马光远中国99的城市应该完全取消限购等调控政策

　　扬州最近调整房地产调控政策，一个主要举措是，彻底取消了限购。而限购，一直是中国房地产调控的灵魂。
　　在我看来，像扬州这样的三线城市，本来就不应该有限购之类的政策，因为这类城市，房子供求关系基本平衡，人口又并非大量流入，供求矛盾并不尖锐，房价总体而言并不像热点二线和一线那么高不可攀。
　　当然，现在彻底取消，是一个进步。
　　因为，现在即使取消，也没有多少人还杀进去投资房子了。
　　就目前而言，中国99%的城市，大家不出手买房子，不是因为有限购，而是因为对房地产有了全新的认识：  闭着眼睛买房子赚钱的年代结束了。
　　不仅仅是扬州这样的城市应该取消，在目前中国房地产市场进入新的周期的情况下，除了极个别的特殊的城市，比如一线城市，比如极少数的二线城市，大多数城市的各种调控举措都应该彻底退出。
　　限购、限售、限价、限离婚等等的调控思维应该退出。
　　而且目前是退出最好的时间窗口，扬州率先打开这个窗口，很好。
　　因为在当前的市场环境下，限购等政策，再说彻底一点，房地产调控的思维应该退出历史舞台，取消限购和取消计划生育的政策的逻辑是一样的，大家不生孩子，不是因为有计划生育。房地产也一样，既然不买房子的原因不是因为限购，那限购存在的意义等于零。
　　｜为什么说现在是彻底告别房地产调控最好的时间窗口？
　　可以简单回顾一下98年以来房地产政策的变迁：
　　98年，房地产市场化开启，房地产成为经济新的增长点，房地产投资额以每年超过20％的速度增长，导致2003年出现投资过热，房价快速上涨的态势；
　　2003年成为房地产政策的第一次＂拐点＂，中央实施了以＂管严土地，看紧信贷＂为主的宏观调控措施，但市场化对政策置若罔闻，导致2005年政府出台更严厉的调控措施；
　　2006年5月17日国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施（＂国六条＂）使政策调控的力度空前。与此相对，限外资，限炒房，查土地，严税收等一系列举措相继出台，房地产市场可谓风声鹤唳，然而，房价上涨的速度也达到了高峰；
　　08年金融危机导致深圳等城市出现了房价下跌，交易萎缩等现象，2008年6月以后，全国大部分地区出现了＂价跌量减＂的现象，导致各地政府一改过去调控房地产，继而采取救市的政策，挽救楼市的态势；
　　2008年11月20日，国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，新的＂国六条＂正式代替了旧的＂国六条＂，打压房价的政策在胜利的曙光到来之前却戏剧性的被救市的＂国六条＂取代，在前所未有的宽松的货币政策和各地不遗余力的挽救下，房地产市场再现癫狂，二手房市场的交易突破了前三年的总和，房价暴涨，再创历史新高；
　　随后又被迫进行调控，在经历2013年的全面暴涨之后，2014年房地产自己调整，投资、销售和价格都全面下行；
　　到了2015年，房地产投资降到冰点，政府又开始全面救市，以＂去库存＂为主题的政策使得房地产市场再次狂热；
　　直至2016年＂9.30＂再次调控，而始于2016年的调控周期之长，措施之严，对房地产市场的影响可以说前所未有；
　　从2016年到2021年9月30日，调控坚持了近5年的时间，各种措施无所不用其极，特别是，在最终祭起＂三条红线＂和＂住房贷款额度集中管理＂的终极杀器之后，房地产终于不可遏制的开始走入下跌通道，房地产的预期真正跌落冰点，头部房企暴雷，烂尾项目不断出现，很多城市的房价开始下跌，这个时候，我们突然发现，房地产一旦倒下，每个人的日子不好过了，而是在被房地产彻底绑架的情况下，房地产的倒下居然会压死很多的行业，甚至危及中国经济整体  。＂大而不能倒＂在中国房地产这里体现的淋漓尽致；
　　于是，从2021年9月30日开始，中国房地产政策从严厉的调控又进入到维稳的周期。
　　以上事实告诉我们，1998年以来，我们几乎每年都出台大量的房地产调控政策：房价快速涨的时候抑制，房价要掉的时候立即出手救，面多了加水，水多了加面。
　　我从来没有见过哪一个产业像房地产一样，年年吃药，一会春药，一会打胎药，扫黄也没有对房地产市场的调控如此热衷和频繁！就是在这样的周期下，中国的房地产产业居然成长为全球最大的房地产市场，成为拉动几十个上下游产业的支柱产业，成为地方政府的最爱，老百姓财富的主要承载形式，这真的是一个奇迹。
　　同时，必须指出，从98年住房商品化改革以来，中国房地产政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思，遑论有机会构建科学的制度体系。
　　要真正落实＂房住不炒＂，靠短期的调控政策是靠不住的，这已经被过去20多年房地产的历史所证明。
　　＂房子是用来住的＂，这句话要落到实处，在政策建构上并不容易，需要颠覆过去的很多做法，对土地制度、信贷制度、税收制度以及住房保障制度要进行重新构建，而且要剥离房子和很多公共福利，包括教育、医疗等的关系，需要对城市资源的过度集中痛下决心改变。
　　在过去房地产上升的周期，基于房价快速上涨的压力，管理层无暇顾及长效机制的建设。今天，在中国房地产面临真正的历史性的转折点的情况下，公共政策应该抓住时间窗口，推动中国房地产调控思维彻底退出历史舞台，而代之以稳定的，制度化的长效机制，这样，房地产才有可能健康稳定发展，才有可能形成新的发展模式。
　　到了该下决心抛弃房地产调控思维了，只有抛弃了房地产调控思维，才能倒逼制度建设，才能真正扎扎实实构建一个有长期稳定预期的政策体系，房地产才能避免危及中国经济。
　　就制度建设而言，留给我们的时间真的不多了。我们不能说别无选择，但至少没有太多的时间去犹豫不决。