苏州楼市，也起风了

　　最近，我把全国一些重点城市的1-2月份的数据给整理了一下，不出意外，一些热点城市的房地产已经开始蠢蠢欲动，很多小伙伴已经开始沉不住气了，现在是进场时机么？买哪个城市比较合适？
　　其实，眼下大部分城市的行情仍然没有特别大的变化，因为决定一个城市的楼市潜力，有两个重要指标，一是常住人口，二是住宅供应量。
　　很遗憾，目前大部分城市的这两个指标都不是相向而行，而是相背离的。常住人口在减少，房子却越来越多，供过于求，越来越鹤岗化。
　　相反，那些有实力的城市，的确开始走出领先行情了，今天要说的就是苏州。
　　1、调整的2022
　　过去一年，苏州楼市的确颇为失意。
　　中指院数据显示，2022年，苏州新房成交58542套，同比下滑37%。
　　从成交面积来看，2022年苏州新房成交面积大概在714.42万㎡，同比下滑了20%，不过成交均价维持在25982元/㎡。
　　从全年来看，苏州房价整体走出了V字行情，3/4月份下跌，随后的5月份开始，受放松＂三限＂利好影响，行情开始回暖。
　　但更大的问题其实在于，某大暴雷之后的所带来的连锁反应，越来越多的房企经营出现问题，停工，烂尾新闻开始大面积见诸报端，市场信心一泻千里，即便是手中有资金，也不得不开始观望。
　　为了尽快回血，各大开发商也不得开启了花式打折促销。
　　二手房方面，苏州同样经历了大幅调整，全年二手房成交46282套，同比下滑26%。成交价格普遍下跌，根据苏州楼市的统计，苏州楼市6个区房价全部下跌，其中吴江区的汾湖更是同比下跌了75%，即便是园区，跌幅也达到了37%。
　　2、苏州基本面
　　苏州有着2500年的历史，是全国首批24座国家历史文化名城之一，宋代诗人范成大说＂上有天堂，下有苏杭＂，苏州早已闻名遐迩。
　　论经济，苏州更是不遑多让，2022年GDP全国排名第六，地级市之首，江苏省第一，超越南京武汉杭州等一众明星城市，从没有人怀疑过苏州的实力。
　　截至2022年，苏州常住人口1291.1万人，城镇化率达82.12%，外来人口占比已经超过50%，整个江苏省吸引的外来人口，有超过三分之一来到了苏州，论移民人数占比，已经仅次于深圳。
　　在吸引人口方面，苏州的动作并没有止步，2月21日，苏州再发布落户新政，4月1日起，积分落户分数线从500分降至400分，不仅积分门槛降低，外地人买房，学历，技能等奖励积分下限要求降低，分值上限提高，也就说是，苏州落户门槛进一步降低，这将有助于巩固苏州楼市的需求。
　　一个城市的发展，基建当然是第一位的，而基建之首要就在于交通，2022年苏州迎来了交通大爆发大融合。
　　市区已经形成了＂井字加环＂快速路网，其中东太湖隧道、苏州湾隧道、阳澄湖星济隧道等多条隧道同步开工，中环西线北延、312国道苏州东段、独墅湖南隧道、金鸡湖隧道主线建成通车。苏州以内环，中环和绕城高速构成的立体交通网络，为苏州城市发展奠定了良好的基础。
　　轨道交通方面，6号线、7号线、8号线进入土建施工高峰阶段，苏州到昆山的11号线已开展全线动车调试工作，2023年将通车运行。苏州已经落地轨交线路12条，仍有10余条线路在规划审批中，在新一线城市中将处于领先地位。
　　2023年苏州将加快打造＂45分钟市域交通圈＂，加快推动市域一体化，重塑苏州城市空间，推动各版块价值提升。
　　十四五期间，苏州将投入1000亿支持数字经济创新发展，围绕生物医药，新一代信息技术，人工智能，新材料，新能源等领域，到2025年，实现全市高新技术企业数量突破2万家，进一步巩固苏州高端制造业基地地位。
　　从城市结构来看，根据十四五规划，到2025年，太湖科学城将打造科技创新策源中心、国家技术创新中心和产业成果转化中心。除此之外，还将重点推进苏州自贸区，苏州南部高铁科创新城建设。
　　3、苏州当前楼市行情
　　安居客数据显示，苏州房价已连续两个月回升。
　　此外，分区域来看，根据克而瑞数据，2月份，
　　园区成交均价25804元/㎡，环比下跌23.33%，
　　新区成交均价30245元/㎡，环比上涨11.4%，
　　姑苏区成交均价33540元/㎡，环比下跌4.22%，
　　吴中区成交均价24538元/㎡，环比上涨3.67%，
　　相城区成交均价23623元/㎡，环比上涨1.82%，
　　吴江区成交均价19289元/㎡，环比上涨3.41%。
　　价格的回升，背后一定是成交量的提前爆发。整个2月份，苏州新房成交3978套，环比上涨55.69%，同比上涨26.49%。
　　库存方面，目前苏州新房库存套数为52277套，环比下降4.02%，同比下降27.52%，以目前的去化速度来看，去化周期约为8.6个月，环比减少半个月。从下图我们也能看到，去化周期不断缩减，相比2022年5月份的高点已明显回落，市场呈现出供需两旺的态势。
　　根据我这几天对苏州部分售楼处及二手房门店调研来看，整体新房到访放量，认购量以及二手房带看量均有明显上升。
　　二手房成交量比新房更猛，复苏得更快。二月份苏州二手房成交4227套，环比上涨6.42%，同比暴涨149.09%。1-2月份累计成交8199套，同比上涨29.92%，可以说现在的苏州二手房行情已经回升至历史高位。
　　在经历了2022年的艰难下行周期后，2023年苏州楼市已经真正迎来复苏，买房人的信心回来了！！！
　　各位打算在苏州买房或者有中意楼盘的小伙伴，要多用点心了。买房建议
　　从成交均价来看，2月份全市新房成交均价已经达到了26173元/㎡。在均价站上2.5万元以上的高位后，姑苏园区和新区已基本属于改善片区，而在新区，相城区，吴中区，吴江区，刚需依然大有可为。
　　如果从各区价值及潜力维度来看，则是园区→新区→姑苏区→相城区→吴中区→吴江区。
　　首先是园区，整体分为湖西、湖东、高教区、青剑湖、唯亭和胜浦。
　　在苏州楼市中，园区是最具购买价值的区域，虽然很多人说可以闭着眼睛买，但小伙伴们必须清楚一点，园区整体面积并不小，湖西和湖东的配套更成熟，门槛相对较高，其他区域门槛较低。
　　其次是姑苏区，这里首推的就是平江新城，作为苏州城市新乡的重要门户，这里是姑苏区唯一成片开发新房的区域，目前苏州市行政服务中心、市公积金管理中心、市社保中心及市建设招标中心＂四大中心＂已经北移至平江新城，带动中央商务区蓬勃发展。平江新城整体配套相当完善，有大量老苏州体制内的人居住于此。
　　然后是新区，新区主要有狮山南横塘板块、科技城、通安和浒墅关。300万如果买个不错的热门板块，其实横塘就是个不错的选择。而科技城、通安属于太湖科学城，上面我说过了，这里是十四五规划苏州重点发展的区域，某种程度上，可以对标张江科学城在上海的地位，看看现在张江的地位，就知道蔚来科技城通安板块的潜力了。至于浒墅关，有地铁有四大商业巨头汇聚，如果你活动半径在新区，而目前新区园区和姑苏区又实现了互考，家长们在预算和学校之间做权衡的话，这里也相当不错，只需要注意的是运河东西的差异即可。
　　接着是相城区，板块内有高铁新城、元和、活力岛、黄埭和渭塘等板块。相城目前最大的优势，要我说在于实现了新区和园区的联动，得益于春申湖快速路，相城和新区园区两者之间的距离均只有20分钟车程，懂得人都懂，中间地带必然是收益最多的，比如园区外溢客群，新区外溢客群。但如果想买房，也得拆开了细细挑才行。毕竟相城区这几个片区产业结构上有比较大的差异，整体来看亮点有不足。
　　再说吴中区，作为苏州最大的市辖区，吴中区主要有太湖新城、越溪、城南、尹山湖、木渎、甪直和胥口等板块。如果你关注改善和宜居，预算在500万左右，那么太湖新城最值得考虑。越溪属于吴中区的副中心和居住区，拥有上方森林公园、石湖风景区和苏州国际教育园，板块内各种小桥河道穿插，城市界面相当漂亮，就是在售楼盘比较少。至于尹山湖和甪直板块，属于园区客户承接区，尹山湖片区价值基本释放完了，而甪直目前依然有价格优势。
　　最后是吴江区，主要有太湖新城、花岗、运河东板块。太湖新城地段在吴江算是最好的，花岗的优势是地铁，有部分商业配套，至于运河东，则是纯刚需考虑的片区了，至少这里依然是吴江区。
　　如果以最直接的价格维度来划分的话，跟着我下面的节奏走就对了：
　　600万以上预算，重点考虑园区金鸡湖和新区的狮山，核心中的核心，过去两年下行又如何，这里依然坚挺，居住舒适度高，潜力大，适合高净值人群选择。
　　另外，如果你是喜欢追寻历史文化，那么姑苏护城河周围的洋房和别墅，非常值得考虑。
　　300万以上，重点考虑姑苏平江新城、相城高铁新城，新区科技城，吴中吴江太湖新城。其中平江新城最属于看得见的，其他新城则需要时间来沉淀，但基本比较稳健。
　　250-300万，这个价位尴尬在于，可以买到一些地段不错，但配套略差的地方，比如吴中城南，木渎和尹山湖，这些片区靠近主城，房价高于新城，但又不属于政府重点倾斜资源的板块。适合自住重点考虑。
　　200-250万，重点考虑新区的浒墅关科技城及吴中甪直等区域。
　　200万以下，新房基本上都与主城有想当距离，从配套和自住角度考虑，可优先考虑二手房。