宝山还有未来吗？

　　宝山在上海的地位一直比上不足比下有余，与市区比差的不是一星半点，与五大新城比又有一些优势。
　　当然这个结论没任何意义，不是同级别对手有什么好比的？如果要准确评价一个区域，需要结合地段和房价。
　　结合了这两个因素，我们认为宝山的确挺差的。
　　01
　　首先宝山的位置是极好的。
　　宝山有大片土地位于外环内，甚至中环内，最边角的地方距离市中心也仅35公里，这个地理位置远超五大新城。
　　如果找一个参照区域，只能选闵行——同样横跨内中外环、同批入选主城区。
　　这样看，宝山的资源就相当匮乏了。
　　地理位置带来的最大优势是地铁，宝山老早就有＂三炷香＂的说法——1、3、7号线分别带动一方。
　　2021年又通了15号线，在建的有18、19号线，轨交密度的确比五大新城高，与闵行比就差点意思。
　　闵行现在已通车1、2、5、8、9、10、12、15号线，在建嘉闵线、机场联络线、23号线，无论线路数量、密度还是能级，都高过宝山。
　　自驾方面宝山只在边缘地带享受到逸仙高架，南北高架出了外环就是地面，绝大多数情况需要依赖地面交通。所以大家觉得宝山堵车严重。
　　将来有规划南北高架-蕰川快速路，沪太路快速路，建成后宝山出行会有质的提升。
　　宝山的教育也一直比上不足比下有余，其实过去区内认可度极低，生源流失率比五大新城更高——幼升小、小升初阶段，有大量家长带着孩子去其他区域就读。
　　2020年宝山幼儿园共毕业学生19390人，而小学新增入学15886人，意味着有3504个学生离开宝山。
　　或者说宝山只有81.9%的学生选择本区继续读小学，这个比例全市倒数第一。
　　当然这其中有一些回了老家，不过数据表明回老家的不多——上海整体幼升小比例高达98.17%，只有1.83%的学生离开上海。
　　宝山的学生流入到哪了呢？徐汇、黄浦、静安为主。
　　2020年黄浦幼升小比例124.98%，徐汇更是高达130.01%，意味着小学招生数量远高于幼儿园毕业数量，即，吸收了大量外区生源。
　　小升初同理，2020年宝山只有86.9%的小学毕业生在本区读初中，这个比例全市倒数第二。
　　所以我们不管评测指标如何（指标都是任人解读），宝山本地居民对教育不满意是真的。
　　当然现在宝山好学校越来越多，华二、华师、上外、上师纷纷过来开办新学校，将来生源流失有望缓解。
　　其实宝山最拉垮的是商业和医疗。
　　现在宝山拿得出手的商业就新开的日月光、顾村的龙湖天街，顶多再加一个万达。其他商业体要么体量小、要么人气差、要么业态老。
　　对比一下宝山与闵行的数据就更直观。
　　宝山2万方以上商业
　　闵行2万方以上商业
　　在人口、面积都差不多的情况下，宝山的商业密度低的让人吃惊。甚至不如青浦新城。
　　医疗上宝山有两家三甲医院：复旦大学附属华山医院北院、上海市宝山区中西医结合医院。大家都觉得闵行医疗资源匮乏，其实闵行现在拥有7家三甲医院，还是远超宝山。
　　当然宝山比五大新城好一些，青浦新城至今没有三甲医院投入运营。
　　02
　　宝山资源上如此匮乏，最直接的原因是宝山真的没钱。
　　宝山的人均公共预算收入一直全市倒数第一。 想法再多、意愿再强，没钱落地也都是空谈。
　　而且实际上的差距可能比数据反映的更大。有限的财政收入首先要保证基本的ZF运转、基本的市政管理，宝山收入低，需要养活的班子却一点不少。
　　各区都扣除必须的硬性支出，用在新增资源建设、城市更新上的钱就更少了。
　　所以沪太路脏、所以高架修的慢，实在是没钱。
　　而且现在招商引资也需要强大的财力支持，现在企业去哪，更多的是看当地的扶持政策，哪里租金补贴多、税收减免多他们就去哪。宝山这个财力，这方面应该不是很强。
　　招商引资没有优势，财务状况就更难以扭转， 只能陷入恶性循环，所谓的马太效应就是这个道理。
　　当然宝山也在动，北郊未来产业园、机器人产业园都引入了一些还不错的企业。不过你在进步的同时，别人也在进步。
　　所以即使宝山再努力，上市企业也只有9家，远低于五大新城。 宝钢是很牛，但是税收都上交中央，跟宝山关系不大。
　　而且宝山未来的产业发展也不太理想。
　　郊区发展核心的第三产业基本都没戏，金融、国际贸易、奢侈品牌总部基本都在南京西路、陆家嘴，搬不走。
　　郊区只能走2.5产业路线，代表性产业就是我们通常说的战略性新兴产业。
　　受益于黑色金属行业的带动，宝山在新材料产业方面有一定优势，其他行业依旧非常落后。
　　而合计678亿元的产值，不仅落后于闵行，也落后于五大新城。
　　2021年，松江战略性新兴产业产值高达2743亿元，嘉定1312亿元，奉贤也有760亿元。
　　你说如何让人对宝山的产业抱有信心？
　　宝山产业上不如意，原因很多，通常认为是宝钢影响了城市面貌，导致新兴产业难以引入。
　　其实宝钢仅影响了东北一角，宝山的大部分地段都没有受到宝钢影响——美兰湖、顾村、南大这样的地方起不来，跟宝钢有什么关系？
　　宝山真正战略硬伤有两个，一个是邻居太拉垮、一个是太偏居一隅。
　　闵行内接长宁、徐汇、浦东，受市区带动非常明显，最简单的，浦江镇去年那么火，跟浦东前滩关系很大。
　　微软原先在徐汇、英特尔原先在长宁，后来纷纷被闵行紫竹园区抢了过去。宝山倒是想要，却没有近水楼台的优势。
　　外抵松江、奉贤，在第二产业、2.5产业都有良好的互动。
　　宝山南接普陀、新静安、虹口、杨浦，几个区域经济上都没有很大优势。
　　杨浦、虹口最近动作很大，可人家重点开发黄浦江一线，一路向东，对西侧的宝山带动不大。
　　郊区只与嘉定相邻，嘉定核心产业在西部安亭，宝山核心在东部，两区基本上没有互动。
　　这样的位置，决定了宝山产业导入上的乏力。
　　其实宝山偏居一隅只是问题的一个表现，本质是上海城市的命运在向南，没办法，向北是太仓、是长江，完全没有战略纵深。
　　我们对宝山的未来充满了一些担忧。
　　宝山想打破弱者恒弱的局面，只有市里给钱。当年浦东也是一穷二白，异军突起还不是中央给钱、给政策。
　　除了外力去打破，马太效应会一直进行下去。
　　所以宝山能不能崛起，就看宝山副中心能有多大能级、市里注入多少资源。
　　03
　　不过宝山副中心目前还没有很大动作。
　　宝山副中心核心区选了杨行-淞宝之间的大片空地，这里以上海北站为依托，做一个核心商务区、一片产业集群。
　　宝山的上海北站被寄予厚望，其实规模只有8台18线，上海第四，跟虹桥枢纽比不了、上海东站比不了，也不如松江南站。
　　而且详细的规划目前还看不到。去年公布了部分次级区域建设方案，落地时间尚不确定。
　　其实按照城市发展规律， 目前也没有到全面开发宝山副中心的时间。
　　全市纬度，四个主城区目前开发的主角是大虹桥，闵行、宝山、川沙都没动静。
　　城市化放缓的背景下，大虹桥打造完成之前，其他几个区域不会大动。而大虹桥只开发了西虹桥，南虹桥刚刚启动，至少也需要10年周期。
　　宝山维度，上一轮副中心建设尚未完成。上一轮指的是真如、五角场、徐家汇、花木时代，即，中环副中心时代。真如没有如约而至，北上海整体受到重大影响。
　　现在需要把落下的功课补上， 先把北中环这圈做起来，自然轮不到外环外的第二轮副中心。
　　对于宝山而言，中环就意味着南大，或者说南大需要承担部分真如的既定功能——毕竟真如规划已经调整。
　　所以接下来很可能宝山重心在南大，杨行这里的副中心短期不会大动干戈。
　　当然宝山除了副中心，需要建设的地区还有很多。
　　最著名的就是名噪一时的邮轮经济带，核心区就是上海长滩。
　　上海长滩规划面积约高达146万平方米，涵盖国际邮轮城综合配套、游艇码头、高层滨江景观住宅、大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观光塔、幼儿园等十数种业态。
　　然而后期建设却不顺利，目前交付的只有部分住宅。而且房价也是万年不涨，后续房源依旧是5.5万左右。
　　现在又赶上疫情，邮轮经济雪上加霜，宝山靠长江这一带想崛起更加困难。
　　其实想想也知道这里很难起来。与市中心几乎没有互动，即使是通了3号线，地铁站过来也需要2公里以上。只靠宝山，前面又提到过受制于财力，玩不出太多花样。
　　除此之外，宝山还有七号创意带、一号创新带、三号创业带、宝山工业园、机器人产业园、城市工业园等核心产业区。
　　官方没有标注，却炒作的沸沸扬扬的，还有新顾城。
　　七、三、一发展带明显是为了图片好看，没有实质性的意义。三号线周边原来借助杨浦的大学优势，建设了复旦科技园、同济科技园等等，后来逐渐式微。
　　现在杨浦打造滨江，跟宝山关系不大。
　　宝山工业园区首发项目就是北郊未来产业园，目前基本没有企业实际入住，冷冷清清。
　　给人的感觉就是，提出这个概念更多的是帮助万科启宸、云麓之城卖房子。
　　机器人产业园里有不少企业，不过却见不到多少真正的机器人产业。
　　机器人产业园相关企业
　　新顾城是一个老概念，2015年就开始开发，现在什么进展大家都看得到。
　　7年过去，真正交付的产品只有龙湖天街，不过也是打折后的交付。
　　龙湖天街原计划做的是综合体，目前只交付了商场，办公楼部分早就以酒店式公寓的名义卖给了刚需客户。
　　所谓的规划，真的是需要一些勇气去相信。
　　宝山城市工业园以制造业为主，目前没有大规模规划出台。这里与嘉定南翔交界，区域交界处通常都不会布局核心资源。
　　所以盘点下来，宝山各地的规划都有一些风险。
　　其实除了前面提到的宝山财政吃紧，还有一个原因是新增规划实在太多了。
　　即使是财大气粗的浦东，目前称得上新增规划的地方无非是临港、前滩、张江南扩、祝桥、金桥副中心、张江副中心，而宝山仅我们盘点过的产业概念就有10个之多。
　　为什么不集中资源，做好一两个标杆区域？
　　当然上级也可能有更具远见的想法，我们不再去揣测。至少在城市发展维度，有些规划短期落地概率不高。
　　我们在宝山置业，这些规划就不要盲目的跟风，在计算房价时也不要加入过高溢价。
　　或者说，支撑宝山房价的因素不能依赖本地，更多的需要依靠市区外溢客群。能够更好的融入市区的地方，是宝山置业的首选。
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