2月55城新房价格上涨住宅库存仍在上升，市场分化持续

　　3月16日，国家统计局发布2023年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。今年2月份，随着政策效果逐步显现及住房需求进一步释放，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比降幅收窄。
　　55城新房价格上涨，一二三线城市新房价格涨幅环比全部转正
　　按照国家统计局数据，2023年2月，70个大中城市中，新建商品住宅上涨城市数量55个，较1月增加19城；持平城市2个，较1月增加1城；下跌城市13个，较1月减少20城。
　　这也是自2021年7月以来新建商品住宅价格上涨城市数量最多的一次。
　　2月份，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比全部实现回正。国家统计局数据显示，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.3%。
　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，三线城市新房价格环比止跌转涨0.3%。去年的市场下行周期中，新房项目＂停贷潮＂主要波及以新房为主的三线城市，导致三线城市房价下行幅度较大。目前三线城市房价也已筑底，表明我国房地产在前进过程中面临的困难和风险是可以有效化解的。
　　具体到各个城市，2023年2月份新建商品住宅价格环比涨幅前十的城市分别为：湛江、天津、宁波、济南、昆明、遵义、重庆、成都、桂林、呼和浩特（郑州、武汉、徐州、宜昌、北海，新建商品住宅价格环比涨幅与呼和浩特相同）。
　　其中，湛江新建商品住宅销售价格环比上涨1.4%，涨幅居70城首位；天津、宁波、济南、昆明新建商品住宅销售价格环比均上涨0.9%。
　　从新房价格环比下跌的城市来看，泉州、丹东、贵阳、长春、大连、南充、牡丹江、锦州、秦皇岛、平顶山（济宁、赣州、沈阳，新建商品住宅环比跌幅与平顶山相同）为跌幅最大的10个城市，其中泉州新房环比下跌0.4%。
　　从同比来看，2月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比上涨城市有14个，比上月减少1个。
　　二手住宅价格指数19个月来首次转涨
　　从二手房市场来看，诸葛数据研究中心测算数据显示，70城二手住宅价格环比上涨0.12%，实现自2021年8月以来的首次转正，上涨城市平均涨幅为0.41%，涨幅扩大0.04个百分点。
　　从各等级城市来看，国家统计局数据显示，2月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%。三线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.4%转为持平。
　　根据国家统计局公布的数据，今年2月，二手住宅销售价格上涨的城市分别为：上海、成都、无锡、北京、西安、徐州、天津、南京、温州、岳阳。
　　其中，上海、无锡、成都三城环比涨幅并列第一，环比上涨1%；北京、徐州、西安次之，均环比上涨0.8%。
　　58安居客研究院院长张波指出，热点城市的二手房市场呈现量价齐升态势。结合安居客等线上平台的数据来看，中小户型的二手房挂牌量增加，在架时长减少，这类前置性数据指标充分体现出换房需求出现了明显抬头。市场在2月明显呈现出改善先行，一二手房同步启动，二手量升推动改善需求换房达成。但是市场分化还在持续。虽然热点城市的复苏已经明确，但部分弱二线和三线的市场仍面临压力，尤其是大连、沈阳、长春所在的东北区域新房房价，依然呈现下滑态势。核心原因还是市场基本面修复慢，行业和购房者信心恢复慢，尤其是房企拿地层面逐步偏向高能级城市，以及热点城市的抢人节奏加快，需求侧发力的难度偏大，对房价支撑力偏弱。
　　对于后市展望，贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，1-2月份市场的复苏是前期积压的购房需求补偿性释放，其中大量的交易是改善性换房需求，短时交易量比较高并不意味着市场进入了快速升温阶段。市场的各项前瞻性预期指标尽管有恢复，但并没有一下子进入较热的位置，价格变动也相对平稳。同时，全国新建商品住宅待售面积仍在增加，去化压力仍较大。
　　按照国家统计局数据，截至今年2月末，商品房待售面积65528万平方米，同比增长14.9%。其中，住宅待售面积增长15.5%。
　　刘丽杰认为，房企融资和拿地信心虽有边际改善，但尚未完全恢复。目前二手房源也供应充足，消费者可以选择的房源充裕，房价不会出现普遍性的大幅上涨。随着这波积压的需求快速释放，预计3月市场修复势头较2月有所放缓。但这也并不代表市场＂熄火＂，而是在向交易中枢修复过程中的正常振荡。