李湛房地产渐进复苏的路径和展望

　　01、近期全国房地产市场部分好转
　　一方面，2月份全国楼市交易行情出现积极信号。
　　据易居房地产研究院对全国60个重点城市新建商品住宅成交数据的统计：今年2月份，全国60个重点城市新建商品住宅成交面积为2005万平方米，环比增长47%，同比增长37%。
　　从全国各地售楼处、营销代理机构和购房群体等反馈的情况看，购房方面的正面信号不断增强。
　　二手房成交来看，作为楼市＂风向标＂的一线城市表现较为亮眼。
　　其中，深圳2月二手房成交套数达2942套，是2021年7月以来的最好水平，同比大幅增加184.53%。
　　此外，据58安居客研究院统计数据显示：2022年2月，热点城市新房市场购房需求热度环比上涨44%，同比上涨15%，二手房需求热度环比上涨89%，同比上涨54%，市场回暖行情明显。
　　另一方面，今年以来的土拍市场热度明显回暖。
　　根据中指研究院数据，截至2月22日，84个城市出让住宅用地，成交宅地272宗，合计成交规划建筑面积约2320万平方米，土地出让金268.7亿元人民币，平均溢价率达5.28%。相比于2022年，中国300城土地成交平均溢价率仅3%左右，土地拍卖市场明显回暖。
　　02、房地产市场回暖，离不开前期政策支持
　　从去年底开始，政策端进一步发力托底地产。
　　首先，中央经济工作会议对需求端政策支持基调偏暖，明确＂支持刚性和改善性住房需求＂。
　　其次，去年12月，南京放松房产限购政策，这表明二线城市放松房产限购步伐进一步加快。
　　最后，2023年1月5日，央行官网宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，表示可以＂阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限＂。
　　从往年经验来看，今年或可预见：在房地产行业企稳前，政策端托底地产不会改变。
　　03、房地产市场回暖持续性仍待观察
　　房地产市场近期出现了一些积极信号，今年房地产市场可能在一线、部分新一线和部分强二线城市出现＂小阳春＂。
　　不过，认为当下房地产市场已经显著回暖还为时过早，目前市场回暖的基础并不牢固，持续性还需要观察。
　　主要原因有：
　　第一，居民部门购房信心依然偏弱。
　　一方面，防疫放开后全社会对经济复苏信心大增，但使得到居民部门对就业、收入燃起信心，再使得居民部门提升购房意愿，仍需要时间。
　　另一方面，在去年烂尾楼、房企及其理财产品＂暴雷＂的冲击下，居民部门购房仍偏谨慎，短期内转向难度较大。
　　第二，地产政策以托底为主，大规模刺激政策并未出台。
　　2021年以来，一二三线城市房价走势分化，一线城市房价依旧坚挺，政策端延续＂一城一策＂总体思路继续推进楼市松绑。
　　第三，居民部门实际房贷成本依然居高不下，提前还贷动力充足，而加杠杆意愿薄弱。
　　去年以来，居民部门中长期贷款多个月呈现下降态势，今年初的＂提前还贷潮＂也推动监管机构要求各银行加快处理挤压的提前还贷需求。
　　当下，居民部门加杠杆购房意愿依然薄弱。
　　04、房地产市场未来展望
　　中长期来看，年内房地产企稳向好是大概率事件，特别是2023年经济复苏将带动房地产回暖。
　　从近期公布的数据来看，随着疫情达峰退坡，2月PMI大幅改善。生产、就业、消费、都有一定幅度的改善。
　　值得关注的是小型企业PMI回升至荣枯线之上，预示着市场微观主体活力明显修复。
　　但考虑到居民部门购房信心与意愿修复，以及后续房地产调控政策放松陆续出台，我们更倾向于：年内房地产市场会呈现出渐进式复苏，不同城市、不同地区复苏的节奏有所分化。