不断抛售自己名下的房产。当然这对于购房者来说并不是坏事，说明很多房子从投资属性开始回归居住属性。
　　但随着二手房挂牌量的增加，住房资源的过剩，房子分化的趋势也更加明显。一些品质差的房子还会继续贬值，而且贬值幅度会越来越大。那么什么样的房子未来会出现贬值呢？对此一些专家认为20年后这3类小区很可能会沦为＂贫民窟＂，内行人已经在悄悄＂抽身＂。
　　第一类：房龄高的高层住宅
　　在过去20年因为我国城镇化的快速推进，城市土地资源越来越稀缺，很多城市为了容纳更多的人口，高层住宅成了很多城市的主流住宅。但随着越来越多的人住进高层，高层存在的缺点也开始暴露出来。特别是老化后的高层住宅，我国1998年开始住房商品化改革，所以我国第一批高层住宅到如今已经有20多年，再过20年这些高层可能就要面临老化问题。那么高层老化后会面临哪些问题呢？
　　首先高层出行特别依赖电梯，而高层电梯老化的速度要远远快于高层本身的老化速度，一旦电梯出现老化，就要经常维修和保养，影响业主的出行。另外电梯老化到一定程度后，还可能需要更换电梯，而且更换电梯的费用非常高，可能很多小区的维修基金很快就会用完，需要业主重新缴纳维修基金。
　　其次高层老化后拆迁难，我们知道房子老化到一定程度，最后都会面临被拆迁的命运。但高层住宅拆迁非常困难，首先来说高层住宅住户非常地多，在对于拆迁问题上意见很难做到统一，如果出现几个钉子户，拆迁工作很可能就会被搁置。其次高层住宅可能面临有开发商愿意接手拆迁的尴尬境地，我们知道开发商拆迁一栋楼后，需要盖更高的楼层才能获利（一般说是两倍以前，例如拆迁30层的住宅，需要盖60层才能回本）。但现在国家对于高层建设有一定的限制，不会允许建设这么高的楼层，所以拆迁高层开发商可能就没有利润，没有利润开发商就不愿意对高层拆迁。
　　所以一些房龄高的高层住宅，老化以后居住舒适度降低，环境也越来越差，但又不能进行拆迁，最后一些条件好的业主会慢慢搬离，最后这些高层很可能会沦为＂贫民窟＂。
　　第二：交通不便的远郊房
　　如今我国的城镇化率已经达到了64%和发达国家的70%相差不远。也就是说未来我国城镇化推进速度必然放缓，所以我国大部分城市不会再大范围扩张，这就导致远郊房不会再太大的升值空间。
　　另一方面远郊房的居住舒适度比较低，因为首先这些房子周边的配套比较差，没有大型的医院、学校和商场，所以老人就医孩子上学都非常不便，一家人平时想逛个商场也要跑很远的距离。最重要的是买这些区域房子的人很多孩子在市中心上班的上班族，他们每天还要跑很远的距离去上班，如果远郊房靠近地铁的话，这类房子还能住，因为乘坐地铁比较便捷而且也比较准时。但如果远郊房不靠地铁的话，每天开车上下班，可能上下班来回通勤时间就需要3～4个小时，长期来回奔波会感到非常的疲惫。
　　第三：房龄高的公寓
　　对于很多人之所以选择公寓，一方面是因为商品房房价过高，很多人买不起商品房，不得不退而求其次选择购买公寓。另一方面是因为很多年轻人受一些影视剧的影响，影视剧里把公寓美化了，影视剧里的公寓不仅装修非常豪华，而且公寓里还有KTV、酒吧等娱乐场所。但现实中的公寓和影视剧里面的可能完全不同，缺点特别地多。
　　首先公寓的产权只有40年，不能落户，也不能给孩子提供学位，所以很多公寓只适合一些年轻单身白领暂时居住。其次公寓的物业费、水电费和取暖费都是按照商业性质收取的，所以费用要高于商品房。而且公寓一层楼往往有二十多户，住户非常地多，遇到上下班高峰期十分不便。最后就是公寓很多都用于商业用途，例如存在一些KTV、酒吧、美甲店、美容店等等，导致公寓来往人员比较复杂，存在一定的安全隐患。另外高层公寓存在着高层住宅的绝大部分缺陷，而且由于公寓的容积率高，各种公共设施使用频率更高，所以公寓的老化速度相比高层住宅更快。
　　最后你认为哪些房子会沦为＂贫民窟＂？欢迎在评论区留言讨论。