170万的商铺，年租金12万，可以买吗？

　　商铺的投资价值，一般考虑两部分收益，租金收入+ 商铺增值。
　　如果只看租金收入，从现金回报的角度，一般是20-25年收回本金，算是比较合理的价格。至于增值部分，就要看商铺未来的售价。
　　从这个角度，年租金12月，20年240万算起来还是挺划算的。
　　但是，既然有折价，就说明市场对未来不看好，所以，关键是要评价者12万的年租金，未来是否可持续。简单说就是今年能租12万，那明天是可以租15万还是说会租不出去。
　　所以，在做出判断前，有必要对商铺做更多的了解，重点看地段吧，以及未来的城市规划。核心商业区，或是成熟的居住区，可能机会更好一些。
　　最近已经很少去逛街了，但偶尔出去，能感觉到实体商铺的逍遥，前阵子去上海，逛了下青浦的奥特莱斯，就觉得还是蛮冷情的，是不是周末还会好点，人最多的是有餐饮的那一层，实体店铺在看衣服的真是寥寥无几。
　　所以，商铺的投资价值是真需要打个大大的问号。
　　170万的商铺，年租金12万，可以买吗？回答这个问题之前，我们来算一笔账先！
　　已知条件为：商铺的总价为170万元，年租金为12万元，那么换算成租金回报率就是7.06%！（条件是把170万看成是到手价）
　　那么对于7.06%年回报率的商铺可以买吗？我的答案是可以的！但是同时注意以下几点要求！1）你的商铺是一楼底商吗？是沿街商铺吗？
　　尽量选择这样的商铺！我自己有两套商铺，都是一楼沿街的，目前也都是出租状态，基本没有空租期，就是因为位置比较好。而许多二楼，三楼的商铺至今还有空铺状态，甚至断租状态。所以选择商铺的位置非常重要！2）12万的年租金和7%的租金回报率是已经租出去的状态，还是开放商或者房东承诺你的？
　　记住，如果是开放商承诺你的，不要相信！但是如果是已经出租的状态，你也得四处打听，看看周围的情况，只有周围大部分都是如此，那么这样的商铺才是OK的！3）可以做重餐饮吗？
　　要知道目前电商冲击实体非常厉害，能够站得住脚的只有重餐饮和消费体验类的实体，所以说能够买入重餐饮的铺子，会对你以后的升值率，出租率，租金回报率的增长有着巨大的作用。4）是一手铺子还是二手铺子，是包租的形式吗？
　　如果是一手铺子的话最好，但是如果是2手铺子，你就得加上一个高昂的收费费！因为商铺的买卖手续费非常规，特别是二手，可能要加一个30%-60%的增值税，所以一定要算到手价格的租金回报率！另一方面，如果是一手，但是是包租的，别碰，因为猫腻太多！总结
　　170万的商铺，年租金12万，可以买吗？如果你能够解决以上几个问题，那么我觉得是没有问题的！商铺的投资就看两大点，第一就是租金回报率，第二就是地段。
　　租金回报率必须在7%左右甚至以上！为什么这样说？因为目前市面上低风险的理财收益都可以达到6%，如果商铺最近连这个都跑不赢，其实没有太大的投资必要，况且风险还大，麻烦事还多。
　　而地段往往代表着人流，尽量买一二线城市的商铺，少碰三四五线的！⭐点赞关注我⭐带你了解更多财经和投资背后的真正逻辑。谢谢您的支持，一家之言，欢迎批评指正。
　　买商铺之前，必须计算收益，170万的商铺，每年12万的租金，相当于13.5年收回成本，相当于7%的回报率，这可是相当的高了，立马入手，但是前提是要保障，一不是产权商铺，不是开发商承诺的，二是必须要拥有实体商铺，在这个前提下，赶紧就立马入手，这是一笔非常棒的生意，为什么呢？
　　第一个建议，必须要使用杠杆，也就是说170万的商铺么使用85万的杠杆，为什么这样呢，这个道理非常简单，假如你用170万全款，那么，你要收回170万，可能需要13.5年，才能全部收回，如果你用了杠杆，你只用85万，就把170万的东西拿下。
　　假如85万贷款，十年按揭，每月还款9000块钱，一年还款108000块，以租养贷，每年还能剩下12000块钱，十年后还完，相当于你用85万，实际投资额是85万，十年后是价值170万，相当于100%收益，换作20年后，就是300%的收益，多划算呀？
　　假如你有170万，完全可以买两套，十年后就值340万，100%的回报率的事，这么好的好事，为什么不赶紧点买呢？
　　第二个建议，关于购买商铺，还是要量入为出，因为买商铺的当中，还有很多特殊的情况，比如说暂时两年租不出去，周边商圈不够繁华，后期或者有一些市政变动，这些都要提前了解，果断下手，
　　好了，就说这么多吧，关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。
　　有这等好事，你猜开发商会不会卖？
　　开发商狂吹回报率，这是通病，普遍存在。不然怎么忽悠人们买他的铺子？
　　但是自己走街串巷去看看，不论商超里边的商铺还是底商的铺子，有几个生意好的？
　　170万的住房，年租金回报普遍在4万左右，如果一间商铺的回报率是住宅的三倍，首先要赚这比钱的就是开发商。如果真的拿出来卖，没等轮到你考虑就会一抢而光。
　　帐很好算，170万除以12万，就算期间租金不涨最多也就14年回本，如果期间租金涨幅能达到过去10年水平，十年就能回本。这等回报率就连高回报理财都做不到，还需要犹豫买不买吗？
　　但问题是，如果你想买，你怎么判断租金能达到宣称的水平？有太多太多的底商刚开业生龙活虎，没两年就凉凉了。正因为这样一日游的热度太多了，所以很多新楼盘的底商除了位置很好的几个以外，其他大多数都卖不掉。商超也一样，看看万达有多少业主维权甚至要求退房的就知道了。
　　举个实例，我家附近有个客流量较大的商圈，步行街边一个面积20平的小门头，年租金20万。前段时间挂牌出售，价格700万，年回报率只有2.85%，比银行定存利息还低。加之现在房价回落、成交量走弱，我觉得可能很不好卖，结果这房子挂牌两天就成交了。
　　所以你这要真有7%年回报率的房子，那你就是撞大运了，开发商如同散财童子一般来帮你发财的。但你自己要做到深入了解周边租金行情和客流量，以及租金涨幅和消费方向。否则头两年能租个不错的价钱，之后一旦商户生意不好，就会接连转让而后纷纷倒闭，整个这区块的房租都要暴跌，甚至压根租不出去。切莫听信一家之言，自己了解清楚更重要。
　　经济形势和国民消费习惯已经发生巨大改变，商铺投资时代基本已经结束了，不要再盲目购买商铺了。
　　170万的商铺，年租金12万，简单计算租金回报率达到7.06%，虽说远高于当下三年期大额存单利率，但是依然不值得投资。即便不考虑持有成本，完全依靠租金也要14年以上才能回本，还是在满租的情况下。
　　具体说不能买，还要考虑如下情况：
　　1、年租金12万是市场水平还是开发商返租。
　　如果周边商铺出租率非常高，租金普遍在12万左右，那么这个租金有一定说服力。如果是开发商承诺返租，则租金价格虚高，真实租金低于5万元也很正常，购买后回本遥遥无期。
　　2、持续涨租金的时代已经结束了，未来租金水平大概率会下降
　　涨租金的基础是商铺供不应求，商铺经营者赚钱远超工薪阶层。如今商铺持续快速推出，已经远超市场需求，加上实体店不景气，商铺经营者能够承受的租金水平下降。随着线上购物越来越普及，快递速度越来越快，到实体店购物的人会越来越少，不仅租金水平下降，租不出去的概率也会越来越高。
　　3、空置期难以预测，租金一旦下降很难涨回来
　　商户赚不到钱，自然会选择转移阵地或者换个工种。下一个租户什么时间到位很难说，空置半年一年都很正常，损失就会非常大。如果租金大幅下降，租户也不傻，会要求每年涨租不超过10%，到期后如果生意不好还有可能要求降租。
　　4、170万不是一个小数字，必须考虑资金成本和流动性，尤其是这个时代
　　如果家里不差钱，全款买商铺无所谓，如果是贷款，就更要考虑资金成本。商铺贷款最长10年，12万一年的租金还不一定够还贷款，一旦空置就要自己掏钱。加上贷款利息后，回本周期会大大延长，还款期内基本没有收益。
　　商铺转让费用高昂，流动性极差，如今现金流动性最好，比变成商铺有更多选择。哪怕是低收益的理财，也比买高风险并且收益不稳定的商铺强。
　　120万购买商铺，年租金12万，可以买吗？回答是：基本可以！但是需要具体分析一些客观情况最好！本回答有一些关于商业步行街的专业解析，以供参考！ 分析如下：第一、先通过投资回报率来分析一下。
　　此商铺总价120万，年租金12万元左右，那么，此商铺的年投资回报率为：120000/1700000=7%， 属于成长期的商铺正常投资回报率范围。则投资回报周期 大约为：1700000/120000=14年 ，与回报率相互辉映，属于正常范围。当然，这是在此商铺的潜力未经放大化的阶段。第二、从这个商铺的长远规划来说，合理的投资回报周期才是王道！
　　1、目前的商铺成两极化发展。
　　目前， 确实存在商铺空铺率高的问题。因为商铺的性质不同，以及所处的位置和定位不同，那么，商铺的价格与出租率就不一样。比如，以定位来说，一个三四线城市，顶多只能容载一个大型的家居城。而又有一个同规模的出现，暂且不论经营的好坏，市场的盘子是固定的吧！所以此处的商铺空置率就会大。那么，与住宅类底商的出租率一平均，不就虚大了商铺的空置率吗？
　　其次， 有些定位好的商业综合体商铺出租率还是比较高的。这里的商业综合体与其规模和实力无多大关系，即使目前最好的商业综合体，其商业街照旧大片空置率，开业即使在红火也很少有坚持2年以上的。
　　所以，投资商铺，一是看位置，二要看定位！
　　2、投资商铺不要只看眼前的利益，更需要可持续的经营。
　　还是如上的例子，一个商业街可能当时开业的时候异常红火，但是为啥半年不到，就冷清的员工比顾客都多啦？
　　这就是与起初的租金问题有关了。或许有人会说，房租高，当然房主定的租金就要高啦！看到了吧，这就是症结所在！
　　商业街商铺的经营必须是把眼光放长远一些的，还没形成稳定的商圈，还没成为网红打卡地，就要租户承担了赔钱赚吆喝的后果。那么最终的结果就是歇业、弃租。商铺又要重新招商，重新定位，一切又回到了原点。
　　所以，商铺的租金一定不要固定不变，可以采取累进制、联营制、混合合作方式 等。
　　租金可以采取369制，什么意思？就是第一年只收3个月租金，第二年只收6个月租金，第三年收9个月租金。相信3年的培养期，应该形成一个稳定的商圈啦！如果3年还是不行，抓紧转让吧，不是存在将帅无能，就是碰上了猪队友。
　　总之，170万的商铺，年租金达12万，投资回报率大约7个点，是一个中上的成长期的商铺，潜力还有，运营和理念是至关重要的！
　　商铺年租金回报率7.1%，14年多点收回全部成本，如果租期稳定、租金逐年递增，加上房产增值，则回本时间会更短。只要不是开发商的返祖铺，这是一间非常不错的优质商铺，投资成功率很大，当然值得买入！
　　投资商铺，核心是回报率，其次是地段：选到好地段的铺子，商业氛围成熟，客户群体固定，投资回报稳定，投资风险降低，不用担心空置期亏损，而且铺子越老越值钱，升值空间更大；回报率是反应投资成败的关键指标，由于只有40年的商业经营权，货币又在不断贬值，所以15年回本、回报率7%以上的商铺是很多人公认的优质商铺。而就目前商铺市场行情来看，回报率达到5%，20年能够回本就已经不错了。
　　所以你的情况让我感到怀疑，因为目前很多商铺年租金回报率都在2～3%。回报率7%以上的商铺不能说没有，但真的很少见。而且好的商铺一铺难求，不通过非常途经，一手商铺开发商不可能以这个价格卖给你，否则瞬间被抢个精光。要么就是间二手商铺，房主急等用钱夸大租金在忽悠。
　　可以考察一下商铺周边情况，同类型商铺数量，租金是否处于同一水平。如果其他商铺租金远低于这间商铺，要么其中有猫腻，要么租户是个不懂行的新手。
　　朋友们好！
　　可以买啊！170万的商铺，年租金12万，这相当于年收益率为7.059%。这样的收益率看起来还是不错的，如果位置较好，那么还是可以考虑购买的。下面来分析一下。收益率看起来不错
　　170万的商铺，年租金12万，这样的收益率达到了7.059%。这个收益率还是相当不错的一个收益率了。
　　现在来说，一般比较安全的理财产品，收益率最高也就是5.5%。大家比较熟悉的储蓄式国债，3年期年利率为4%，5年期国债年利率为4.27%。
　　还有大额存单，大型银行3年期大额存单年利率也就是4.125%，中小型大额存单年利率为4.2625%。
　　最高的也就是民营银行新型存款，现在有一款37个月按月付息存款产品，年利率可以达到5.5%。
　　可以看出来，7.059%的收益率还是相当不错的了，已经比安全理财收益率高了不少，如果再算上未来商铺升值的收益，那么收益率还是相当高的。购买时需要注意的几个问题
　　商铺租金收益率达到了7.059%，这样的收益率还是相当不错的。但是大家在购买商铺前，还是要仔细研究一下下面几个问题。
　　1、170万的商铺位置如何，是否是处于商业区中心的位置，是否在一楼底商，门头是否比较大，是否可以做重餐饮店铺。上述这些都关系到商铺的升值潜力，而且将来能够做重餐饮的店铺将更受欢迎，房产价值也可能会升值的更快。
　　2、商铺实际租金是否真的达到了这个水平，这个一定要认真调研清楚。
　　3、是否可以贷款，如果你可以贷款的话，那么可以减轻你的资金压力，也能够以租养贷，这样你如果拥有170万元，就可以投资两个店面了。这样能够提升你的收益率。
　　4、最后做决策前，最好到实地去多看几次，如果是已经成型的商铺，那么无疑是最好的，可以去观察一下人流量等，如果是还没有形成规模的商铺，那么投资还是需要再谨慎一点。
　　综上所述，投资170万元，一年租金12万元，收益率达到了7.059%，从投资的角度来看，这个商铺是可以购买的。但是投资商铺还是要多调研一下，看清楚位置，了解清楚其他相关的信息，这样再做决断可能更为稳妥。
　　感谢阅读！
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　　谢谢邀请，这个问题得好好捋一捋，毕竟不是小数目。看提问内容，我的理解是现在有一个现成的商铺，别人想出手，给您的价格是170万，然后告诉你，现在的租金一年可以收12万。您想咨询是否可以接手。我的回答如下:
　　1.如果170万完全可以办完所有手续，是到手价的话，到手就能租12万一年，应该是一笔非常好的投资了，单看租金的年回报率7%，强于一般的理财，若再加上商铺的固定资产增值，回报率还会更高。
　　2.需要考虑现在的12万一年租金是不是已经有商家在签合同承租中，还是目前在空置期，按周边的租金来预估的12万/年？已经在租赁中，那合同中的租金交了几年，接手后您从何时可以获取租金呢？避免出现，170万买了商铺，然后前房主又把商铺未来几年的租金都收走了。
　　3.商铺地段如何，周围的商圈成熟吗？尤其是在空挡期，要特别去了解一下。否则接手后一年半载都租不出去，这也不划算。另外商铺的空间布局，面积等因素也要了解一下。如果商铺只限于一两种店面，那出租概率小很多。如果餐饮，商超，服装什么行业都合适，那当然更好。主要还是看周边商圈的性质来决定。比如:周边都是服装店，突然开个五金店在这里，是不是很唐突。
　　4.未来再出售是否有增值的优势。做投资就可能再转手。所以一定要看看周边的商铺是不是都租出去了，贴转让和出租的信息多不多。如果空置商铺过高，对以后的出租出售都有影响。
　　这几点都考虑到位了，如果符合您的标准，那么恭喜你，这是一次不错的投资机会。
　　祝愿:生意兴隆！财源广进！
　　无论是哪种理财，投资商铺也一样，我们也同样要考虑三个因素:风险性、流动性、收益性。
　　但是对于商铺而言，我们还要考虑其未来的升值空间和区位因素。
　　从收益性上来看，年化收益率7%，目前来看是一个不错的回报率，目前在中国降准降息的大背景下，能达到年化7%的银行理财、信托都不容易，基金可能会达到甚至超越7%，但是是以风险作为代价的。
　　所以，如果您能预计这个年化7%的收益率，能一直维持住，那我觉得这会是一个相当好的投资。
　　怎么判断这个商铺能持续维持在12万每年的收益率，甚至未来逐渐走高？那么这个城市一定是净流入的城市，有人就有一切，有人就有市场，当越来越多的人走进这个城市的时候，其实是扩大了市场。
　　还有，就是这个商铺的小区位，附近是否有医院、学校、商场等等人流密集的地方，如果有，就是好位置。附近商铺数量是否过多？过多的商铺将不会获取更高租金回报。门前是否有提车位？有了停车位，你的潜在顾客才能更多的转化成你的准客户。还有，以我的经验，朝南的商铺一定会比朝东、西、北的商铺租金高。
　　以上满足一点或者几点，那么你的商铺就会给你带来更多的正向资产。
　　对于投资商铺的风险，我认为风险是可控的。因为作为商铺而言，旁边的学校、医院、商场等不会轻易的变动，买了以后，一般在未来5/－10年不会产生问题。
　　除非像鄂尔多斯、鹤岗等那种资源型城市，没了资源，城市成了空城，这样，租金和房价不降才怪。
　　对于流动性来说，买了商铺，就不要准备短期出手，因为门脸房的交易税费，是相当贵的，就拿20%的增值税，一般人卖的都心疼。而且门脸房房价的升值其实并不大，相对住宅而言，它的升值速度真的是相当之慢。所以买商铺，一定是看租金和买价的对比，而不是未来准备出手卖房。
　　综上，题主的商铺投资回报率是可以的，值得购买，而且我建议题主长期持有，因为商铺的风险可控。
　　我是王小雷，您身边的理财师，有问题欢迎咨询我。