住房保障体系建设再提速

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
　　在2023年的政府工作报告和高层定调中，房地产行业今年的主要任务更加明确。
　　据了解，在今年的工作部署中，＂加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题＂被作为八大重点工作之一。
　　住房和城乡建设部部长倪虹在两会期间表示，2023年住房城乡建设工作需要在＂稳支柱、防风险、惠民生＂三方面下功夫。他重点提到：＂要增加保障性租赁住房（以下简称＂保租房＂）的供给和长租房的建设，重点解决好青年人、新市民的住房困难问题，让他们能放开手脚，为幸福生活去奋斗。＂
　　《中国经营报》记者了解到，从2021年《政府工作报告》中提出帮助新市民、青年人缓解住房困难以来，各地加大保障性租赁住房供应，为新市民提供了约360万套（间）房源。同时，中央和地方层面对于培育住房租赁市场的举措逐步落地，我国住房保障体系不断完善。
　　保租房有效平抑租金水平
　　去年末，成都首个TOD保租房项目顺利封顶，继创立成都首个自有保租房品牌＂轨道城市·寓见＂之后，成都轨道城市投资集团在加速推进保租房建设上再进一步。
　　据其今年初披露的数据，其已落位并持续推进19000套保租房建设，今年在实现双凤桥、崔家店、幸福桥、双流西等首批TOD保租房项目主体结构封顶的基础上，将再新增保租房数千套，服务成都新市民和青年群体的居住需求。
　　据了解，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，近年来，中央多次在重要会议和文件中提及要加大保租房的供应力度，各地城投企业、安居集团已经成为发展保租房的主力军。
　　根据住建部披露的数据，2021~2022年，全国已建设筹集保租房约360万套（间），可解决1000多万新市民、青年人的住房困难。＂十四五＂期间，全国计划筹建保租房870万套（间），以目前进度已完成超四成，整体建设进度超过预期。
　　对于租赁需求旺盛的重点城市而言，在解决新市民、青年人居住问题上，保租房已逐渐成为重要渠道。从新增保租房占比来看，北京、上海、广州、深圳等重点城市达到40%~45%，高于其他城市。
　　以上海为例，其从2017年起就率先供应R4 用地，据统计，上海R4用地的楼面价普遍在2000～3500元/平方米，仅为相似区位商品住宅用地的10%～30%，大大降低了企业获取项目的成本。
　　除了在新增地块价格上让利外，不少城市还将存量资产盘活与保障性住房供应相结合。在保租房的供应上，从2022年开始，各地纷纷探索存量房屋或土地建设、改造为租赁住房。记者了解到，目前，北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、海南等多个省市都提出＂支持将存量住房改造、转化为保障性租赁住房＂。存量住房的范畴则包括保障性住房（公共租赁住房等）、其他政府剩余房源以及国企通过各种方式获得的租赁住房等。
　　其中，北京于去年10月印发的《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，已经在建筑功能转换、土地利用方式及年限、土地出让价款缴纳和过渡期方面给出了较为翔实的说明，具备较强的可操作性。
　　还有不少城市创新性地提出＂以租换购＂来筹措保租房，以成都为例，去年7月，成都市发布政策鼓励居民将自有存量住房用于保租房出租给新市民、青年人等群体，待房源＂纳保＂之后，相应地，居民即可申请在出租住房所在限购区域取得新增购买一套住房资格。对于这些＂纳保＂房源，成都市住建局积极鼓励专业化、规模化的住房租赁企业参与后续的运营管理服务。
　　一位参与上述保租房运营的轻资产长租企业负责人告诉记者，参与运营保租房可以有效获得稳定客源。据其介绍，其公司运营的房源接受政府指导，租金标准原则上为市场租金的90%。
　　据了解，保租房所面向的群体相较于之前的公租房等保障性住房范围更广。租金标准方面，各地统一要求为应低于同地段同品质市场租赁住房租金，对于所谓的＂同地段＂，上海市在保租房评估细则中率先给出了定义——优先以街道为单位。
　　部分城市如上海、成都、武汉、杭州、南京等对保租房相较市场化租赁住房租金的下浮比例做出明确规定，普遍为市场租金的85%～90%。同时，各地普遍将保租房租金年涨幅限制在5%以内，广州等城市进一步规定，保租房每年涨幅不得高于同地段同品质市场租赁住房租金同期涨幅。
　　根据ICCRA住房租赁产业研究院对16个热点城市品牌租赁企业的统计，保租房的租金价格相较周边房源平均下浮幅度为10.16%，这与大部分城市要求的同品质同地段租赁住房产品相比租金下调10%的规定相吻合。
　　大力发展长租市场
　　随着多省市召开2023年住房和城乡建设工作会议，各地纷纷明确2023年保租房的筹集计划。
　　值得注意的是，虽然保租房所面向的客群比之前的公租房范围扩大很多，但也有业内人士指出，保租房的供应范围相较于整个租住市场的广阔需求来讲仍有其局限性。
　　根据第三方机构发布的报告，目前，我国租赁住房的供应主体依然是散户家庭，其中90%以上是个人业主；由专业机构运营的房源占比仅5%左右，而在发达国家的租赁市场中，该比例为50%～60%。对此，业内呼吁应尽快提高机构化房源占比，此举将更有利于形成成熟的住房租赁市场体系，也便于相关部门规范市场秩序和监督管理。此外，机构化房源也便于承接租户需求，进而提高租住质量，对于行业长效稳定发展具有重要意义。
　　近几年，国家层面不断鼓励发展住房租赁市场，中央和地方对于租赁市场的扶持政策逐步完善。2021年时，为降低租赁企业税费负担，财政部、税务总局和住建部联合发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》，从当年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。
　　今年2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称＂《意见》＂），围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，进一步明确提出将支持规模化经营、长期经营的住房租赁企业发展，覆盖面由保租房扩展至所有租赁住房，其中就包括市场化长租房。
　　据克而瑞租售的调研，以往即使是头部租赁企业，也较难拿到长期、低成本的资金。而此次《意见》中较有突破性的支持政策是将经营性物业贷款首次向住房租赁行业开放，具体包括：支持向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，允许经营性贷款置换开发贷款，期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。对住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
　　据克而瑞租售相关研究员介绍，此次政策覆盖面，无论是创业系、房企系还是酒店系住房租赁企业，抑或是新建类还是改建类的模式，都能在融资上获得助力。
　　除了信贷支持外，《意见》还提出要多元化发展住房租赁企业的投融资渠道。支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，创新住房租赁担保债券(Cover Bond)，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。特别是在房地产投资信托基金方面，《意见》提出，要稳步推进REITs试点工作，在把控风险前提下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房。
　　ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，从去年开始，政策端密集出台文件，都在强调如何探索房地产发展新模式，对于住房租赁中国模式的探索也在不断深入。结合两会前发布的＂金融17条＂，预计住房租赁行业发展将进入崭新阶段，金融推力的作用会更加明显，如何在存量盘活的基础上，利用金融工具增加有效供给将成为行业发展的关键。