引人才去库存，共有产权房走新路？

　　2020年青岛城阳区推出共有产权房政策后,商品房库存快速消化。图为城阳区一角。 （视觉中国/图）
　　春节假期后的第一周，山东青岛爆出共有产权房交付困难事件，有自媒体称其为＂中国第一例‘烂尾’的共有产权房＂，一时间舆论哗然。
　　2022年12月，有市民在青岛城阳区的区长信箱留言，称两年前购买的共有产权房迟迟未能交付。按照协议，房子由青岛城阳市政开发建设投资集团有限公司（下称＂城阳市政＂）和购房者共同出资购买，因为城阳市政没有如期向开发商付款，导致房子建好后购房者无法收房。
　　2023年2月2日，在该事件引发关注后，城阳市政连夜发布公告，对未能及时付款导致共有产权购房人延迟收房致歉，并表示当天已将48套未拨付房款2571万元全部拨付到位，购房者可到开发商处办理收房手续。
　　企查查显示，城阳市政由城阳区国有资产发展中心全资控股。在公告中，城阳市政表示公司目前经营稳健，资产质量优良，从未出现过债务逾期等问题，债务风险可控。
　　＂爆雷＂风波由此平息，但青岛城阳区的共有产权房事件并非个例，类似的操作正成为地方政府楼市去库存的隐秘工具。
　　硕士就能七折买房
　　城阳区位于青岛北部，2022年GDP在全市7个区中排名第4，超过1300亿元。2020年，城阳区面向各类人才推出共有产权住房，从院士到大专毕业生都可以申请。
　　按照城阳区官方微信公众号发布的政策介绍，所有人才划分为7个层次：1-4层次人才购房时只需缴纳总房款的70%，持有相应比例产权，8年后免费获得另外30%产权。5-7层次人才支付80%房款，5年后可回购剩余20%产权，回购价在原购房价和市场价之间按＂孰低＂原则执行。
　　按照2020年的规定，全日制硕士即可享受第4层次对应政策。也就是说，一名硕士毕业生就可以在青岛城阳区买共有产权房，相当于房价打七折，八年后产权全归自己。
　　这和以往各地推行的共有产权房差别很大。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南方周末记者介绍，共有产权房是主要面向住房困难群体的保障性政策，由政府和购房者共同持有产权，购房者按所持比例缴纳房款，享有100%使用权，相当于以更低的价格买房。
　　在以往各地的共有产权房实践中，个人持有的产权部分进行交易时往往限制颇多，购房者通常不能100%拥有产权，免费获赠剩余产权更是少见。
　　城阳区的政策是将共有产权房作为吸引人才的手段，称之为＂人才共有产权房＂。其政策介绍显示，20%或30%产权对应的购房款由当地企业自筹资金承担，房源来自＂在区域内统筹优质商品住房＂。相当于由城阳市政这样的区属国企出资，帮助人才低价购买区内的商品房。
　　李宇嘉认为，这在吸引人才之外，也可为当地楼市去库存。
　　青岛连续11个月商品房库存全国第一
　　＂主要是考虑（吸引）人才，也是为了去库存。＂王志强供职的一家全国性房企参与了城阳区的共有产权房项目，他向南方周末记者表示，城阳区的共有产权房是普通商品房，从土地出让到具体建设，都不是专门作为共有产权房进行规划的。
　　其中一部分共有产权房属于王志强所在公司开发的楼盘。他介绍，该楼盘原本是作为常规住宅开发的，从拿地到建设都按正常商品房流程进行。整个楼盘有上千套房子，拿出了两百多套作为共有产权住房，＂是他们（相关政府部门）主动找到我们的＂。
　　城阳区官方微信公众号2020年发布的共有产权房源明细显示，在售房源共计13824套，分布在68个楼盘中。
　　安居客显示，这些楼盘主要是民营房企开发的住宅项目，不少开盘时间在城阳区共有产权政策出台之前。每个楼盘的共有产权房数量在几十套到数百套不等，一些楼盘的商品房目前还在出售。
　　近年来，青岛土地供应持续放量，楼市库存不断走高。
　　青岛市自然资源和规划局公布的数据显示，2019年全市供应土地达到12.2万亩，同比增长102%。这是青岛土地供应首次超过10万亩，当年土地收入突破千亿大关。
　　楼市库存随之走高。据中指研究院统计，截至2020年6月底，青岛去化周期超过19个月，进入供给过剩阶段。到2022年7月末，克而瑞数据显示，青岛商品住宅狭义库存总量连续11个月位居全国第一位，超过2000万平方米。
　　城阳区的压力也不小。中指研究院数据显示，2019年城阳区可售商品房超过3万套，可售面积约420万平方米，在各区县中位居第三位。
　　2020年城阳区推出共有产权房政策后，商品房库存快速消化。当年6月底青岛多数区县去化周期超过18个月，城阳区去化周期已经降到9.31个月。
　　为了推动共有产权房，2021年城阳区进一步扩大人才范围，将中专及同等学力人员也列为第7层次人才，并规定2017年以来通过参加全国统招统考入学的非全日制硕士即可享受第4层次对应政策。
　　为了吸引人才，共有产权房之外，城阳区还推出了＂购房券＂。图为青岛海水浴场。 （视觉中国/图）
　　赠送的产权由城投公司掏钱
　　以共有产权房吸引人才、去库存的关键是由企业出资和购房者共同买房。
　　按照城阳区官方微信公众号发布的政策介绍，这部分资金由企业自行筹集。王志强介绍，承担这一任务的主要是四家区属城投公司。
　　从各公司官方微信公众号可以确认，除城阳市政外，参与人才共有产权住房政策的还包括青岛城阳开发投资集团有限公司（下称＂城阳开投＂）、青岛城阳城市发展集团有限公司（下称＂城阳城发＂）、青岛动车小镇投资集团有限公司（下称＂城阳动投＂）。
　　按照政策规定，一定年限后人才可按＂孰低＂原则购买或免费获赠企业持有的产权部分。这对国企而言意味着真金白银的投入，资金压力显而易见。
　　2021年8月该政策就传出叫停消息。有市民在青岛12345＂政府信箱＂留言咨询，城阳区政府回复称，该政策截止到2023年。
　　2022年3月6日，城阳动投以疫情防控为由叫停共有产权房现场业务办理。3月31日，城阳城发称即将出台新的人才住房政策，暂停人才共有产权房报名。
　　4月2日，城阳区财政局在城阳政务网回复市民留言时确认了城阳城发的说法，表示自2022年3月31日起暂停人才共有产权房政策。
　　王志强介绍，政策推行不顺利的原因在于城投公司资金紧张。他透露，城阳市政在这次爆出拖欠共有产权房款项之前就曾联系过他所在的公司，希望能由开发商先行垫付，公司没有答应。＂我们垫资的话，不知道啥时候能还＂。
　　据《财经》齐鲁频道报道，2021年保利观堂、万科金域华府、城央府、昆仑樾、昆仑府等多个楼盘就已退出城阳区共有产权项目。
　　此次爆出拖欠款项的共有产权房由城阳市政子公司青岛家安运营管理有限公司具体负责。南方周末记者以购房者身份致电咨询，一名工作人员表示，公司资金没有问题，原本就打算2023年2月2日前后付款，因为所负责的房源数量在四家城投公司中是最多的，所以资金调度比较慢。
　　据王志强了解，另外三家公司并没有出现拖欠款项的情况，这次城阳市政能够将欠款迅速拨付到位，是因为区政府将四家公司整合成了一个平台，或存在资金调拨。
　　值得注意的是，据深交所披露，青岛诚开资产管理有限公司（为城阳开投全资子公司）、青岛家安运营管理有限公司共同发行了8.8亿元的共有产权人才住房资产支持专项债。2022年12月22日获得受理。
　　李宇嘉介绍，在以往各地的共有产权房实践中，政府会在土地出让阶段让渡出让金，以此获得部分产权，后续销售过程中也不存在国企出资购房的情况。因为青岛的共有产权房本质上仍是普通商品房，让渡给购房者的产权部分由国企出资购买，导致其承担较大资金压力。
　　2022年3月31日叫停人才共有产权房政策后，城阳区推出＂购房券＂，各层次人才可申请金额8万-30万元不等，最低学历层次为全日制本科。
　　和共有产权房不同，＂购房券＂改由区财政出资。人才持券购房后，开发商向区住建局兑付。使用购房券的人才须自办理房屋网签之日起，在城阳区实际工作连续满5年，不满5年要按比例返还购房券金额。
　　城阳区由财政局牵头设立了专班负责人才共有产权房项目。南方周末记者就该项目采访城阳区住建局、财政局，均表示以项目专班答复为准，但专班联系电话始终未能接通。
　　连县城都推出了人才共有产权房
　　人才共有产权房并非青岛首创，在抢人大战、楼市下行的大背景下，不少地方都把共有产权住房与人才引进相结合，甚至连县城也推出了人才共有产权房。
　　在2014年住建部推行试点之初，共有产权房主要作为保障性政策，用以减轻住房困难群体的购房压力。在这样的制度设计下，各地对共有产权房的交易普遍有严格规定，个人产权部分通常封闭流转，难以转化成完全产权的商品房。
　　作为首批试点城市，北京在2017年正式执行《北京共有产权住房管理暂行办法》，相比之前的征求意见稿特意删去了一条——房主5年后可以以市场价回购剩余产权，使其转化为商品房，回到市场公开流通。
　　这意味着共有产权房只能在共有产权房体系内交易，实现＂封闭流转＂。2023年1月17日，深圳发布《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，依然延续了这样的制度设计。
　　产权共有、封闭流转使共有产权房去掉了投资属性，但也因此遇冷，一度不受市场欢迎。2015年珠海高新区率先发文探索，将共有产权房和人才引进相结合，共有产权房封闭流转的规则被打破。
　　按照2015年颁布的《珠海高新区产业人才共有产权住房管理实施办法（试行）（修订）》，人才和政府按7：3比例共有产权，工作满10年后政府将30%产权免费赠送，个人拥有100%产权并可上市交易。
　　在＂抢人＂大潮下，南京、福州先后于2017年、2018年出台类似的人才共有产权房政策。不仅打破封闭流转，房源也可以选择市场在售的商品房。
　　2021年以来，此类人才共有产权房也开始在县域城市出现。山东阳信县、浙江安吉县相继出台和青岛城阳区类似的政策。
　　山东阳信县2021年提出，全日制大专以上人才可以按低于市场价的条件购买人才共有产权住房，按优惠比例享有相应产权，5年后由政府赠送剩余产权。
　　浙江安吉县2022年政策要求，由当地国企承担30%首付款，享有30%产权，人才以＂零首付＂购房，3年或6年后以原价增购全部产权。其中，人才以全日制大学专科以上毕业生为主，房源涵盖当地国企开发的6个楼盘、4000余套住房。
　　（应受访者要求，王志强为化名。）
　　南方周末记者 卫琳聪