从烂尾楼盘强制停贷事件看房屋预售制

　　＂强制停贷＂事件是房地产业实行房屋预售制在特定时期产生的一个不良后果。
　　从景德镇恒大珑庭项目业主6月30日发布＂强制停贷＂告知书以来，已有包括郑州、周口、南阳、商丘、新乡等地方和涉及湖南、湖北、江苏、江西、山西、广西、陕西等省份在内的城市的50多个停工楼盘业主发布了＂强制停贷＂声明，涉及融创、恒大、阳光城等多家知名房企。
　　从这几十年房地产业的发展历程看，支撑房屋预售制的基础主要有以下四点：
　　一、房子是涨价的。因为过去房价一直是上涨的，买到了就是赚到了，而且有几年是暴涨，因买房而暴富的消息层出不穷。那么，在房价上涨的时期，这种预售模式其实不仅是成立的，而且是非常受欢迎的，甚至于你交钱越早，或者说买房合同签得越早，你买到的价格就越低，在以后这个未交房的这个时段里，就会因房屋涨价给你带来更高的差价（利润）。因此，宁可这段时间租房住，或者交房时间有所延误，还是大赚的，都能忍受。
　　二、有房企的信誉作保证。买期房的时候，人们更愿意买头部大企业或相对有实力的企业的楼盘，因为这样的楼盘质量、交房时间、后续物业管理等更有保证。最重要的是过去知名房企开发的楼盘几乎没有烂尾的风险。一些小开发商由于资金设备人员等方面的实力不足，有烂尾情况的发生，但非常少，影响有限。由于房价的上涨，大小开发商都挣得盆满钵满，基本不存在断掉资金链的问题。由于大量资金快速流入实力雄厚的大企业，促进了头部房企形成并得以快速发展和崛起，市场地位也增强了这些企业的信誉，使得整体上房地产企业的信誉是良好的，只要是有资质，五证齐全开发商，购房者基本上没有因怕烂尾而住不上房子的担心。
　　三、住房需求。
　　四、对政府的信任。
　　后面两点不多做阐述。
　　现在的情况有了新的变化，购房者的心态也随之改变。
　　一是在房价不涨或者是下降的情况下，在预售的这个期限内，购房者收益是亏损的，交房越晚意味着亏损额越大。如果能够解除购房合同将意味着及时止损，因此才有楼盘＂强制停贷＂的情况发生。当然，购房者的诉求可能有所不同，但促使他们＂抱团取暖＂＂强制停贷＂的主因却是因为下行的房价。如果是在过去房价上涨时期，他们首先会找政府介入解决问题，不会做得这么极端和决绝。
　　二是目前大部分房地产企业资产负债率高企，特别是在恒大这种头部企业爆雷之后，房地产企业的市场信誉已经下降得非常严重，购房者在出手购房时将非常谨慎，在有现房可选的情况下，基本不会出手购买期房。
　　仅从以上两点就可以看出，今后维持房屋预售制这种售房模式，大概率是很难了。