豪宅市场火爆背后，有钱人正变得更有钱

　　回顾今年楼市行情，我们会发现一个很奇怪的现象：各地刚需降价打折依然无人问津，豪宅市场却是格外火热。有业内人士告诉田哥，国庆假期全国商品住宅市场比往年差了不少，反倒是豪宅卖得不错，比去年更好了。
　　克而瑞数据显示，今年4月份仅凭PPT开盘卖爆的海珠区千万级豪宅琶洲南TOD项目，国庆假期推新去化率达到58%，同期11万/平方米以上单价段的顶豪平均去化率为58%，而5万/平方米以下的楼盘去化率未超过21%。经济下行，有钱人为什么越买豪宅？
　　不光中国富豪热衷买豪宅，全球富豪都一样。
　　数据显示，截至2022年4月，伦敦共有155笔房产交易超过1000万英镑（约人民币8000万），其中46笔超2000万英镑。对比去年同期，伦敦豪宅交易量增长了19%，已来到近6年以来的最高水平。
　　国外有专家解释，在全球经济疲软，投资渠道减少的时候，超级豪宅作为储藏财富的工具，不会因为失业潮而崩盘。特别是一线城市核心区的豪宅，土地稀缺性就保证了核心区豪宅的价值，只要这座城市还会发展，财富就会不断积累，那么这块土地自然而然也会持续升值，这一本万利的买卖富人怎么会放过呢？
　　放眼国际，同样的一线城市核心区豪宅，没有一个是亏本的，随着城市发展和经济增长，只会越来越贵。对于大家来说，信贷宽松也许就是利率下调和放款加快，但是对于富豪来说，每一次放水都是一次财产增值的机会，光是贷款的利率，就能省好多钱。
　　这也是当下豪宅市场热销的一个重要原因。
　　未来充满不确定性，富豪们的投资方向只会更加倾向于保守和长周期方面，比如豪宅、奢侈品等。豪宅位于房地产金字塔顶端，本身就具有稀缺性，客户虽然不多，但资金雄厚，富人们有自己转手的渠道，所以我们很少看到豪宅会直接挂牌出售。
　　豪宅的抗跌性也是豪宅火热的原因。这里的豪宅指的是真豪宅，不是单纯的贵。千万级别的房子算是豪宅吗，至少在北上广深等一线城市不算。这类房子虽然价值千万，但大多是房地产炒作的产物，本来就值5、6万结果就炒到10万。
　　这些伪豪宅的热度，大多来源于新房限价相比于周围或者同档次的小区有折价，也就是所谓的＂打新收益＂、＂倒挂收益＂，本质上还是一种投资行为。这种以投资为目的的客户群也是最敏感的，在房地产退潮时也会把这些伪豪宅打回普通住宅。
　　在深圳的朋友应该最有感受，过去某几个被称为豪宅的楼盘年年暴涨，然而今年成交价直接大跌，由此可见，伪豪宅是没有抗跌性的，只有＂倒挂＂，上海、深圳、杭州等地的新房限价使高总价的新房、二手房价格倒挂，豪宅打新成了致富秘诀。
　　不过豪宅一样会有价格见顶的一天。
　　以日本豪宅为例，东京千代田从1990年的最高1450万日元/平方米跌到现在的185万日元/平方米，零头都不剩。虽然短期的楼市调控无法撼动豪宅的价值，但现阶段普通人还是别轻易加杠杆上车。
　　此外，豪宅的火热并不会对整个房地产市场的回暖有太多助力，国内头部房企的主盘还是走量的刚需和刚改盘。只有刚需用户的钱包鼓了，楼市才能真正回暖。