抱团停贷，不会引发中国版次贷危机

　　01
　　谁能想到，十几天前，景德镇恒大珑庭业主的一封抱团停贷告知书，竟然在全国刮起了针对烂尾楼的停贷风潮，截至7月15日，已有人统计出全国18个省的231个烂尾楼盘的业主发出了停贷告知书。
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　　（该数据是网友统计，真实性待考，网上有最新版本，但差异不大，仅供参考）
　　从上述统计来看，恒大集团的项目最多，有57个；从地域看，河南的最多，有44个。
　　楼盘数量之多，有点触目惊心；业主哭诉之难，更让人落泪，拿出一辈子积蓄换回一个不能住的烂尾房，甚至还没有盖到自己买的那一层，搁谁谁不难受？（就在7月15日，我们还看到了杭州富阳某楼盘业主的停贷通知书，事关机构十几个，还引用多个法律条款，堪称史上最强，大家可以在文末观瞻，一定大为开眼！）
　　而更可气的是，国家政策明明是楼层封顶才能放贷款给开发商，但银行以各种原因提前放贷，而地方监管部门也没有尽到应有的监管责任，没把监管账户的钱管好。
　　在这种情况下，业主抱团停贷，实在是万般无奈下的最后博弈，否则自己付出一生负债，换回来的可能只是空气，业主如此悲惨，如果还用征信来弹压，恐怕也不是解决问题的办法，毕竟这时候若拿合同说事，最先违反合同的开发商和违反监管制度的地方部门岂不是应该先被处罚？
　　何况，才十几天时间，从一个停贷项目就增长到两百多个，停贷潮正在蔓延，几百人停贷可以上征信，几千个几万个也可以上，但几十万个呢？
　　好在有的法院是明确支持业主的：
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　　上述判例，获得了网友的支持： 购房款是银行打给了开发商，又没打给个人，个人没有收到房子，意味着合同失效，银行应该找开发商要回贷款！
　　这个逻辑是不是很严密？
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　　所以，停贷未必会上征信。
　　强硬手段是用来对付坏人的，不是用来对待苦难的人的。
　　很多人也担心，如此蔓延下去，大家都不还贷，会不会引发中国版次贷危机？
　　也有人担心，在目前经济形势下，我国上半年的GDP才增长2.5%，二季度只增长0.4%，房地产行业很难快速恢复，如此错综复杂，能有化解之道吗？
　　02
　　先说第一个问题，抱团停贷会引发＂次贷危机＂吗？
　　我觉得，这种担忧，实在没有必要，大家不要被带偏了，中国业主的停贷和美国次贷危机完全不一样，虽然都是因为业主不还房贷引发的连锁反应，但性质和规模，都完全不同。
　　第一，中国业主是主动停贷，他们不是没钱，也不是耍赖，他们是希望开发商和地方政府能合作起来把房子建好，只要房子建好，大部分业主都能还贷；美国业主是被动停贷，是因为贷款太多，还不起了，而且是贷款又作为资产被打包抵押新的贷款，本质是房地产过度金融化所致，跟中国的抱团停贷，完全不同。
　　第二，中国的烂尾楼，大部分未必是坏账，只是不良资产。中国业主是动态停贷，开发商动工了，业主就还贷，开发商不动工，他们就停贷，这种停贷是可控的；美国次贷危机是不可控的，最后只能做坏账处理。
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　　第三，中国停贷的规模非常小。这几天，各大银行公布了风险楼盘的贷款规模，其中邮政银行两万亿的房贷规模中，风险楼盘涉及金额是1.27亿；平安银行发布的数据是，网传停贷楼盘涉及金额是0.318亿；农业银行初步认定存在＂保交楼＂风险的楼盘涉及逾期按揭贷款余额6.6亿元，占全行按揭贷款余额的0.012%；交通银行经初步排查，存在风险的楼盘所涉及的逾期住房按揭贷款余额0.998亿元，占本公司境内住房按揭贷款余额0.0067%；兴业银行涉及＂停贷＂事件楼盘相关按揭贷款余额16亿元。
　　从银行发布的数据来看，停贷楼盘涉及的规模大部分不及自己银行房贷规模的万分之一（个别银行除外）。
　　停贷不是断供，断供是不想还了或者没能力还了，停贷是业主根据楼房的完工情况再还款，不是不想，也不是没能力。
　　所以，停贷风潮不太可能引发中国版＂次贷危机＂，大家没必要恐慌，何况我国政府是对人民非常负责的政府，会很妥善的解决停贷问题。
　　其实，是非对错是不难梳理清楚的，难的是找出解决方案，这次的停贷风波，会如何化解呢？
　　03
　　大部分之所以被停贷潮惊吓到，是因为只知道房子的价值，不知道楼盘的成本，他们总以为一个房子的价格动辄一两百万，这么多楼盘停贷，涉及规模恐怕要几万亿。
　　这就属于自己吓唬自己了。
　　一个楼盘的成本中，最大的成本是买地的成本，这个钱开发商早就交给地方政府了，剩下的就是盖房子的成本和小区绿化的成本，其实盖楼的成本又分为几块，设计、施工、材料、装修，现在，装修这一块基本没有了，设计费也付过款了，就剩下施工和材料，以前的材料费都是施工方垫资的，这是行业常规操作，现在之所以停工，是因为施工方不垫资了，只有开发商打钱才给施工。
　　现在的烂尾楼盘基本上都盖了一半左右，甚至有的楼盘已经封顶了，只剩下水电等基础设施和绿化。
　　也就是说，这些烂尾楼盘要完工只剩下施工、水泥沙子建材水电、绿化等费用，这些费用完全不需要夸张的几万亿，对于很多烂尾楼来说，有一个亿就能完工，大一点的楼盘可能要几个亿。
　　有媒体报道，有的烂尾楼盘，业主自筹资金八九千万就完工了：
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　　所以，救一个楼盘，需要的现金流并非遥不可及，全国楼盘有大有小，平均下来，每个楼盘估计两个亿，应该就能基本完工（毛坯）。
　　从现在爆出来的231个烂尾楼盘来看，可能不到500亿就能解决，当然，只是说可能，有些楼盘比如恒大的项目，都是大社区几千户，需要的资金会更多一些。
　　一个项目两个亿的投入，对开发商来说，在以前的好年景，根本不是事儿，要知道，开发商是资金运作高手，房子没盖好，已经卖出去一大半了，业主的钱拿在手里；房子盖好了，供应商的钱还欠了一大半，供应商的钱也在手里；拿地之后，银行贷款就到手了，银行的钱也在手里。除了买地的钱给了政府，开发商的融资可谓穷尽所能。
　　问题是现在房地产不景气，就算楼盘完工了，卖不出去自己还是亏损，索性就不开发了。
　　当然，更多的原因，还是开发商过度拿地，把大部分资金都去拿地了，而现在国家有限制银行给他们贷款，非但限贷，还要还银行和外债，资金流就遇到了问题。
　　所以，现在不少民企开发商靠卖资产维持运营，指着他们盘活烂尾楼，恐怕不知道猴年马月。
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　　当然，并不是所有楼盘都能救，像这种只盖了一个大门的楼盘，就不是烂尾楼，而是烂尾盘，不好救。
　　04
　　解决一个烂尾楼所需要的资金量和这个楼盘的价值之间，有一个杠杆作用，也就是说，花2个亿可以盘活的是20亿甚至50亿的资产，只要掌握好这个杠杆，这些烂尾楼就不是坏账，而是不良资产。
　　国家和地方政府都有不良资产处理的专业公司，比如著名的华融资产管理公司，还有一些民营资产管理公司，都有能力出钱解决这些问题。
　　资产管理公司拿出现金，让房子盖完，然后从开发商那里拿一部分房子去销售，换回来的钱，还能盈利。
　　这种处置方式，已经很成熟，很多地段好的烂尾楼，很多公司抢着要，问题是，开发商还不想卖呢。
　　因为，开发商不愿意利益受损，他们在等国家放开房产调控的政策，一旦楼市火起来，他们手里的项目和房子都能带来大量现金流，还有能力自己盘活烂尾盘，恒大都已经被广东有关部门接管了，但还是不舍得卖部分项目解决现金流。去年，恒大想卖某个项目，碧桂园高管去接触，一聊才发现要价太高了，碧桂园气得说，恒大根本就没有诚意。
　　所以，解决烂尾楼的第一关是需要开发商放手，如果他们不能完工，就交出去。
　　开发商放手了，资产管理公司通过政府部门协调，提出解决方案。
　　这种解决方案可以是短期的楼盘完工方案，也可以是长期的物业管理方案，要知道，现在物业管理可是很吃香的业务，物业费、车位费、广告、商铺等等诸多收益方式，让物业公司大赚特赚。
　　如果一个烂尾楼能完工，让业主正常入住，后续的商家价值开发也不可限量。
　　所以，无论是从短期，还是长期，烂尾楼都不可怕，完全有解决之道，关键是要有人强力主持，能把障碍扫除，吸引资方入场。
　　在如今国家刺激消费的背景下，解决烂尾楼其实是一箭多雕：
　　烂尾项目是固定资产投资的一种，可以拉动GDP；
　　烂尾楼完工，没卖出去的房子可以交给资产公司降价出售，其他业主也没啥意见，变相降价，解决了地方房地产去库存问题；
　　烂尾项目解决了，业主入驻了，社会稳定；
　　业主入住了，继续还贷，银行资产更健康了；
　　业主入住了，需要装修、买家电家居用品，消费又起来了。
　　所以，烂尾楼可以解决，而且解决后有很大的社会和经济价值，现在唯一需要做的是地方政府能有魄力促使开发商做出让步。
　　地方政府能做到吗？
　　附：杭州富阳某楼盘的停贷告知书，事关多个部门，引用多个法律条款，堪称史上最强停贷声明：
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