从98年房改开始，中国房地产步入市场化阶段，虽然经历了几轮起伏，整体看房地产是量价齐涨，经过这么多年的滚动投资和发展，按道理地产商应该资金充裕不愁吃喝，为什么近几年地产商群体暴雷，个个陷入流动性危机？接下来我们看看地产商的钱都去哪儿了。第一，现金流断裂。 目前看，大部分地产商是遭遇了现金流问题，而不是资不抵债，恒大负债2万亿，资产也有2万多亿，所以不是破产的问题，是资产无法变现和融资不畅通的问题。市场繁荣的时候，资产和负债是相互驱动的，借钱买地盖房，在用土地和在建工程抵押借钱，可以滚雪球一样做大规模。但是当房子不好卖、钱不好借的时候，现金流入逐渐枯竭，又面临大量债务到期，手头的土地和项目又无法快速变现，只能赖账不还，这就是所谓的现金流断裂。因此，大部分地产商现在是没钱，而不是没资产，当然市场销售不景气，他们手里的资产也会越来越不值钱。 第二，股东分红。 企业经营的目的是给投资者带来回报，所有企业产生利润后都要进行利润分配，分红也是维持股价和彰显公司价值的措施。地产商也不例外，利润一部分用来转增资本金，一部分用来分红，并不是都留在公司图谋发展。虽然大家都分红，但是分红的方式和比例确实能看出老板和高管对公司的态度。过去十年，头部企业的平均现金分红比例在25%到30%之间，而恒大的现金分红比例一直在50%左右，近十年恒大总计分红1142亿，居然在21年暴雷前夕还要特别分红，辛亏被监管部门叫停。许老板持股76%左右，十年分了几百亿，现在卖豪宅卖飞机救公司，真的很感人。这种疯狂分红枉顾供应商和购房者利益，简直是把公司当提款机。 第三，利润率。 早期房地产是高利润行业，也被妖魔化，但是近些年，房地产的日子确实不好过，利润率远比网友们想象中低。三好学生万科，2021财年实现营业收入4528亿，净利润225亿，利润率5%，是不是感觉还不如卖包子？本人经历的项目，没有一个利润率超过10%的，说白了房地产玩的是规模、资金体量、投资强度、对上下游产业链的绝对掌控、对地方经济发展的巨量贡献。高利润的假象是因为巨大规模的支撑，千亿级的销售额匹配百亿级的利润，不过分。因此，地产商是很有钱，但都是滚动在生意链条上的钱，实际赚到的钱并不多。 第四，盲目多元化和金融化。 跟随时代红利挣了容易钱，部分老板开始过度自信，做个矿泉水不叫事，搞搞粮油不在话下，造车也不服马斯克，简直是上天入地无所不能，跨界投资又没有专业团队，最终赔的底掉，浪费钱浪费时间浪费员工的精力。 跟随城镇化的洪流，公司规模不断扩大，账上有了闲钱，部分老板觉得买地盖房卖房太老土，不够刺激。整天接触金融机构的高富帅，我这么有钱为什么要搬砖，钱生钱多容易，开始布局金融，成立金融板块，保守的给地方小房企借钱收利息，激进的全面开花，PE，VC，一级市场二级市场，风风火火挺热闹，最后是一地鸡毛。 第五，快周转和高杠杆。 我一直认为，碧桂园和恒大搞的标准化和快周转害了整个行业，稳扎稳打做好产品，每年保持有限的增长，不要急于透支市场潜力，大家都在千亿左右的规模把事情做好，房地产应该还有很长的路要走。快周转和高杠杆是高铁，上车容易下车难，一旦进入这个模式，就意味着要源源不断地借钱。融资是第一驱动力，利润靠边站，快速销售是王道，卖不出去也行，只要能借来钱就能不断滚动下去。所以近些年很多地产商的融资成本高的吓人，民企20%的利率比比皆是，房地产毕竟不是卖白粉，高额的利息是无底洞，会一步步蚕食利润和账面资金。国企为什么稳？哪个国企的综合融资成本超过5%了？当然也得感谢金融机构，你敢要就敢借，花样繁多，开发贷不行上信托，商票不行上ABS，国内债不行上美元债，反正是击鼓传花的游戏，谁接最后一棒谁倒霉。 最后，说说地产商后续的命运。 由于预售制和开发周期的原因，房地产的收入确认和利润分红方式比较特殊，房子交付业主后才能结转收入产生利润，今年分配的利润，其实是3年前卖掉的期房产生的收益，现在看到的财务报表，反应的是3年前的经营状况。 随着近些年房价下跌和成交萎缩，后续地产商的报表会越来越难看，大量地产商会出现亏损，而且会持续几年。所以需要活水注入，这个池子才不会臭掉。至于有的人说政策支持和市场回暖后，地产股有望回升，我认为是妄想，现在市值过千亿的地产商只剩6个了，除了优胜劣汰后的10家左右能维持正常股价，其他的企业就别想了，一亏上百亿，股价怎么涨？
