住房租赁金融新政有利于住房租赁市场平稳健康发展

　　赵秀池 首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长
　　2月24日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）公开征求意见的通知。《意见》共17条，主要是围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
　　《意见》中的两个方面值得关注：一是创新住房租赁信贷品种。包括最长3年的各类主体新建、改建长期租赁住房开发建设贷款；最长30年的租赁住房团体购房贷款；向自有产权的住房租赁企业发放最长20年住房租赁经营性贷款；向非自有产权的住房租赁企业发放最长5年的经营性贷款；二是拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，创新住房租赁担保债券（Cover Bond），稳步发展房地产投资信托基金（REITs），引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金（REITs）试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房提供资金支持。
　　上述住房租赁新政的出台意义重大。首先，其为住房租赁市场提供了合规的低成本的融资渠道，有利于房地产经营模式的转换。资金问题是住房租赁市场平稳健康发展的一个重要瓶颈，尤其是对于重资产的住房租赁企业而言，合规低成本融资是制约其良性健康发展的非常重要一环。与房地产开发商的产权房市场交易采取的快周转模式完全不同，持有租赁住房的回收期很长。因此，2021年的中央经济工作会议就指出，要转换房地产发展模式，促进房地产业良性循环。租赁新政的出台，为房地产开发商由产权房市场转换为重资产的租赁住房市场的经营模式，提供了必要条件。
　　其次，住房租赁新政的出台有利于减少住房租赁企业的经营风险，促进住房租赁市场平稳健康发展。自从党的十九大提出建立＂多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度＂以来，各地因城施策大力发展住房租赁市场，出现了不少住房租赁企业，但也因为资金链断裂，部分住房租赁企业爆雷。其根本原因就是轻资产的经营模式或者低成本的融资渠道不存在。因此，对重资产的住房租赁企业发放20年期的租赁经营贷款等，将大大降低重资产经营企业的成本，稳定其住房租赁经营，有利于住房租赁市场平稳健康发展。
　　再次，为引导各类社会资金有序投资住房租赁领域提供了新路径，有利于住房租赁市场获得稳定的资金来源。《意见》指出，＂支持金融机构、资产管理产品等各类市场主体规范投资住房租赁相关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金（REITs）长期持有、运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场＂。这既为住房租赁市场提供了融资新路径，有效支持了住房租赁市场的发展，也拓宽了保险资金、专业资产管理机构的融资渠道。
　　第四，有力地促进了租购并举住房制度的不断完善，保障了民生需要。中国自1998年取消福利分房后，伴随着住房制度的改革，住房商品化目标的不断实现，房价也不断上涨。尤其是在人口净流入的大城市，房价居高不下，尤其新市民、青年人没有能力通过购买产权房解决自己的住房问题，只能租赁住房。因此建立多主体供应、多渠道保障的租赁住房市场也是刚性需求。通过住房租赁金融新政，将为众多住房租赁企业解决最头疼的融资难题，为租赁市场的发展起到保驾护航作用，促进租赁市场规模的扩大，使承租人有更多的选择，通过租赁住房也同样使居住生活更美好。
　　综上，住房租赁金融新政掀开了房地产融资领域的新篇章，为住房租赁市场获得合规低成本融资起到了保驾护航的作用，必将推动房地产经营模式的转换，促进住房租赁市场规模的扩大。但在住房租赁贷款及创新品种实施时，要注意融资的偿还性、盈利性以及未来发展的持续性，以确保支持资金不偏不倚，以有利促进住房租赁市场及房地产市场的平稳健康发展。