深圳日光盘重现江湖，楼市开始回暖？

　　这么巧，大家都是1800万的刚需啊？
　　01
　　深圳楼市
　　回顾2021年深圳新房市场，随着宏观调控的升级，深圳＂打新热＂明显退烧，从七八月开始，有些项目也明显出现了开盘去化不足的尴尬场面。
　　比如：龙岗横岗的卓弘星辰花园，开盘去化不足5成；龙岗锦顺名居，登记人数不超过300个；颐璟名庭项目，221人入围选408套房，认筹人数不足3倍；京基智农山海御园整体去货成交1/3左右，弃选率高达40%......
　　进入2022年后，深圳楼市交易情况也是一路走低。一季度深圳新房成交10545套，113.1万平方米。 同比下降4成，环比下降3成。
　　二手房方面更惨，成交3498套， 环比下跌39.82%，同比下跌80.26% ；成交面积33.23万㎡， 环比下跌40.09%，同比下跌78.02%。
　　整个4月深圳新房一共成交4476套，其中住宅2851套；二手房方面，一共成交2207套，住宅为1860套。
　　虽然整体数据相比3月有明显提升，但还远远没达到市场回暖的正常水平。
　　从2021年的大收缩，到2022年的大宽松。
　　楼市剧变，仅需一年。
　　为了救市场，目前全国已经有超过85个城市对楼市进行松绑，其中不乏苏州、南京、大湾区的佛山、东莞、惠州、中山等城市。这还不包括有一些私下悄悄执行的一些政策，但没有明确文件公示的城市。
　　政策涉及到放宽落户条件、放松限购销售、公积金贷款额度提高、降低首付比例、人才购房补贴、下调房贷利率等。
　　然而深圳在这次刺激楼市的行情中，并没有跟进，显得相对克制不少。不知道是不是因为去年＂深房理＂的事件，又是被高层点名查＂经营贷＂，又是率先搞二手房指导价，把深圳给整怕了，不敢当出头鸟。
　　不过细数深圳过去的楼市走向，从2008年金融危机到2022年这15年，深圳均价约12000飙涨到将近70000，并不是一帆风顺。
　　期间也经历多次调控和救市并存 ，每一次打压就是短期房价过快增长，然后每一次救市的背后都是经济下行 。
　　以周期轮动的视角观察，深圳的房地产差不多就是打压2年就要开始有救市动作，救市1年又要准备下一轮打压。
　　所以，根据以往经验判断： 深圳救市只会迟到，但是不会缺席。
　　02
　　再现＂日光盘＂
　　然而最近深圳楼市的表现有点出乎意料。
　　政策松绑的信号还没给出，政策底也没形成稳定的底部区间，仅仅只是看到其他城市开始松绑，市场方面等不及＂裁判＂的哨声，就开始抢跑了。
　　5月30日， 在深圳楼市下行的大背景下，＂日光盘＂重出江湖。
　　5月30日上午9点，海德园A区的239套住宅正式开盘。项目此次推售建面为143-251平方米的4-5房。
　　房屋均价约12.6万元/平方米，套均售价2388万元、最低总价1755万元，共有686批买房客参与选房。
　　上午9点05分，第一套选定房源，选择了5栋A座的建面约162㎡3901号户型，总价约2121万；第二套选定房源是3802号，建面约161㎡，总价约2106万。
　　中午12点左右，已经选房至180多号客户，显示已成交过半。
　　下午2点左右，选房已过300号，据论坛网友透露剩下最后12套。
　　下午3点左右，358号选手选完最后一套房——201号房，至此海德园A区239套住宅全部选完。
　　平均算下来大概一分半钟就卖掉一套，全部售罄只用了6个小时左右，吸金达57亿。
　　全国大背景都是在放松，救市，促进，就差逼大家去买房了。
　　但是深圳这楼市调控的政策还没放松，仅仅是上海疫情平复了，大环境出现了向好的势头，买房人就开始抢跑了？
　　并且在海德园A区开盘的几日前，深圳南山区的招商仕林臻邸也正式开盘。其推出187套房源，共有251批客户入围选房。
　　从目前的销售情况来看，项目共售出178套房，仅剩余9套待售，开盘当天去化超过九成，与今年已经入市的30个新盘相比，去化成绩亮眼。
　　连续两个新盘热销，让冷寂了整整一年的深圳楼市开始躁动。
　　要知道过去很长一段时间，深圳是＂日光盘＂频出。
　　2019年，深圳成功占领全国楼市热搜榜。
　　1年9个日光盘，从＂再现＂到＂频现＂，从＂日光＂到＂秒光＂；
　　从＂3天2个日光盘＂到＂2天2个日光盘＂。
　　深圳购房者再一次向外界展示了什么叫深圳速度。
　　原来，705套房可以＂秒光＂；原来，在深圳买套房最多需要跟2794个人竞争；原来，想买远郊的深汕，中签堪比中彩票。
　　2020年，五一期间，满京华云著花园三期开盘，两天内全部售罄；
　　8月16日，华强城一期推售，2.9万人提交资料，5178位抢556套；
　　10月28日，宝安沙井嘉富新禧二期开盘推售689套房源，连续两次开盘日光；
　　11月15日，星河荣御开盘，1763人抢922套房，7小时去化约85%......
　　只是到了2021年，受到调控措施的连番打击，楼市热度不如以往，深圳的＂日光盘＂、＂秒光盘＂几乎消失。
　　如今，＂日光盘＂再次回归，这是深圳楼市开始回暖的信号吗？
　　03
　　有钱人的游戏
　　＂日光盘＂重现江湖对于深圳楼市而言，并非一个全面回暖的信号。
　　今年虽然楼市整体环境不行了，但局部热度却还在，除了深圳之外其他城市也出现了不少＂日光盘＂。
　　北京某楼盘18000多人摇号，房源143套，楼盘当天卖光——日光盘。
　　西安某楼盘46000人摇号，200多套房当天卖光——日光盘。
　　成都3373个家庭抢购恒大5折房源，当天卖光——又是日光盘。
　　可见深圳，并非孤例。
　　但是这些一日内被抢光，甚至开盘就售空所有房源的情况，却非楼市开始回暖的信号。
　　我们先看北京的情况。
　　北京的日光盘，18000人摇号143套房源，6小时售罄，创下了北京市乃至整个环京楼盘自2017年以来的中签率、日光盘时间等多项记录。
　　原因是什么？
　　一是，该楼盘位于海淀区四道口，周边学区资源丰富。
　　二是，该楼盘置业者个人80%产权份额的限均价为85373元/平方米，最高销售价格不能超过89642元/平方米。周边二手房价在10.7万/平方米左右，同为新房的竞品楼盘起价最低的也高达9万/平方米。
　　简单地说就是： 价格明显低于周边二手房和新建商品房的学区房。
　　那深圳的情况又如何？
　　本次海德园A区周边小区的二手房单价都在20万/平左右，与海德园12.6万/平的均价相差7.4万。
　　按照海德园A区最小的户型143平计算，其一、二手房的价差为1058.2万，也就是说，海德园A区的房源，如果放到二手市场上，这批一手买家将至少赚1000万元。
　　价格巨大的倒挂。
　　这次＂日光盘＂极不具备参考价值！
　　我们都知道， 真正能支撑起楼市火热的不是炒房客，而是刚需！ 没有足够大的市场需求，房价根本就涨不上去。这点在深圳尤其如此。
　　在上一轮大行情之前，2014年深圳超过1100万的常住人口中，70%的人无房；
　　按常住人口计算，深圳商品住宅户均住房仅为0.4套；
　　2014年，深圳市共有60522对新人结婚；
　　2014年，深圳共引进人才14.24万人，其中接收应届毕业生6.07万人；
　　2014年深圳全市新房成交套数41884套，二手房成交66725套，加起来也就11万户买了房，其中还不乏换房族和投资客，真正留给刚需的还要大幅缩水。
　　所以，2015年＂330新政＂之后，深圳楼市驶入急速上涨的快车道，今天龙华破4了，明天西丽破5了，后天南山破6了。房子供不应求！
　　但这一次深圳的情况发生了变化，套均售价2388万元，最低总价1755万元，最高3239万！热起来的楼盘和刚需无关了。
　　你见过哪个刚需能买这么贵的房子吗？
　　深圳虽然这一两年总体楼市的波折不断，但豪宅的热度只增不减，＂日光盘＂的重现，不过是其中一个缩影罢了。
　　从2019年10月份开始，深圳豪宅快速去化，豪宅的新房市场中＂日光盘＂频现，更创造了2794批客户抢192套房的记录，如此案例，数量之多，甚至无法一一列举。
　　2021年深圳楼市总体热度下降，却近乎没有影响到豪宅的出售。
　　全年12个10万+新盘出现开盘即售罄，＂豪宅＂属性强的新盘，依然受市场欢迎，属于＂硬通货＂。
　　土豪眼里无淡市。
　　而且现在深圳的＂豪宅＂行情还远远没有到头。
　　2月份，香港出让了一块新的住宅用地，地块位于香港老牌豪宅区，浅水湾。
　　最终地块以11.88亿港元成交，折合楼面价约90万港元/m²，换算成人民币大概78万/m²，刷新全球楼市的新高。
　　这还只是土地价格，等盖好了房子上市交易，必定要破百万一平。 这近乎是深圳豪宅价格水平的四五倍。
　　而随着深圳经济发展程度越来越高，国际化程度越来越高，豪宅价格自然也要追赶香港。
　　那么以现在的房价水平，深圳都算是豪宅中的＂价格洼地＂了。
　　不过这仅仅局限于豪宅，对于以刚需为支持的普通住宅来说。 房产投资已经不是过去那样随便买到就是赚到了。
　　甚至现在还有大V叫人满仓杠杆去赌房价还有暴涨的机会。
　　深圳房地产的基数已经由过去一两万一平涨到现在基本上六七万一平，短期看几乎没有暴涨的可能性。
　　要知道负债杠杆是有成本的，有风险的。
　　在刚需购买力被疫情中下行的经济环境不断挤兑的情况下，深圳不同地段、不同价位的房产，将走向完全不同的道路。