潘石屹这回真跑了，留下一个烂摊子焦点

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　　潘氏夫妇这些年仅现金分红就拿到130多亿，而SOHO中国如今借款超160亿，打折卖项目度日。
　　本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
　　作者：方原
　　编辑：陈涧
　　设计：岚昇
　　实习生：谢加
　　SOHO中国的潘石屹、张欣时代，落幕了。
　　9月7日，SOHO中国（00410.HK）发布公告，称潘石屹辞去公司董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席，其妻子潘张欣辞去公司CEO职务。
　　IPG中国首席经济学家柏文喜对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员分析：＂潘石屹与张欣夫妇由于言论、投资布局调整等与国内主流价值观走向不同，而受到舆论和监管部门的关注。对于目前主要资产和业务仍处于中国的SOHO中国而言，经营环境是不利的。＂
　　接任的是公司此前的两位副总裁——徐晋及钱霆，都是房地产业的＂老将＂，有超过20年的从业经验。
　　不过，潘张夫妇此番突然离任，留下的烂摊子，并不好收拾。
　　甩卖不成，潘氏夫妇＂断尾＂
　　潘石屹夫妇，为离开SOHO中国，筹谋已久。
　　▲ SOHO中国公告截图。
　　一开始的动作，只是卖资产变现。
　　自2014年起，潘石屹夫妇开始出售境内资产，并未同步购入新资产。同时，将在境内的巨额分红，输送给了潘石屹家族在开曼群岛的家族信托。
　　2019年10月，据港媒消息称，SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。随后，据财新消息，SOHO中国计划将其作为核心资产的八个项目以分批打包的方式全部出售，所有交易预计在未来两年内完成。
　　不久后，又出传出与外资私有化谈判消息。
　　直到2020年，黑石、高瓴与SOHO中国的私有化谈判失败的传闻频出。2020年3月，市场消息称，SOHO中国首次公告，黑石集团向SOHO中国提出私有化，交易价格为6港元/股。但在2020年8月13日，SOHO中国发布公告称，因交易双方并未就潜在交易条件达成共识，早前要约私有化事项终止。
　　潘石屹依然不死心。
　　直至一年后，SOHO中国出售动态再传出。2021年，6月16日，SOHO中国宣布，高盛代表黑石集团以5港元/股的价格，总共收购SOHO中国约28.56亿股股份，交易价格约236.57亿港元。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。
　　但潘氏夫妇的脱身之路，依然不顺。
　　该笔交易，被中国国家市场监管总局立案审查近1个月后，9月10日，SOHO中国宣布，和黑石集团的交易终止了。
　　在不断传出的交易风波中，SOHO中国的股价动荡起伏，例如2020年3月9日，黑石集团与SOHO的私有化消息传出，SOHO中国当日股价涨幅高达37.5%。交易告吹后，股价又曾暴跌26%。
　　这为居心叵测之人，提供了可趁之机。
　　SOHO中国内部高管被调查。今年7月，SOHO中国公告披露，SOHO中国女高管、前中国首席财务官倪葵阳因涉嫌公司股票内幕交易，正在接受调查。知情人士对观察者网表示： ＂倪葵阳是除了潘石屹之外最接近SOHO中国与黑石集团交易的成员之一。＂
　　公告中，SOHO中国急忙为潘张二人撇关系，称＂公司董事及其他高管均不知悉有关涉嫌内幕交易的情况，亦没有被调查＂。
　　不过，虽然多次交易告吹，＂跑路＂不成，2021年胡润榜单显示，潘石屹、潘张欣身家仍高达220亿元，排名302位。
　　受潘氏夫妇辞任消息影响，9月7日午后，SOHO中国股价快速拉升，一度涨超17%，截至当日收盘，SOHO中国股价涨11.03%，报1.51港元/股，市值78.51亿港元。
　　柏文喜对无冕财经指出，潘张的辞任在很大程度上可以降低舆论环境和监管部门的关注， 有利于改善SOHO中国的经营环境 ，这与市场对此事件的超涨15%以上的反应是一致的。
　　打折卖项目，租金收入锐减
　　关于潘石屹夫妇辞职后的去向，公告中只留下了一句轻飘飘的＂专注于支持艺术和慈善事业＂。
　　回看2014年，开启甩卖资产的潘石屹曾说：＂中国房地产是泰坦尼克号，就要撞到冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。＂
　　然而，狂卖资产的潘石屹，却依然无法＂避险＂。
　　近年来，SOHO中国麻烦缠身。
　　目前，倪葵阳被调查一案仍未有定论，旗下公司因税务、电力价格违法等问题，接连受罚，单是税务罚款，便高达7.09亿元。
　　据SOHO中国2022年上半年年报，截至今年6月30日，集团的总借款共计167.3亿元，其中，一年内到期的债务约为16.13亿元。目前，集团约人民币162.22亿元的借贷以投资物业作为抵押。
　　据了解，截至年中，SOHO中国的净资产负债率约为44%，平均借贷成本约4.7%。 这样的负债，在房企中虽处于较低水平，但问题是，SOHO中国的＂造血力＂并不强。
　　其现金及现金等价物约4.61亿元，已无法覆盖一年内到期债务。SOHO中国称，鉴于上述情况，管理层在评估公司持续经营能力时，已审慎考虑公司未来流动资金、经营状况以及可用融资来源，并已采取措施及制定计划以减轻资金压力及改善财务状况。
　　▲ SOHO中国的现金储备正逐年走低，图片来自东方财富。
　　SOHO中国赖以生存的租金收入，正在锐减。
　　2022年上半年，SOHO中国营业收入约为人民币8.96亿元，全部为租金收入。SOHO中国于公告提及，受新冠疫情的影响，北京及上海办公楼租赁市场承压。截至2022年6月30日，集团投资物业平均出租率下降至约80%。相比之下，在2020年之前，SOHO中国平均出租率为90%。
　　在打包出售SOHO中国的计划告吹后，潘石屹重启＂散售＂模式，既是把物业拆分成为零散房源售卖。
　　SOHO中国在今年3月宣告， 为缓解资金压力，以7折价格销售3.2平方米京沪两地物业，包括银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等９个项目等写字楼、商业和部分商住公寓项目，该公司强调， 收入全部用于降负债，不分红。
　　潘石屹也站出来喊话＂欢迎购买＂，并表示公司＂减负＂前行，所处的房地产行业得不到金融机构的支持，如果未来融资环境不改善，还会销售房源。
　　只不过，精明的潘石屹，早已打好算盘。据第一财经统计，2006年至今SOHO中国累计实施分红12次，潘张二人累计取得分红现金约133亿元。这笔收入，流向了潘石屹家族在开曼群岛的家族信托。
　　也就是说，退与不退，潘石屹夫妇早已赚得盆满钵满。